“金九銀十”通常是樓市傳統(tǒng)的銷售旺季，不過今年的“金九”似乎并未達到預(yù)期，樓市銷售頗為冷淡。
而進入10月，雖然各大地產(chǎn)商推出各種打折促銷的優(yōu)惠措施，但多地樓市仍然一片“涼意”。
具體銷售現(xiàn)狀如何？央視財經(jīng)記者對深圳樓市進行了相關(guān)調(diào)查...
深圳樓市量價齊跌 一二手房市場火熱不再
孫佳彥是一名工作了15年的房產(chǎn)中介，她告訴記者，這個十一黃金周是2011年以來最冷清的。黃金周期間，她所在的片區(qū)，二手房交易量幾乎為零。
深圳美聯(lián)物業(yè)福田北區(qū)總經(jīng)理孫佳彥：今年的二手房，看房量極少，幾乎沒有什么上門客?？捶苛靠赡艿?0%，一個門店可能只有一批客在看房，但是成交幾乎是沒有。
孫佳彥的感受不是個例，整個十一期間，記者走訪福田區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)多個二手房中介店鋪了解到，深圳多個片區(qū)二手房報價出現(xiàn)下跌，房產(chǎn)中介公司都門庭冷落。
深圳貝殼研究院院長肖小平：如果從實際成交來看，從7月份開始深圳已經(jīng)出現(xiàn)降溫了，這種降溫在8月份以及9月份是更加明顯?，F(xiàn)在，二手房的交易量如果跟正常時候相比，大概已經(jīng)下降接近50%了，這個是交易量的變化，至于價格，目前上升的勢頭也已經(jīng)消失了。
自“7.31新政”以來，深圳的房地產(chǎn)調(diào)控政策對當前深圳房地產(chǎn)市場存在的離婚炒房、商務(wù)公寓炒房、企業(yè)搖號購房等投機行為進行了針對性的打擊。
現(xiàn)在看來，對二手房市場的調(diào)控已經(jīng)起到了相當作用。據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月深圳新增住宅預(yù)售房源量環(huán)比上漲124.44%，新增求購客戶量環(huán)比上漲72.7%，但一、二手成交量均呈下跌趨勢，環(huán)比下跌超3成，市場觀望情緒濃厚。
中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋?。哼@兩次調(diào)控，應(yīng)該是把整個二手市場形成了一個高壓態(tài)勢，加上最近，從樓市面上來看，無論是一手還是二手，特別是開發(fā)商的一些動作，都使整個的二手市場產(chǎn)生了很大的心理壓力，對預(yù)期的一個重大改變，就是下一步是不是樓市要下跌，這樣就導(dǎo)致供需關(guān)系發(fā)生反轉(zhuǎn)，整個形成買方市場格局。
房企自救全面清場 “活下去”成為當務(wù)之急
今年9月以來，各地房地產(chǎn)市場形勢急轉(zhuǎn)直下。之前新房搶號的消息還歷歷在目，突然間，萬科2018秋季例會不經(jīng)意間流出的會議現(xiàn)場照片，尤其是赫然出現(xiàn)的紅底白字標語——“活下去”，不禁令人對房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和未來有所思考。
十一黃金周期間又如何呢？央視財經(jīng)記者也走訪了一些新開樓盤。
位于深圳市南山區(qū)的一個高端樓盤，附近小區(qū)的二手房價格已經(jīng)到達14萬元每平米左右。這個新樓盤在9月28日開盤，備案均價分別均為11.1和12萬元每平方米。記者了解到，開盤當天開發(fā)商進行了促銷行為，實際成交價比備案價還低。
深圳某樓盤銷售人員：現(xiàn)在的折扣是認購有95折，還有國慶間促銷的97折，還有兩個折扣是簽完認購之后才能給到的，就是在萬科規(guī)定的時間之內(nèi)，交齊首期款還有一個98折。95、97加98折，等于差不多9折。
喊出打折銷售的不僅萬科一家，恒大、碧桂園等多家房地產(chǎn)企業(yè)的樓盤都在這個黃金周打出了打折銷售的牌子。事實上，全國各地新房降價促銷的案例越來越多，深圳市場部分在售盤也采取低價走量的營銷策略。國慶優(yōu)惠的口號促銷，似乎也折射出一些開發(fā)商回籠資金的目的。
中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁：從去年到今年這樣一個調(diào)控之后，尤其是今年下半年進一步緊張的格局之后，開發(fā)商已經(jīng)感覺到龐大壓力，資金回籠是個很大的問題，這個時候，他可能覺得在整個運轉(zhuǎn)方面，必須要改變原有的模式，所以采取了這樣一個喊出來“活下去”的概念，然后開始大規(guī)模地啟動降價促銷措施。
央視財經(jīng)記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，深圳在8月份僅兩個住宅項目拿到預(yù)售證的情況下，9月末開發(fā)商開始表現(xiàn)出積極的推盤意愿，月內(nèi)近16個項目獲得預(yù)售證，特別是商務(wù)公寓市場的供應(yīng)量大幅增加。但就在7月底，深圳升級了樓市調(diào)控，商務(wù)公寓成為重點調(diào)控對象。在國慶假期期間，商務(wù)公寓市場也似乎最先發(fā)生了“變化”。
深圳美聯(lián)物業(yè)福田北區(qū)總經(jīng)理孫佳彥：公寓盤成交量都沒有上半年這么好，相對來講看房量也沒有往年多，起碼跌了一半。開盤價格，因為限價的關(guān)系是比較接地氣的，幾乎是便宜過周邊的二手很多，因為國家政策出來之后，對公寓是有一個打壓的，購買五年以內(nèi)是不能買賣的，所以公寓需要七到八年的持有成本。
據(jù)深圳市規(guī)土委近日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月深圳樓市僅成交2248套一手住宅，為7年來同期最低水平；9月的房價為54080元/平方米，環(huán)比下跌9元/平方米。
深圳美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹：從目前情況來看，暫時市民還是在觀望，還沒有踏出買房的動作。
樓市陷入低迷 房地產(chǎn)股票持續(xù)回調(diào)
資本市場方面也不容樂觀，在過去20天的時間里，以申銀萬國房地產(chǎn)指數(shù)為例，已經(jīng)下跌超過10%。
最近，萬科A、保利地產(chǎn)、招商蛇口等多個房地產(chǎn)股票都出現(xiàn)了不同程度的下跌。
在10月7日，國慶假日最后一天，央行宣布降準，釋放約7500億元增量資金。每一次降準，無論是直接還是間接，其實樓市都會有較為積極的反應(yīng)。節(jié)后10月8日第一個交易日，申銀萬國房地產(chǎn)指數(shù)下跌4.61%，成為7月以來板塊最大跌幅。
深圳貝殼研究院院長肖小平：對很多城市的置業(yè)者來說，房貸額度是非常緊張的，這一次的降準可以釋放出流動性來的話，可能會讓這些消費者覺得，以后房貸會更容易一些。所以，心理層面的影響是有的。但是，因為整體的市場形勢并不樂觀，所以它并不像以往那樣，能夠使整個市場提振信心。
2016年開始的房價大幅上漲，最本質(zhì)的原因還是供小于求。一二線熱點城市，由于新增住宅建設(shè)用地面積減少，導(dǎo)致供需關(guān)系緊張，搶購現(xiàn)象頻出。三四線城市，由于棚改貨幣化安置比例過高，產(chǎn)生了大量的購房需求，在去庫存的同時，也催漲了房價。
深圳美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹：第一就是政策環(huán)境比較緊張，第二是房價真的是處于一個相對的高位，所以大家買房的積極性會下降。
一方面是心理已經(jīng)發(fā)生微妙變化，另一方面，在需求沒有明顯增長的情況下，很多城市的住宅建設(shè)用地供應(yīng)量反而增加了。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，全國300個城市各類用地共成交8.8億平方米，同比增長29.3%，其中住宅用地成交4.0億平方米，同比增長23.5%。
各線城市成交面積同比均增長，其中一線城市上半年同比增長6.7%，二線城市同比增長25.3%，增幅居各線城市之首，三四線城市同比增長23.4%。2018年上半年成交的土地，大部分將在2019年開盤，這也說明，明年的新房供應(yīng)量將會增加25%左右。
中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋?。航?jīng)過這兩年的調(diào)控之后，大的形勢之下，可能在行業(yè)內(nèi)部會發(fā)生大的調(diào)整。 |
