新年伊始，人們對澳大利亞房地產(chǎn)市場前景憂心忡忡，繼2018年大跌之后，今年澳房價是否能夠峰回路轉(zhuǎn)？多數(shù)市場預(yù)測分析并不樂觀。
澳大利亞權(quán)威房地產(chǎn)資訊公司CoreLogic數(shù)據(jù)顯示，2018年悉尼房屋價格下跌了8.61%，墨爾本房價下跌6.61%，珀斯下跌4.53%；澳大利亞5大首府城市平均房價負增長6.17%。這是近10年來澳大利亞房地產(chǎn)表現(xiàn)最差的一年。
摩根士丹利分析認為，澳大利亞房價正以35年來的最快速度下跌，鑒于市場疲弱狀況根深蒂固，2019年不太可能出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，預(yù)計平均房價將下降10%左右。對于房價走勢，澳大利亞當(dāng)?shù)亟?jīng)濟學(xué)家普遍認為會繼續(xù)下跌，尤其是悉尼和墨爾本將慣性走低。不過，預(yù)計澳大利亞大選結(jié)束之后，新政府經(jīng)濟政策確定性加強，樓市有可能回暖。
據(jù)統(tǒng)計，2018年四季度，悉尼的房價按年率計算下降了15%，墨爾本下降12%，這兩大城市的房屋清盤率以及成交量都再創(chuàng)新低。曾幾何時，悉尼房地產(chǎn)市場連續(xù)5年強勁上漲，2014年悉尼平均房價上漲12.8%，2015年更是飆升14.9%，2017年6月份見頂之后出現(xiàn)拐點，繼而在2018年加速回調(diào)。墨爾本因為外來人口增加對住房形成剛需支撐，直到2018年下半年房價才呈現(xiàn)疲態(tài)，但目前有加速下跌風(fēng)險。這兩大城市占據(jù)了澳房地產(chǎn)市場的半壁江山，有著舉足輕重的影響。
就悉尼而言，房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷信心危機。一些影響房價的不利因素正在顯現(xiàn)，如持續(xù)的信貸緊縮、住房供應(yīng)增加、外國投資者撤離、資本利得稅可能發(fā)生變化等。據(jù)統(tǒng)計，悉尼房屋空置率已經(jīng)超過3.2%。在公寓樓比較密集的地區(qū)，如西部和下北岸的大片地區(qū)，投資者可能將面臨較大風(fēng)險。悉尼是國際性大都市，是旅游和移民的熱點城市，其強勁經(jīng)濟增長和大型基建項目提供了許多就業(yè)機會，住房剛需是比較強的。如果連悉尼房價都出現(xiàn)回調(diào)，說明澳大利亞樓市確實進入了下行區(qū)間。
澳大利亞房地產(chǎn)市場漲漲跌跌，政府調(diào)控政策也跟著變化。最近，澳大利亞審慎監(jiān)管局取消了投資者的貸款上限，凸顯政府對房地產(chǎn)市場低迷的擔(dān)憂。市場人士分析認為，如果取消信貸上限的信貸寬松政策不起作用，不排除將采取其他措施，包括降息等。低利率可能成為房地產(chǎn)市場的一個重要支撐因素，但問題是要獲得新房貸十分困難，當(dāng)大部分純利息貸款到期時，投資者將被迫撤離房市。所以說，信貸收緊是導(dǎo)致這兩年澳大利亞房價持續(xù)下行的一個主要因素。
出于防范房地產(chǎn)泡沫的需要，澳審慎監(jiān)管局于2015年初開始推出首輪宏觀審慎政策，不僅要求各大銀行提高準(zhǔn)備金率，出臺“只付息貸款不得超過新增貸款30%和投資貸款增速不得超過10%”的規(guī)定，使得信貸供應(yīng)持續(xù)收緊，特別是加強房地產(chǎn)投資型貸款的審查。受此政策影響，新增自住房貸于2018年下半年出現(xiàn)急劇下滑，表明信貸標(biāo)準(zhǔn)和貸款機構(gòu)風(fēng)險評估標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)雙雙收緊的情況。同時，由于融資成本上升，全國各大貸款機構(gòu)均適度上調(diào)了房貸利率，加重了購房者債務(wù)負擔(dān)。鑒于目前澳大利亞居民家庭負債率水平依舊高企，如果今年澳房價大幅下跌將引發(fā)真正的金融風(fēng)險。因此，市場希望澳政府審慎監(jiān)管措施“進一步松綁”，緩解房價下跌壓力。
與此同時，澳聯(lián)邦儲備銀行有可能改變多年來保持1.5%低利率水平不變的政策。當(dāng)下，澳大利亞絕大部分住房貸款都是可變利率貸款，貸款成本的任何變化將對信貸需求造成明顯的影響。從根本上說，澳大利亞房地產(chǎn)市場要想實現(xiàn)軟著陸，甚至是觸底反彈，還是要依賴宏觀經(jīng)濟基本面的大幅改善，有賴于澳居民收入的大幅提高。因為，購買住房需要購房者具備承擔(dān)負債的信心和意愿，消費者信心將決定澳房價的最終走勢。（經(jīng)濟日報駐堪培拉記者 翁東輝） |
