喜悲又一年 2018房企八大關(guān)鍵詞

時(shí)間:2019-01-09  來源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)-時(shí)代周報(bào)  作者:陽湖網(wǎng)

2018年是房地產(chǎn)業(yè)的小年。

  這一年,房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步升級(jí),房企的融資環(huán)境持續(xù)收緊,開發(fā)商們普遍“缺錢”,深感前途未卜,連萬科也喊出了“活下去”的口號(hào)。這一喊,市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期也在被打破,“離職、裁員”的無奈尚在行業(yè)里蔓延。

  這一年,房企的股價(jià)普遍很“受傷”,從年初的高峰一路回落到年末的谷底。

  這一年,房地產(chǎn)業(yè)在變革的岔路口上,過往帶來成功的“高周轉(zhuǎn)”模式正在接受新的考驗(yàn)。一家企業(yè)的根基是否牢固,可能并不只是簡(jiǎn)單地“去地產(chǎn)化”可以證明。

  不過,凝聚共識(shí),積蓄力量,在長(zhǎng)租公寓、拆分物業(yè)等新領(lǐng)域,房企們還在摸索新的未來。當(dāng)然,在2018年起落分明的地產(chǎn)大戲里,如果少了中小型開發(fā)商的“赴港上市”,想必也會(huì)少了一些劇情和橋段。

  或喜、或悲,又一年。

  活下去

  2018年的9月,當(dāng)帶頭大哥萬科喊出“活下去”時(shí),行業(yè)的焦慮感似乎一下子被觸發(fā)。

  外界困惑,連萬科也活不下去了嗎?

  兩個(gè)多月后的11月,郁亮解釋稱,因?yàn)槿f科是一家憂患意識(shí)特別強(qiáng)的公司,即便是在市場(chǎng)最好的時(shí)候,也充滿憂患意識(shí)。

  類似“活下去”的話語,4年前萬科30周年時(shí),郁亮也講過。他對(duì)外界發(fā)出向死而生的警示:“如果不創(chuàng)新,不去打造一個(gè)健康和創(chuàng)新的組織,也許距離萬科倒下用不了十年,三年足矣。”

  4年后再看萬科,已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了新的發(fā)展階段。這時(shí)喊出“活下去”,顯然是在思考如何活得好、活得長(zhǎng)。

  盡管龍頭房企的銷售增速面臨放緩,但一家家千億新貴卻在逐漸出現(xiàn)。

  中梁地產(chǎn)、陽光城、融信中國(guó)等后崛起的房企,每年保持著高速增長(zhǎng)。此前,萬科用了10多年完成的千億夢(mèng),他們僅用了5年、4年,甚至更短的時(shí)間。

  在分散競(jìng)爭(zhēng)、集中競(jìng)爭(zhēng)、一般寡頭和高度寡頭四個(gè)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)階段里,新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為,現(xiàn)在行業(yè)處在集中競(jìng)爭(zhēng)階段。“直到進(jìn)入高度寡頭階段,即8強(qiáng)房企市占率超過70%,市場(chǎng)才會(huì)趨于穩(wěn)定,傳統(tǒng)房企的天花板則真正到來,但還需要8–10年的時(shí)間。”他判斷。

  對(duì)于房企們而言,機(jī)會(huì)仍然存在,中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程尚在推進(jìn)中,與此衍生的住房需求以及相關(guān)的衍生需求都在等著要一個(gè)個(gè)“活下去”的“萬科”們來滿足。

  離職

  “千億新貴”不斷出現(xiàn)的背后,是行業(yè)去杠桿帶來的陣痛。

  雖然,停止招聘、精簡(jiǎn)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)、減少土地投資拓展部人員是地產(chǎn)行業(yè)慣常的節(jié)流動(dòng)作,但明顯,從房地產(chǎn)行業(yè)離職和被裁員的人自上而下發(fā)生著改變。

  據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì),2018年,包括董事長(zhǎng)在內(nèi)的高級(jí)管理人員(不包含非獨(dú)立執(zhí)行董事)的職務(wù)變動(dòng),共有85家房企涉入其中,已經(jīng)刷新了2016年的最高值。

  離職,或者是因?yàn)槌鲇趯?duì)行業(yè)的焦慮,個(gè)人發(fā)展天花板的憂愁。但對(duì)于被裁員的人來說,則更顯無奈。

  哪怕是碧桂園、萬科、富力、華夏幸福、泰禾集團(tuán)、旭輝控股等千億元量級(jí)的房企,在這一年幾乎多多少少都在不同程度上進(jìn)行了人員的優(yōu)化。區(qū)別無非在于是小范圍的優(yōu)化還是“一方諸侯”的離開。

  以往對(duì)規(guī)模的熱衷,已經(jīng)不再是龍頭房企的追求。碧桂園提出收縮規(guī)模,反思問題;中國(guó)恒大選擇放緩?fù)顿Y,注重利潤(rùn)率的提升;萬科則明確提出降速;融創(chuàng)的關(guān)鍵詞里包含強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、控投資、降杠桿。

  與之相對(duì)的,規(guī)模導(dǎo)向仍然是第二三梯隊(duì)房企的選擇。喊出沖千億的新兵在不斷增多。在行業(yè)分化加劇的面前,規(guī)模的大小,依舊代表話語權(quán)的強(qiáng)弱。

  不過,無論是龍頭房企,還是中小型房企,關(guān)注利潤(rùn)、注重資產(chǎn)回報(bào)率、追回款、去杠桿、降負(fù)債,正成為他們的共性。

  這背后是行業(yè)發(fā)展邏輯的悄然改變。

  從一位不愿具名中型房企高管對(duì)時(shí)代周報(bào)記者的感慨里可以看出端倪。“地產(chǎn)商本就沒有太高的社會(huì)口碑,憑借目前手上的資源,可能還可以過一段相對(duì)舒服的日子。但不進(jìn)則退,如果不折騰不接受當(dāng)下變化帶來的痛,有一天可能連痛的機(jī)會(huì)都沒有了。”

  缺錢

  開發(fā)商對(duì)資金的饑渴,貫穿了2018年整年。特別是在金融去杠杠的大背景下,這種饑渴表現(xiàn)得更加強(qiáng)烈。

  這一年,是房企融資主管們有著巨大壓力的一年。業(yè)界的調(diào)侃是:拿錢比拿地都要重要。

  借錢難的同時(shí),能借到的錢也變得貴。即便到了2018年年末融資環(huán)境有所回暖,但成本上升壓力仍舊存在。

  從克而瑞研究監(jiān)測(cè)的85家典型房企債券類融資情況來看,2018年房企新增融資成本為6.4%,同比2017年增長(zhǎng)0.17個(gè)百分點(diǎn)。

  以單個(gè)企業(yè)的融資成本對(duì)比,有86%的房企融資成本較2017年全年上升,且增幅超過1個(gè)百分點(diǎn)的房企有44%,大部分屬于擴(kuò)張性以及中小型房企。

  事實(shí)上,多家房企的融資利率水平已經(jīng)大幅上漲,且高于2017年加權(quán)平均融資成本。

  比如,時(shí)代中國(guó)擬發(fā)行的3億美元優(yōu)先債券利率達(dá)到10.95%,華遠(yuǎn)地產(chǎn)的外幣融資工具的票面利率高達(dá)11%,而恒大發(fā)行的3筆共18億美元優(yōu)先票據(jù),融資利率分別為11%、13%、13.75%。

  即便面臨抬升的融資成本,房企也沒有選擇。他們要面臨的是償債高峰的到來,因此不得不發(fā)新債還舊債。

  自2014年下半年起,國(guó)家對(duì)發(fā)行主體擴(kuò)容和審批機(jī)制的改革,房企發(fā)債規(guī)模呈現(xiàn)井噴。而這些債多數(shù)為3+2、2+1年的還本付息期限結(jié)構(gòu),也就意味著2018年開始進(jìn)入集中到期。

  國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱:“在防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的大環(huán)境下,國(guó)內(nèi)總體融資環(huán)境在日益收縮。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說,不做好應(yīng)對(duì),一定會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性困難。”

  如何能借到便宜的錢?依舊是留給房企們2019年的命題。

  高周轉(zhuǎn)

  除了缺錢之外,“高周轉(zhuǎn)”一詞在2018年被改寫。

  因一系列的工程安全事故,對(duì)于“高周轉(zhuǎn)”的道德審判一度站上輿論高點(diǎn)。

  高周轉(zhuǎn)本不該成為貶義詞。這本就是房企推崇的發(fā)展模式,不管是龍頭房企還是中小房企,曾視其為做大規(guī)模的利器。

  高周轉(zhuǎn)的本質(zhì)是最大限度提升資金使用效率和流動(dòng),通過回收自由資金及項(xiàng)目現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展。

  房企的高周轉(zhuǎn),強(qiáng)調(diào)的是各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)之間的銜接,是企業(yè)系統(tǒng)性能力的體現(xiàn),事關(guān)產(chǎn)品、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等各個(gè)維度。

  簡(jiǎn)單算一筆賬:一筆資金投入一次賺5%,一年周轉(zhuǎn)4次,年回報(bào)就是20%。對(duì)于開發(fā)商而言,這事關(guān)現(xiàn)金流回正的周期。

  但頻頻爆出的安全事故背后,至少可以說明一點(diǎn),高周轉(zhuǎn)并不是房企戰(zhàn)無不勝的法寶。

  盲目壓縮工期亦或者單純追趕速度而舍棄質(zhì)量,本就在挑戰(zhàn)行業(yè)的底線。

  高周轉(zhuǎn)不代表冒進(jìn)式的增長(zhǎng),穩(wěn)健是企業(yè)的長(zhǎng)久之道。高周轉(zhuǎn)的同時(shí),企業(yè)也需要有跟得上的管控體系和管理約束。制度流程是否規(guī)范、節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的編制是否科學(xué)合理、現(xiàn)場(chǎng)的管理是否安全等等都要進(jìn)一步引起重視。

  如若不然,就請(qǐng)放慢單純求快的腳步。

  市值蒸發(fā)

  2018年,房企們的痛,還在于市值的蒸發(fā)。

  他們的股價(jià)在資本市場(chǎng)的經(jīng)歷大概可以總結(jié)為,年初進(jìn)入“巔峰”,然后整體走下坡路,但最糟的是,可能還看不到底部。

  按照樂居財(cái)經(jīng)的粗略統(tǒng)計(jì),在135只地產(chǎn)股中,僅34只地產(chǎn)股的市值較年初有所增長(zhǎng),其余市值均有所下降,整體市值蒸發(fā)近8000億元,更有42只股票的市值跌幅超過30%。

  其中,像眾安房產(chǎn)、銀億股份、海航基礎(chǔ)、萬達(dá)酒店發(fā)展、北辰實(shí)業(yè)以超過50%的跌幅領(lǐng)跌。更有超過40只地產(chǎn)股的市值跌超40%。

  各家房企們的股價(jià),已經(jīng)很是受傷。

  2018年的年末,加入股票回購隊(duì)伍的房企,接踵而來。

  盡管部分回購目前尚未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段,但這已經(jīng)被業(yè)內(nèi)視為是房企應(yīng)對(duì)近期股價(jià)連續(xù)下挫而提振市場(chǎng)信心的舉措。同時(shí)也被認(rèn)為是對(duì)《公司法》中支持股份回購的積極響應(yīng)。

  來自安信策略的報(bào)告已經(jīng)發(fā)出提醒,放諸全行業(yè),今年A股的回購規(guī)模已經(jīng)超過了以往任何一個(gè)全年,預(yù)計(jì)隨著制度的大幅優(yōu)化,未來一個(gè)階段,A股上市公司股票回購數(shù)量與金額有望進(jìn)一步走高,“市場(chǎng)需要積極關(guān)注即將興起的回購潮”。

  來自地產(chǎn)企業(yè)的吶喊則是:通過提振市場(chǎng)信心抬升股價(jià),或者相對(duì)放寬融資渠道來一定程度上緩解市場(chǎng)恐慌。

  去地產(chǎn)化

  名字中去掉“地產(chǎn)”二字的動(dòng)作,在2018年連續(xù)出現(xiàn)。

  1月,朗詩綠色地產(chǎn),更名為朗詩綠色集團(tuán)有限公司。3月,時(shí)代地產(chǎn)的名字變?yōu)闀r(shí)代中國(guó)。6月,合景泰富集團(tuán)控股取代合景泰富地產(chǎn)。11月,中國(guó)奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司的新名字里已經(jīng)沒有地產(chǎn)字眼—中國(guó)奧園集團(tuán)股份有限公司。

  美的地產(chǎn)在2018年更新為美的置業(yè)集團(tuán)。而中駿置業(yè),連地產(chǎn)相關(guān)的字眼都不出現(xiàn),直接換新為中駿集團(tuán)。

  中小房企如此,地產(chǎn)巨頭們亦然。

  且看這一年,大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn),已經(jīng)改為大連萬達(dá)商業(yè)管理。龍湖地產(chǎn)更名為龍湖集團(tuán)控股。保利地產(chǎn)已經(jīng)叫做保利發(fā)展。深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司則是深圳市萬科發(fā)展有限公司。

  對(duì)于原因,他們多數(shù)的官方解釋稱,源自于業(yè)務(wù)進(jìn)一步擴(kuò)大和發(fā)展的需要。當(dāng)然,現(xiàn)在他們都還在做著跟地產(chǎn)相關(guān)的事,只是名字里已經(jīng)沒有“地產(chǎn)”的字眼。

  那么在業(yè)務(wù)領(lǐng)域“去地產(chǎn)化”的“房企”,后來活得好嗎?

  比如華麗家族的多項(xiàng)熱門題材投資尚未見到明顯的起色;中天金融不得不將原先置出的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重新收回上市公司旗下。

  管理哲學(xué)家查爾斯·漢迪的一句話或者能作為警示。“一個(gè)企業(yè)最寶貴的能力是能夠偏離核心的能力,能夠在最鼎盛的時(shí)候去培植另外一條成長(zhǎng)曲線的能力,而不是在一條好不容易開辟出來的金光大道上按慣性行走的能力。”

  換而言之,所謂的轉(zhuǎn)型并不是在危機(jī)出現(xiàn)后的臨時(shí)抱佛腳,而是在危機(jī)到來前做好準(zhǔn)備,獲得在新環(huán)境下的適應(yīng)力和生存力。

  真正的轉(zhuǎn)型,或許代表著讓企業(yè)的生存能力更具彈性,更具可塑性。

  赴港上市

  門被關(guān)上后,可能還有一扇窗。2018年,中小房企們看到的那扇窗,在香港資本市場(chǎng)。

  相繼在港交所敲鐘的有弘陽地產(chǎn)、美的置業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)、萬成控股等。而像銀城國(guó)際、德信中國(guó)、萬創(chuàng)國(guó)際、奧山控股等截至目前尚在排隊(duì)中。

  不同于和在全國(guó)范圍內(nèi)“攻城略地”的頭部房企,這些房企中的大多數(shù)往往還只夠?qū)嵙κ刂约旱?ldquo;一畝三分地”,更不用提有實(shí)力和野心去撬動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)金字塔頂端格局的改變。

  這一波上市里,有的被稱為“流血”上市。比如萬城控股,公開發(fā)售僅獲83%認(rèn)購,合計(jì)1565.6萬股,而其于香港公開發(fā)售的股份總數(shù)則為1875萬股。

  但顯然,沒有什么比打通上市融資平臺(tái)更為重要。

  部分房企面臨的處境往往并不樂觀,上市更可能是他們最后的“救命稻草”。

  比如大發(fā)地產(chǎn),在招股書中直截了當(dāng)?shù)靥岬剑汗緹o法保證將有充足資金,也無法保證可以按照商業(yè)上的合理?xiàng)l款取得額外融資,甚至根本無法取得額外融資。大發(fā)地產(chǎn)的凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流并不好看,2015年和2017年分別為-7.92億元及-23.94億元。

  這也是部分房企身上的共性:融資訴求強(qiáng)烈、負(fù)債率普遍偏高、業(yè)務(wù)局限于某個(gè)區(qū)域。在內(nèi)地融資受阻的情況下,只能赴港緩解困境。

  當(dāng)然,赴港IPO也不失為一種謀求企業(yè)后期發(fā)展的方式。上市的好處擺在眼前:能夠降低企業(yè)負(fù)債率,改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu);此外也能夠提升企業(yè)市場(chǎng)關(guān)注度,進(jìn)一步助推規(guī)模發(fā)展。

  克而瑞研究分析認(rèn)為,值得注意的是上市后如何做好核心業(yè)務(wù),提高估值、提振投資者信心是房企上市后更該考慮的。

  長(zhǎng)租公寓

  長(zhǎng)租公寓能不能站上風(fēng)口,還有待現(xiàn)實(shí)印證。但隨著開發(fā)商的加入,其正在形成一個(gè)頗具規(guī)模的市場(chǎng)。

  2018年,是屬于開發(fā)商們的長(zhǎng)租公寓元年。龍湖、旭輝、中駿、碧桂園等產(chǎn)品不斷在市場(chǎng)亮相。他們要面臨的是來自中介方、運(yùn)營(yíng)方和酒店方的競(jìng)爭(zhēng)。

  多方的PK結(jié)果會(huì)如何?目前沒有答案。但至少,從目前來看,由開發(fā)商操盤的長(zhǎng)租公寓暫時(shí)少有爆倉的問題,也少有甲醛的問題。

  業(yè)內(nèi)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析稱,開發(fā)商進(jìn)入最大的亮點(diǎn),就是可以通過資產(chǎn)證券化套現(xiàn)。

  不過,無論是哪種方式介入,資本進(jìn)入以后較為關(guān)心的還是效率問題,如何提升出租率,如何降低空置期,如何能盡快盈利,這也是住宅租賃市場(chǎng)最難突破的問題。

  年中的中國(guó)長(zhǎng)租市場(chǎng)峰會(huì)上,任志強(qiáng)向長(zhǎng)租公寓“開炮”:“我不覺得現(xiàn)行的長(zhǎng)租模式能夠成為資金大量涌入而獲利的市場(chǎng)。這個(gè)行業(yè)的好日子受政策影響巨大,一旦戶籍制度等出現(xiàn)變動(dòng),長(zhǎng)租市場(chǎng)就可能隨之生變。”

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