2018年四季度，亞洲樓市出現(xiàn)大規(guī)模的降溫，其中香港12月住宅銷售再現(xiàn)腰斬，新加坡房價6個季度以來首次下跌。另外，澳大利亞悉尼房價較2017年峰值時大跌超10%。機構(gòu)稱，雖然各地區(qū)跌幅高低有別，但仍有共性可尋，其中借貸成本上升、政府監(jiān)管力度加大以及股市動蕩成為當(dāng)?shù)貥鞘邢碌闹饕T因。而預(yù)期各地政府短期出臺相關(guān)政策刺激樓市的機會微乎其微，亞洲樓市短期難以走出寒潮。
香港與內(nèi)地樓市雙降
亞洲樓市中，香港這座經(jīng)歷了將近15年牛市的“全球最難負(fù)擔(dān)房價市場”房價遭遇重挫備受市場關(guān)注。香港特區(qū)政府土地注冊處公布的最新數(shù)據(jù)顯示，香港樓市自2018年11月住宅銷售量遭遇腰斬之后，12月銷售量再度暴跌，住宅成交額也遭遇腰斬。同時，追蹤香港房價最權(quán)威的中原城市領(lǐng)先指數(shù)(Centa-City Leading Index)顯示，截至2018年12月28日，香港12月房價指數(shù)降至174.37，環(huán)比跌幅達1.70%。這已是該指數(shù)連續(xù)第四個月下跌，為2016年以來持續(xù)時間最長。而相較2018年8月17日的峰值188.64，香港房價指數(shù)已經(jīng)下跌約7.56%。此外，毀約退房事件不斷增多。香港房地產(chǎn)信息網(wǎng)站Data elements數(shù)據(jù)顯示，2018年前10個月，香港已經(jīng)出現(xiàn)36起購房違約案例，而2017年全年僅出現(xiàn)9起。
市場分析人士表示，香港房價急速走軟不僅因內(nèi)地經(jīng)濟放緩，以及香港政府采取措施限制資本外流，增加了開發(fā)商在海外投資的難度也是一大利空因素。而2018年香港銀行業(yè)全面升息，導(dǎo)致供樓負(fù)擔(dān)加重，成為房價下跌的催化劑。而值得注意的是，1月6日，香港財政司司長陳茂波發(fā)表文章稱，雖然樓價下跌，但香港政府短期無意放寬稅收等管制措施提振樓市。因此機構(gòu)紛紛預(yù)期2019年香港樓市還將有15%-20%的下跌空間。
與香港樓市息息相關(guān)的中國內(nèi)地樓市表現(xiàn)也不盡如人意，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的最新數(shù)據(jù)顯示，2018年11月份內(nèi)地新屋銷售面積同比下跌5.1%，跌幅較前月再度擴大(10月同比下跌3.1%)；11月土地購置面積同比下降至8.1%，增速較前月再度放緩(10月為12.2%)。
野村分析團隊指出，這一系列數(shù)據(jù)顯示中國樓市正在快速降溫。根據(jù)野村最新研報，目前中國樓市已走到拐點，雖然近來個別城市已經(jīng)出現(xiàn)一些樓市調(diào)控邊際放松的跡象，但并不反映中央政府對房地產(chǎn)政策有明顯轉(zhuǎn)向，也不意味著對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策全面放松的開始。政府對樓市的政策立場在短時間內(nèi)不太可能會有明顯轉(zhuǎn)變。值得注意的是，12月21日結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議也再次提出，“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。市場分析人士表示，“房住不炒”的定位沒有動搖，說明內(nèi)地短期之內(nèi)全面放開房地產(chǎn)調(diào)控，再次刺激房地產(chǎn)市場來“穩(wěn)需求”的可能性微乎其微。
新加坡、澳大利亞卷入降溫潮
新加坡和澳大利亞也未能逃過此輪樓市寒流的襲擊。作為世界上生活成本最高城市之一的新加坡，房價在2018年第四季度出現(xiàn)了6個季度以來的首次下跌，其中黃金地段的房價更是下跌逾1.5%。而在2008年全球金融危機爆發(fā)之后，美聯(lián)儲實施量化寬松政策，導(dǎo)致大量資金涌入新加坡樓市。外資的涌入，推動了新加坡房價持續(xù)飆升，一躍成為亞洲房價第二高的城市。
目前來看，分析人士表示，新加坡房價下跌，不僅是因為美聯(lián)儲的加息導(dǎo)致部分資金回流美國，流動性趨緊，還因為中國買家這一股強大驅(qū)動力的需求近期出現(xiàn)了明顯下降。而分析指出，新加坡房價下跌的主要原因歸為政府政策。高緯環(huán)球(Cushman & Wakefield)新加坡研究主管Christine Li也指出，新加坡當(dāng)局此前為控制房價上漲而實施的“降溫措施”，打擊了高端住宅市場，同時黃金地段缺乏新式住宅也是房價下跌的原因之一。
近期樓市創(chuàng)下猛烈跌勢的國家還包括澳大利亞，該國房價在過去的55年中上漲65倍，由于近年來海外買家的大規(guī)模涌入，房價在2017年達到峰值。然而在2018年短短一年之內(nèi)，澳大利亞房價的下跌程度就已經(jīng)驚動了中央銀行。根據(jù)CoreLogic發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2018年全澳平均房價下跌近4.8%，創(chuàng)2008年金融危機以來的最大降幅，占到全澳六成成交額和四成成交量的悉尼和墨爾本，2018年房價分別下跌8.9%和7%；而與2017年的峰值相比，二者房價分別下跌11.1%和7.2%。另外，2018年12月全澳房屋拍賣清盤率連續(xù)數(shù)周低于50%，這意味著成交量的低迷，也釋放出明顯的疲軟信號。
CoreLogic研究主管Tim Lawless稱，澳洲金融管理部門審慎監(jiān)管局(APRA)收緊信貸的措施是此輪樓市下跌的重要原因之一。還有分析人士表示，海外買家的減少、貸款利率的提高、房屋供應(yīng)量的增加、市場對房價繼續(xù)下跌的擔(dān)憂等因素，也對房價造成下行壓力。
據(jù)報道，澳大利亞央行擔(dān)心，房價暴跌造成的經(jīng)濟長期低迷將拖累消費。分析人士表示，此輪樓市下跌的負(fù)面影響料將比金融危機時更為嚴(yán)重。且從歷史數(shù)據(jù)看，澳洲房價在經(jīng)歷大幅下跌后往往需要數(shù)年才能恢復(fù)到周期峰值，澳洲房價在接下來一段時間大概率會繼續(xù)保持跌勢。 |
