“我的房子賣(mài)不掉了,因?yàn)樗?lsquo;商住房’。”中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示, 2015年8月~2017年3月,北京商住房成交套數(shù)為89690套,在樓市嚴(yán)控20個(gè)月后,2017年4月~2018年11月,北京商住房成交僅5409套,成交量同比暴跌了94%。不僅成交量大幅萎縮,單位成交房?jī)r(jià)也幾近攔腰折斷。北京知名商住房中弘北京像素,房屋報(bào)價(jià)已經(jīng)從接近7萬(wàn)元/平方米降到4萬(wàn)元/平方米左右。
事到如今,最苦不堪言的是前兩年剛買(mǎi)過(guò)商住房,如今有改善型住房需求的業(yè)主。政策環(huán)境的變化,使得自己的商住房突然由“香餑餑”變成了“燙手山芋”。業(yè)主本認(rèn)為手里握的是珍珠能升值,到頭來(lái)卻發(fā)現(xiàn)不被市場(chǎng)承認(rèn)。
“商住房”是很微妙的概念,在土地性質(zhì)上屬于商業(yè)地產(chǎn),卻被開(kāi)發(fā)商包裝成住房進(jìn)行出售。不只北京,上海、廣州、深圳、成都等城市都有類(lèi)似的房子。對(duì)于商住房的解釋有兩種,一種是既可以作為店面,也可以作為住房,另一種解釋是樓下是店面,樓上是住房。從法律上來(lái)說(shuō),商業(yè)用地改為住宅的行為是違法的,2017年國(guó)家更是明確規(guī)定“商業(yè)、辦公項(xiàng)目,不得擅自改變?yōu)榫幼∮猛?rdquo;。
但是,由于土地供給量下降,住房需求旺盛,加之政策也沒(méi)有對(duì)商住房購(gòu)買(mǎi)資格嚴(yán)格限制,商住房發(fā)展一度火熱。
當(dāng)然,商住房發(fā)展火熱的另一個(gè)重要原因是此前商業(yè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售困難,為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠,開(kāi)發(fā)商會(huì)將囤積的商業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅項(xiàng)目,并以酒店式公寓或者商務(wù)公寓的形式銷(xiāo)售。
數(shù)據(jù)顯示,在過(guò)去的10年,北京商住房成交量約為40萬(wàn)套,其中商改住占25萬(wàn)套。2016年以前,商住房產(chǎn)品成交占比不到30%,但2016年竟達(dá)到59%,商住房火熱程度可見(jiàn)一斑。不過(guò),也正是這樣的火爆場(chǎng)面,使得商住房規(guī)模盲目擴(kuò)大,純住宅供應(yīng)不足,商住房庫(kù)存卻迅速增加。雖然從某種程度上來(lái)說(shuō),商住房滿足了部分住房需求,緩解了市場(chǎng)供需緊張,但它也是房?jī)r(jià)上漲的重要幕后推手。
從政策層面看,2011年國(guó)家開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)政策,2016年~2017年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是采取逐步收緊的政策。反觀商住房的房?jī)r(jià)可以發(fā)現(xiàn),純住宅市場(chǎng)的政策收緊,反而給商住房創(chuàng)造出了利好,使商住房灰色利潤(rùn)空間不斷擴(kuò)張。
商住房的存在,一度對(duì)于解決個(gè)人住房問(wèn)題確實(shí)有所裨益。但是,其不利于整個(gè)市場(chǎng)的穩(wěn)定和房?jī)r(jià)調(diào)控政策的實(shí)施。而要想建立個(gè)人住房的長(zhǎng)效機(jī)制,最終還要依賴于市場(chǎng)的穩(wěn)定和合理的房?jī)r(jià),對(duì)于商住房的“熱衷”,最后結(jié)果是損失最優(yōu)選擇。如今商住房難以脫手,就是個(gè)人理性與集體理性對(duì)峙的代價(jià)。
客觀地說(shuō),依法依規(guī)規(guī)范商住房是必須的,其本身并沒(méi)有太多需要指責(zé)的地方。不過(guò),公共政策需要平衡各方利益,尤其由于歷史原因,商住房購(gòu)買(mǎi)者已經(jīng)形成了一個(gè)龐大的群體,很多城市大量存在商住房的情況,要兼顧購(gòu)買(mǎi)者的合理利益,考慮他們改善居住的合理需求。
“法不溯及既往”是一項(xiàng)基本的法治原則。在我國(guó),“法無(wú)溯及力”同樣適用于民法、刑法、行政法等方面。通俗地講,就是不能用今天的規(guī)定去約束昨天的行為,這有利于維護(hù)社會(huì)秩序的穩(wěn)定性,保護(hù)人們期待的信賴?yán)?。解決“商住房”等歷史遺留問(wèn)題,或許可以參考這種通行的法治思維,給原有“商住房”更多一些出口。
盤(pán)和林 來(lái)源:中國(guó)青年報(bào) |