北大光華REITs報(bào)告: REITs可成為不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)格之“錨”

時(shí)間:2018-10-18  來源:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)—《證券日?qǐng)?bào)》  作者:陽湖網(wǎng)

    ■本報(bào)記者 閆晶瀅

  作為房地產(chǎn)證券化的重要手段,REITs產(chǎn)品近年來廣受國內(nèi)市場關(guān)注。中國公募REITs市場發(fā)展空間如何?應(yīng)著重在哪些方面加強(qiáng)公募REITs市場建設(shè)?投資者亟待獲取問題的答案。

  昨日,北京大學(xué)光華管理學(xué)院REITs課題組發(fā)布《中國公募REITs發(fā)展研究——投資者的視角》(下稱《報(bào)告》),從REITs對(duì)投資者的意義、全球REITs市場表現(xiàn)等多個(gè)視角審視公募REITs的作用,并給中國公募REITs市場建設(shè)提出建議。

  《報(bào)告》指出,REITs對(duì)于一、二級(jí)投資者、機(jī)構(gòu)與個(gè)人投資者都具有重要意義。對(duì)于一級(jí)市場投資者而言,資本的收益和退出是社會(huì)資本考慮是否介入不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的兩個(gè)重要問題,而REITs為社會(huì)資本提供了新的退出渠道;對(duì)二級(jí)市場投資者,REITs為投資者提供了幾乎完美的替代途徑,因?yàn)镽EITs相比直接不動(dòng)產(chǎn)投資有著更高的流動(dòng)性、更低的交易成本和更低的交易門檻;對(duì)機(jī)構(gòu)投資者,資管新規(guī)下,REITs可成為機(jī)構(gòu)投資者合規(guī)資產(chǎn)的新選擇;對(duì)個(gè)人投資者,REITs則可為居民的財(cái)產(chǎn)性收入提供大類資產(chǎn),充分體現(xiàn)普惠性。

  此外,《報(bào)告》還指出。從短期看,REITs價(jià)格與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格之間的相關(guān)性較低,受到股票市場波動(dòng)的影響較大。但從長期看,REITs市場的價(jià)格與不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格之間從長期看有著緊密的關(guān)聯(lián),可以將長期REITs投資作為長期直接不動(dòng)產(chǎn)投資的替代。長期來看由于具有相同的底層資產(chǎn),REITs和不動(dòng)產(chǎn)市場最終都會(huì)調(diào)整自身的價(jià)格與變化的基本面相一致。

  同時(shí),REITs價(jià)格還具有領(lǐng)先于不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)格的特點(diǎn)。在影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素發(fā)生變化之后,由于流動(dòng)性好、交易量大、交易成本低,REITs市場的價(jià)格變動(dòng)先于不動(dòng)產(chǎn)市場,不動(dòng)產(chǎn)市場的價(jià)格調(diào)整更為緩慢,因此REITs市場具有價(jià)格發(fā)現(xiàn)的功能,可以成為不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)格的“錨”。

  目前,中國國內(nèi)公募REITs尚未正式落地,還停留在類REITs的探索階段。據(jù)課題組此前報(bào)告測算,中國公募REITs市場規(guī)模未來可達(dá)4萬億至12萬億元,發(fā)展空間極為廣闊。針對(duì)中國市場的現(xiàn)狀,北大光華REITs課題組對(duì)中國公募REITs市場建設(shè)提出了四條建議:

  一是增加REITs產(chǎn)品透明度,強(qiáng)化REITs的信息披露。通過完善相關(guān)信息的審計(jì)審查和信息披露,增加信息透明度,減小投資者和管理層之間的信息不對(duì)稱程度,有助于幫助投資者建立注重內(nèi)在價(jià)值的REITs估值和投研體系,利于REITs市場進(jìn)行價(jià)格發(fā)現(xiàn),推動(dòng)投資者進(jìn)行長期價(jià)值投資。

  二是進(jìn)一步加大REITs投資的投資者教育,特別是加強(qiáng)對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者的培養(yǎng)。對(duì)散戶投資者教育的過程中,一定要避免宣傳REITs投資是炒作房地產(chǎn)的替代方式,而是宣揚(yáng)其是一種高股息收益率的、長期回報(bào)較高的、有分散化價(jià)值的金融產(chǎn)品;對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者,應(yīng)當(dāng)逐步加強(qiáng)其對(duì)于REITs市場的理解,提升其對(duì)于REITs市場的投研水平,培養(yǎng)機(jī)構(gòu)投資者的投資能力。

  三是在REITs市場建立健全基于持有期限的股息征稅差異化制度。中國現(xiàn)階段不對(duì)資本利得征稅,但存在股息稅,基于股息征稅的差異化稅制可以降低短期投機(jī)者的收益,有效減少REITs市場的短期投機(jī),使市場回歸長期投資的本源。

  四是建立合理的交易機(jī)制,特別是建立行之有效的做空機(jī)制。合理的做空機(jī)制能夠幫助REITs市場實(shí)現(xiàn)多空兩方面力量的平衡,使得REITs價(jià)格不過分脫離其內(nèi)在價(jià)值。

(責(zé)任編輯:劉朋)

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