在規(guī)模和利潤(rùn)面前，越來(lái)越多的房企開(kāi)始強(qiáng)化高周轉(zhuǎn)，提高變現(xiàn)能力。這背后，是融資渠道越來(lái)越窄，融資成本越來(lái)越高的窘境。
《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)同策咨詢(xún)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)獲悉，2018年前8個(gè)月，40家典型房企總計(jì)融資4708億元。
同策研究院研究員陳朦朦認(rèn)為，房企融資渠道越來(lái)越窄，下半年日子更不好過(guò)，境外發(fā)債被禁，海外主戰(zhàn)場(chǎng)失利，房企承擔(dān)能力越來(lái)越有限?；蛟S，接下來(lái)，房企可以通過(guò)尋求創(chuàng)新型融資方式進(jìn)行融資，拓寬融資渠道，提高融資額度。
40家房企融資4708億元
“公司正在找融資成本較低的渠道，但是并不容易。”某房企管理層向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，有些熱錢(qián)雖然愿意進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，但成本非常高。
另有金融機(jī)構(gòu)人士也向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，在全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企中，負(fù)債率過(guò)高的房企，“幾乎從我們?nèi)谫Y名單上排除了，風(fēng)險(xiǎn)太大了。現(xiàn)在成本相對(duì)較低的融資是以項(xiàng)目合作方式進(jìn)行的融資，這樣風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。”
陳朦朦認(rèn)為，8月份，房企融資總額環(huán)比上升，縱向來(lái)看，5月份震蕩下跌后緩慢回溫，現(xiàn)處于V字形的爬坡期。橫向來(lái)看，房企融資格局已然生變，境內(nèi)外融資不斷收緊的情況下，創(chuàng)新型融資方式大唱主角。生死之年，被逼到“墻角”的開(kāi)發(fā)商正奮力自救。
據(jù)同策咨詢(xún)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月份，40家典型房企創(chuàng)新型債權(quán)融資額度為200.56億元，占比融資總額33.28%，成為8月份最主要的融資方式，環(huán)比大幅增加155.46%，成倍數(shù)增長(zhǎng)。其中，共有5家房企共發(fā)行了6筆超短期融資券；泰禾集團(tuán)通過(guò)應(yīng)收賬款收益權(quán)轉(zhuǎn)讓及回購(gòu)方式向興業(yè)國(guó)際信托有限公司融資；金科股份以10億元交易對(duì)價(jià)向中信信托轉(zhuǎn)讓特定資產(chǎn)收益權(quán)；榮盛發(fā)展及其下屬子公司向關(guān)聯(lián)人榮盛控股和榮盛建設(shè)分別借款50億元和20億元，內(nèi)部互相輸血，并且借款利率高達(dá)9.5%。
陳朦朦表示，從8月份上述40家房企融資特點(diǎn)來(lái)看，創(chuàng)新型融資方式多元化，開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)內(nèi)部“換血”的現(xiàn)象；融資成本走高，資金流向分化加劇，規(guī)模房企依然能獲取大量低成本資金支持；此外，外幣融資金額大幅下降，境外融資難度系數(shù)增加。
房企融資仍不樂(lè)觀
眾所周知，融資環(huán)境向來(lái)上半年輕松，但今年完全不同。據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，春節(jié)過(guò)后6個(gè)月40家典型上市房企融資總額為3498億元，同比去年4335億元大幅下滑19.3%，下半年房企的融資壓力更大。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，自全國(guó)多地樓市進(jìn)入“限價(jià)”模式后，大型房企銷(xiāo)售規(guī)模雖不斷上行，但多數(shù)房企的存貨周轉(zhuǎn)率都在下行，可見(jiàn)其變現(xiàn)能力在減弱。在這種市場(chǎng)格局下，融資端若輸血不暢，房企不但很難將負(fù)債率降下來(lái)，自身也有很大風(fēng)險(xiǎn)。
陳朦朦表示，從未來(lái)融資趨勢(shì)來(lái)看，短債長(zhǎng)投是常態(tài)，集團(tuán)內(nèi)部輸血也將是常態(tài)，但同時(shí)伴隨著融資成本升高，用高成本的錢(qián)還低成本的債，收割的是股東的凈利潤(rùn)，續(xù)的是地主的命。
事實(shí)上，近兩年內(nèi)，房企融資渠道持續(xù)收縮。如今，房企似乎又回到了四處找錢(qián)的時(shí)代，找到成本可承受的資金的房企，或許能夠把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，尋求投資機(jī)遇，進(jìn)而能夠在接下來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中實(shí)現(xiàn)規(guī)?？ㄎ?，保證未來(lái)幾年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。反之，則會(huì)很快掉隊(duì)。
鑒于此，快速回款也已經(jīng)成為房企的頭等大事。據(jù)億翰智庫(kù)表示，2018年上半年，受限于行業(yè)環(huán)境，房企現(xiàn)金流凈流入趨緩使現(xiàn)金收回周期變長(zhǎng)，導(dǎo)致貨幣資金增速變緩。多數(shù)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到，回款慢，融資難，還債期來(lái)臨，資金鏈承壓，不解決這些困難，接下來(lái)發(fā)展規(guī)模將停滯不前，市場(chǎng)份額逐步萎縮，甚至迎來(lái)生存危機(jī)。 |
