據(jù)媒體14日?qǐng)?bào)道，房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行發(fā)布最新報(bào)告指出，香港長(zhǎng)達(dá)10年的樓市上升周期正式結(jié)束。預(yù)計(jì)至2019年底，香港住宅樓價(jià)將至少下跌15%；如果宏觀經(jīng)濟(jì)面趨弱、股市持續(xù)下滑，跌幅可能擴(kuò)大至25%。
仲量聯(lián)行已不是第一家唱空香港樓市的機(jī)構(gòu)。
逾20%跌幅已經(jīng)出現(xiàn)
上一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)，香港房?jī)r(jià)大幅下滑，跌幅高達(dá)70%，崩盤(pán)之痛仍然歷歷在目。
此輪降價(jià)事實(shí)上已經(jīng)開(kāi)啟，而25%的跌幅，目前來(lái)看或許僅僅是保守預(yù)期。因?yàn)閺哪壳皹潜P(pán)的實(shí)際成交價(jià)的降價(jià)幅度來(lái)看，香港樓價(jià)要達(dá)到25%跌幅，可能已經(jīng)等不到2019年末。
數(shù)據(jù)顯示，近期已經(jīng)有藍(lán)籌盤(pán)出現(xiàn)了高達(dá)22%的跌幅。
被視為“香港樓市參考指標(biāo)”的十大“藍(lán)籌屋苑”之一的嘉湖山莊，其房?jī)r(jià)日前大幅下跌。據(jù)中原地產(chǎn)10月發(fā)布的報(bào)告顯示，在截至10月初的12周內(nèi)，嘉湖山莊房?jī)r(jià)已大跌15%。而近日，嘉湖山莊的一套實(shí)用面積為442平方英尺的兩房，以456萬(wàn)港元成交，相比同類型單位的最高成交價(jià)，降價(jià)幅度已經(jīng)超過(guò)22%。
降價(jià)逾20%的嘉湖山莊并非個(gè)例。
根據(jù)中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，最近兩個(gè)月來(lái)，降價(jià)樓盤(pán)最多、降價(jià)幅度最大的區(qū)域，是新界東；唯一一個(gè)樓盤(pán)房?jī)r(jià)全線下跌的區(qū)域，也是新界東。此外，在截至10月初的12周內(nèi)，新界西私人住宅價(jià)格也下滑了2.5%，而新界東和新界西居住了香港接近一半的人口。最新一周的數(shù)據(jù)中，一個(gè)月降價(jià)幅度超過(guò)10%的樓盤(pán)，并非少數(shù)。
香港的豪宅市場(chǎng)，近期也出現(xiàn)式微跡象。
10月16日，香港地政署公布，香港山頂文輝道12號(hào)豪宅地皮因出價(jià)未達(dá)要求，宣布流標(biāo)。這是香港山頂昂貴地段少數(shù)大型官地，盡管地段優(yōu)質(zhì)以及地皮質(zhì)量尚好，但由于近期樓市降溫，市場(chǎng)對(duì)于地皮估值的分歧也較大。
此外，豪宅賣家虧本甩賣的現(xiàn)象也開(kāi)始出現(xiàn)。
10月22日，沙田九肚山一處房產(chǎn)以1300萬(wàn)港元的價(jià)格成交，賣家持有該房產(chǎn)將近四年，此時(shí)成交賬面虧損6萬(wàn)港元，但算上稅款及傭金支出，虧損約68萬(wàn)港元，為區(qū)內(nèi)首宗“流血”出售案例。據(jù)悉，去年12月，賣家以1820萬(wàn)港元的價(jià)格掛牌出售，1300萬(wàn)港元成交價(jià)格較最初掛牌價(jià)已降低520萬(wàn)港元，降幅接近30%。
買家違約激增
10月中旬，香港研究協(xié)會(huì)(Hong Kong Research Association)的調(diào)查結(jié)果顯示，目前六成受訪者都對(duì)香港未來(lái)6個(gè)月的經(jīng)濟(jì)持悲觀立場(chǎng)，四成受訪者預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將下跌。多家機(jī)構(gòu)也對(duì)香港房?jī)r(jià)發(fā)出預(yù)警。加上藍(lán)籌盤(pán)跌超兩成，豪宅的吸引力大幅減弱，隨之而來(lái)的則是買家違約激增。
數(shù)據(jù)顯示，從今年初到10月底，香港新房交易中，已發(fā)生36起個(gè)人買家違約案例，而2007年全年僅有9起，數(shù)量增長(zhǎng)了3倍。
香港的新房交易，需要支付5%的定金。今年年內(nèi)違約樓盤(pán)的成交價(jià)，從490萬(wàn)港幣到3980萬(wàn)港幣不等，這意味著選擇違約的購(gòu)房者，需要交納25萬(wàn)至200萬(wàn)港元的違約金。
富人開(kāi)始猶豫和退縮，剛需人群則開(kāi)始恐慌和焦慮，上世紀(jì)末房?jī)r(jià)6年間從高位重挫70%的慘狀仍然歷歷在目，在損失數(shù)十萬(wàn)港元定金和房子變成負(fù)資產(chǎn)之間，香港人選擇了前者。
五大跡象顯示樓市回調(diào)
摩通亞太研究團(tuán)隊(duì)日前指出，目前有五大跡象顯示香港樓價(jià)正在回調(diào)。
一是按揭貸款申請(qǐng)宗數(shù)大幅減少。金管局最新數(shù)據(jù)顯示，9月新申請(qǐng)按揭貸款宗數(shù)，按月減少55.6%至7977份。摩通引述中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)稱，香港9月按揭申請(qǐng)數(shù)量按月降幅創(chuàng)20年來(lái)最大。
二是豪宅銷售急劇下滑。數(shù)據(jù)顯示，香港9月豪宅項(xiàng)目成交量是自2005年以來(lái)同期最少。
三是地產(chǎn)代理放假。香港主要代理行之一的美聯(lián)物業(yè)，重啟無(wú)薪假期機(jī)制，業(yè)績(jī)最差的10%員工須離職，其后55%的員工須放無(wú)薪假期最少三個(gè)月。
四是二手市場(chǎng)“大跌價(jià)”。據(jù)地產(chǎn)代理成交數(shù)據(jù)，二手樓開(kāi)始出現(xiàn)降價(jià)，其中九龍灣有房產(chǎn)降價(jià)28%成交，也有房產(chǎn)降價(jià)17%售出。
五是新盤(pán)銷售減少。地產(chǎn)代理數(shù)據(jù)顯示，截至10月28日，10月份新盤(pán)成交金額僅112億港元，撇除假期因素，創(chuàng)16個(gè)月以來(lái)新低；10月份成交量錄得1130宗，較9月下降近一半。
機(jī)構(gòu)一致看空
在一路下滑的數(shù)據(jù)面前，機(jī)構(gòu)一致看空香港樓市走勢(shì)。
里昂證券此前發(fā)布研報(bào)表示，經(jīng)歷了多年上漲后，隨著市場(chǎng)人氣的急劇下降，香港樓價(jià)將大幅下跌。香港房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正經(jīng)歷15年來(lái)最差的宏觀環(huán)境，利率上升、經(jīng)濟(jì)放緩和人民幣貶值正沖擊著香港樓市。
瑞銀此前也發(fā)表研究報(bào)告稱，香港樓價(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)高度相關(guān)，過(guò)往樓價(jià)下跌主要由經(jīng)濟(jì)沖擊引發(fā)。相信香港經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)差將令樓市表現(xiàn)脆弱。
野村香港房地產(chǎn)股票分析師則認(rèn)為，雖然下半年就會(huì)看到香港樓價(jià)回調(diào)，但香港樓價(jià)壓力更有可能在2019年才真正反映出來(lái)。
耀才證券甚至預(yù)期，未來(lái)兩年內(nèi)香港住宅價(jià)格跌幅或達(dá)40%。
加息為樓市“雪上加霜”
截至今年7月底，香港樓價(jià)已連漲27個(gè)月，僅上半年的漲幅就達(dá)到13%，香港也因此連續(xù)八年穩(wěn)坐“全球房?jī)r(jià)最難負(fù)擔(dān)的城市”之首。
但今年8月以來(lái)，香港銀行業(yè)開(kāi)始加息，香港樓市開(kāi)始出現(xiàn)降溫跡象。11月5日，香港金管局總裁陳德霖公開(kāi)表示，香港樓價(jià)由8月開(kāi)始回落，近月成交量明顯減少，一手及二手成交量合計(jì)共跌48%，反映出市場(chǎng)氣氛的冷淡。
隨著年內(nèi)美國(guó)的兩次加息，香港銀行業(yè)也開(kāi)始上調(diào)存貸款利率。
今年9月，香港金管局再度跟隨美聯(lián)儲(chǔ)加息，上調(diào)貼現(xiàn)窗基本利率25個(gè)基點(diǎn)至2.50%，這是銀行經(jīng)貼現(xiàn)窗口向金管局借取隔夜港元流動(dòng)資金的基準(zhǔn)利率。而在香港金管局加息僅數(shù)小時(shí)之后，香港四大行——匯豐銀行、恒生銀行、中銀香港及渣打銀行齊齊上調(diào)港元最優(yōu)惠貸款利率，此舉為2006年以來(lái)的首次，意味著香港超低息環(huán)境的終結(jié)，也直接導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押借貸成本上升，置業(yè)人士的供樓負(fù)擔(dān)將會(huì)加重，給香港房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)帶來(lái)巨大的壓力。
多年來(lái)快速上行的房?jī)r(jià)已經(jīng)使購(gòu)房者不堪重負(fù)，此輪加息則成為壓倒駱駝的“最后一根稻草”。
市場(chǎng)人士表示，促使買家退縮的原因，不僅有難以負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)，還有對(duì)經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂。美聯(lián)儲(chǔ)將繼續(xù)推行貨幣政策正?；?，即以繼續(xù)加息來(lái)收縮過(guò)去十余年釋放的流動(dòng)性，香港大概率將跟隨美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)一步升息。這意味著香港樓市面臨的壓力還將加磅，本地經(jīng)濟(jì)也將受到影響。
目前來(lái)看，房?jī)r(jià)的下行通道剛剛開(kāi)啟，已經(jīng)出現(xiàn)了許多跌幅超過(guò)20%的成交案例；雖然預(yù)期市場(chǎng)并不會(huì)出現(xiàn)上一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)高達(dá)70%的斷崖式下跌，但未來(lái)一年跌幅25%，應(yīng)該也是一個(gè)相對(duì)樂(lè)觀且保守的預(yù)期。 |
