（原標(biāo)題：杭州首個要求“現(xiàn)房銷售”的房子開賣，購房者發(fā)現(xiàn)麻煩大了）
本該現(xiàn)房銷售的房子，跟購房者簽的卻是預(yù)售合同；而這個簽預(yù)售合同的樓盤，卻沒有設(shè)立資金監(jiān)管賬戶。更令購房者擔(dān)憂的是，該樓盤雖已竣工，卻至今未解除在銀行的土地抵押，這意味著房子無法辦理出大證。
當(dāng)已經(jīng)付了定金、尚未簽訂商品房預(yù)售合同的購房者發(fā)現(xiàn)這一問題時，他們陸續(xù)收到了開發(fā)商寄來的《商品房解約函》，聲稱如果不簽合同，將沒收購房者們此前繳納的90～120萬元不等的定金。
這個樓盤，就是位于杭州未來科技城的華夏之心。接到購房者的投訴后，錢報記者展開了調(diào)查。
搖到華夏之心來不及高興 購房者遇到諸多問題
今年8月，趙先生通過搖號搖中了一套華夏之心的房源。到了簽合同的時候卻發(fā)現(xiàn)有一份附加協(xié)議，被加上了“不平等條約”，否定了主合同里5000元/㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)，卻沒提供具體裝修標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容。也就是說，最終房子的精裝標(biāo)準(zhǔn)多少，全憑開發(fā)商的良心。
為此，購房者進(jìn)行了第一次維權(quán)，最終開發(fā)商同意修改合同條款。
沒想到，一波未平一波又起。在簽訂新版合同的時候，有細(xì)心的購房者發(fā)現(xiàn)，在余政儲出【2013】56號地塊（即華夏之心）的土地出讓文件中明確規(guī)定，“該項目不得預(yù)售”。也就是說，理論上，華夏之心應(yīng)該是一個現(xiàn)房銷售的樓盤。
只能現(xiàn)房銷售的房源，為何與購房者簽訂的卻是預(yù)售合同？而作為預(yù)售樓盤，又為何沒有設(shè)立資金監(jiān)管賬戶？更讓業(yè)主感到不安的是，華夏之心無法進(jìn)行公積金貸款。
公積金余杭分中心回復(fù)，華夏之心為現(xiàn)房銷售，但存在土地抵押未注銷、房屋大證不能辦理的情況。鑒于此種情況，沒有一家公積金中心委貸合作銀行與該樓盤簽訂按揭貸款合作協(xié)議，而又由于公積金貸款必須通過委貸銀行進(jìn)行受理、發(fā)放，所以，該樓盤暫不能辦理公積金貸款。
截至目前，公積金中心及國有大銀行都因為該項目風(fēng)險高而拒絕為該樓盤提供按揭貸款服務(wù)，只有兩家小規(guī)模銀行冒險接下業(yè)務(wù)。
土地出讓條件規(guī)定“不得預(yù)售” 為何簽預(yù)售合同
華夏之心，是華夏地產(chǎn)在2013年競得的杭州未來科技城（CBD區(qū)塊）04號地塊。錢報記者從余杭國土部門拿到了該地塊當(dāng)時的掛牌出讓文件，在文件中列明的掛牌出讓須知中，該地塊為商業(yè)商務(wù)居住用地，并明確要求該項目不得預(yù)售。
據(jù)悉，“不得預(yù)售”這個條件，是由做地單位即杭州未來科技城（海創(chuàng)園）管委會確定的。
一位業(yè)內(nèi)人士說，通常對地塊設(shè)立“不得預(yù)售”的條件，要么出于對地塊整體配套完成度的考慮，要么出于防止出現(xiàn)高價地的考慮。
比如去年初杭州土拍火爆的時候，為了抑制高溢價，杭州曾經(jīng)出過一個短暫的土地出讓新規(guī)，其中之一就是當(dāng)溢價率達(dá)到50%時，地塊所建商品房屋須現(xiàn)房銷售。雖然在同年8月這條規(guī)則被取消，但期間已經(jīng)有近20個須“現(xiàn)房銷售”的涉宅地塊出讓。
但對比華夏之心和后來這近20個須現(xiàn)房銷售樓盤，會發(fā)現(xiàn)兩者對“現(xiàn)房銷售”的界定還是有區(qū)別的——
在去年土地出讓新規(guī)期間拿地的這些須現(xiàn)房銷售樓盤，明確“在取得不動產(chǎn)登記證后方可銷售”。
而華夏之心的土地出讓條件中，除了“不得預(yù)售”這一句，并沒有更詳細(xì)的銷售條件約定。
一位知情人士表示，華夏之心應(yīng)該是余杭區(qū)首例須現(xiàn)房銷售的住宅入市，放眼杭州也很可能是第一個。
余杭區(qū)住建局房地產(chǎn)管理處房產(chǎn)行業(yè)管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人說，之前華夏之心向余杭區(qū)房管部門提交了現(xiàn)房銷售備案。而按照國家的《商品房銷售管理辦法》第七條，商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合具備開發(fā)資質(zhì)；取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證；通過竣工驗收；拆遷安置落實；水電燃?xì)饧巴ㄓ嵉然A(chǔ)配套設(shè)施具備交付條件；物業(yè)管理方案落實等七個條件。
該負(fù)責(zé)人說，華夏之心所屬地塊有住宅和商業(yè)兩部分，目前住宅部分樓盤已經(jīng)竣工并取得《竣工驗收備案表》，且滿足現(xiàn)房銷售的七個條件。
那么，既然華夏之心已經(jīng)達(dá)到現(xiàn)房銷售條件，為何卻又跟業(yè)主簽的是預(yù)售合同？
華夏地產(chǎn)方面給出的說法是，項目為2013年拿地，當(dāng)時并未有全裝修的要求。但是從目前行業(yè)發(fā)展趨勢和客戶需求出發(fā)，華夏之心選擇精裝修銷售，交付時間為2019年12月底，因此簽訂預(yù)售合同。
這就是華夏之心出現(xiàn)“現(xiàn)房銷售”變“預(yù)售”的原因。
不過，錢報記者了解到，根據(jù)最新消息，余杭區(qū)房管部門已經(jīng)責(zé)令華夏之心開發(fā)商進(jìn)行整改，使用現(xiàn)房銷售合同。
有關(guān)部門叫停“沒收定金” 開發(fā)商承諾按時辦出產(chǎn)權(quán)證
對于購房者質(zhì)疑的華夏之心沒有資金監(jiān)管賬戶，余杭區(qū)住建局房地產(chǎn)管理處房產(chǎn)行業(yè)管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人說，在建項目設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，是為了保障工程的順利竣工，防止?fàn)€尾情況出現(xiàn)。
目前華夏之心已經(jīng)取得了《竣工備案表》，根據(jù)《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》第三條規(guī)定，項目住宅部分已經(jīng)通過竣工驗收備案，則可以解除和撤銷資金監(jiān)管賬戶。因此按照目前政策要求，華夏之心已經(jīng)不需要資金監(jiān)管賬戶。
不過，對于華夏之心給購房者發(fā)《商品房解約函》，揚(yáng)言要沒收購房者上百萬元的定金，余杭區(qū)房管部門已經(jīng)介入調(diào)查，并緊急叫停了這一做法，保障業(yè)主的權(quán)益。“我們已經(jīng)約談了開發(fā)商，也組織了多次協(xié)調(diào)會。”該負(fù)責(zé)人表示，目前，房管部門督促開發(fā)商以積極的態(tài)度處理業(yè)主投訴和質(zhì)疑，去各有關(guān)部門辦理相關(guān)證件，打消業(yè)主的種種顧慮。
近日，華夏地產(chǎn)方面發(fā)布《公開說明·華夏之心客戶疑問解答》，針對“保證未來客戶能夠辦理出來房產(chǎn)證”作出承諾：對于目前市場上存在的銷售行為及交付行為，政策法令均有明確保障，公司最終也將根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)法規(guī)按時按約辦理大證，客戶不必?fù)?dān)心。
目前，公積金余杭分中心已督促該樓盤項目盡快落實房屋抵押，并與中心委貸銀行簽訂合作協(xié)議。在該樓盤符合公積金貸款條件后，如仍不向公積金中心提交合作材料，分中心將依據(jù)相關(guān)規(guī)定，聯(lián)合區(qū)住建局對該樓盤暫停購房合同的網(wǎng)簽。 |
