樓市調(diào)控與融資收緊雙重壓力下，控投資、快回款的發(fā)展策略，已然成為下半年房企們的普遍共識。但前景，是否樂觀？
“銷售難度在逐漸加大，如果沒有放松調(diào)控的政策，銷售難度還會持續(xù)下去，去化率的難度也會提高。”萬科投資者關(guān)系總監(jiān)趙旭翔舉例稱，萬科8月份當月去化率為47%，平均認購時間是半個月，如果半個月不能賣到30%就已經(jīng)是較差了。
融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌也在今年中期業(yè)績會上表示，隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)，人們的購買預(yù)期也會發(fā)生變化，其實8月份看，很明顯的購買預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化，因此融創(chuàng)也會非常謹慎。
土地獲取方面，在業(yè)內(nèi)素以穩(wěn)健著稱的中海，在今年8月喊出“寧愿錯失一些機會，也不想投錯幾塊地”的發(fā)展口號。中國海外發(fā)展有限公司董事局主席兼行政總裁顏建國坦承，目前我們對市場保持高度謹慎的態(tài)度，現(xiàn)在的政策處于高度多變期，隨時都有可能出下一步新的政策，所以謹慎投資是很必要的。
“據(jù)我們了解，現(xiàn)在有幾家超大型房企內(nèi)部已經(jīng)暫停拿地了。一方面是有相當一部分城市的地價已經(jīng)明顯下降，開發(fā)商存在買漲不買跌的觀望心理；另一方面則是開發(fā)商手中能動用的資金也比較少。”華南一家房企中層告訴時代周報記者，所以無論是從投資策略還是現(xiàn)金流管理上講，企業(yè)都不敢大規(guī)模投資。
新城控股高級副總裁歐陽捷也告訴時代周報記者，房企不應(yīng)再奢望未來的市場還會有高增長。平穩(wěn)的市場，反而有利于企業(yè)做好戰(zhàn)略規(guī)劃、調(diào)整資源分配、爭取均衡發(fā)展。歐陽捷建議，在拓展方面，房企應(yīng)該緩拿地、拿對地、拿好地，便宜的土地永遠可以拿。“融資方面，房企可以通過設(shè)立地產(chǎn)基金等多種形式，爭取相對便宜的資金，降低融資成本。”歐陽捷續(xù)稱，在保證產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)的同時，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)堅持資金高周轉(zhuǎn)策略，加快資金回籠，確保企業(yè)現(xiàn)金流安全。
易居企業(yè)集團CEO丁祖昱也認為，今年三四季度房企最重要的兩個策略：一個是控投資，減少投資；一個是快回款，加快銷售。
控制投資
根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2018年8月末，全國已發(fā)生土地流拍807宗，累計流拍建筑面積達7954萬平方米，是去年同期數(shù)額的7.3倍。
土地流拍現(xiàn)象明顯增多，是否是市場下行的信號？歐陽捷告訴時代周報記者，這恰是土地財政無法割舍、土地市場趨于理性的寫照。“根據(jù)我們的調(diào)研情況來看，87%的土地流拍項目都在三四線城市。房企在上述城市的土地儲備相對充裕，已經(jīng)不急于拿地，希望等待相對較低的地價水平。”歐陽捷表示，但政府自降地價的意愿還不強烈，畢竟很多城市房價已到高位，地價太低，將無法覆蓋拆遷補償安置成本。他預(yù)測，今年后四個月，三四線城市推出土地將明顯減少，土地流拍現(xiàn)象也將大幅減少。
“從我們的調(diào)研結(jié)果看，包括之前拍出的南京某地塊，對比同地段的土地價格已經(jīng)降了30%左右，而杭州之前拍出的某地塊，對比同地段已降了50%左右。”上述房企中層告訴時代周報記者，開發(fā)商也是買漲不買跌，而且很多人認為地價后面會更便宜，所以會減少土地支出。華潤置地管理層也表示，今年土地流拍和區(qū)域市場有關(guān)，一方面有限價，另外一方面底價比較高。
除了上述原因，亦有多家民營房企內(nèi)部人士告訴時代周報記者，自2016年末國內(nèi)融資渠道逐步收緊之后，公司手中能夠用于買地的資金也比較少。
“因為目前銷售市場受到調(diào)控政策及大環(huán)境影響，很多房企資金回籠都成問題之后，肯定會把回籠資金放在發(fā)展首位，減少拿地支出。”上述房企中層表示，房地產(chǎn)周期下，企業(yè)彎道超車的前提是先活下來。所以今明兩年，房地產(chǎn)企業(yè)會特別注重回款，同時也會加快開發(fā)進度。據(jù)他透露，目前包括越秀地產(chǎn)、萬科、碧桂園在內(nèi)的多家房企，在廣州的樓盤都有不同程度的打折促銷。
而在今年8月底，恒大已率先在全國范圍內(nèi)打出“在售住宅全部89折優(yōu)惠”的廣告，且首付款可以分期支付，最低首付僅需5%。
加速現(xiàn)金回籠
開發(fā)商以價換量求去化，效果真的理想嗎？
以萬科為例，數(shù)據(jù)顯示。2018年前6月，萬科實現(xiàn)合同銷售金額約3046.6億元，同比增長9.91%；合同銷售面積約2035.4萬平方米，同比增長8.94%。2017年同期，上述指標的同比增長幅度分別為45.8%、32.6%。而到了2018年8月，萬科單月實現(xiàn)銷售金額383.4億元，同比增長3.5%，實現(xiàn)簽約面積257.4萬平方米，同比下降6%。
今年9月萬科經(jīng)營情況電話會議上，趙旭翔透露今年上半年萬科平均去化率在55%–65%之間。到了7月份去化率為51%，到了8月份僅為47%，趙旭翔解釋稱，低去化率的主要原因是萬科在一二線城市的600多個項目都面臨著較大的調(diào)控壓力。受限購限貸等因素的影響，即使開工推盤都順利進行，最終銷售情況可能也不理想。如果調(diào)控政策沒有放松，那么銷售難度可能還會逐漸加大，去化的難度也會不斷提高。
一旦蓋好的房子去化困難，加之外部融資亦不斷收緊，房企的資金鏈無疑將再度承壓。
歐陽捷告訴時代周報記者，房企到位資金增速有所回調(diào)，來自銀行的按揭貸款和開發(fā)貸款均處在負增長區(qū)間，主要依賴客戶定金及預(yù)收收款和自籌資金兩位數(shù)的增長，才保持了到位，資金6%的增速。但因為目前房企融資渠道相對不足，年底房企到位資金增速將回歸我們年初預(yù)判的“零增長區(qū)間（指房地產(chǎn)主要指標在± 3%以內(nèi)，少數(shù)指標在5%左右。）”。
另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從融資成本來看，2018上半年60家重點房企融資成本結(jié)束了兩年來的下降趨勢，回升至6.33%。這主要是由于境內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)收緊，近期新進行的境內(nèi)外融資成本均有提高，而原有低成本的公司債陸續(xù)到期，因而整體的融資成本也只能水漲船高。
“目前開發(fā)貸的利率已經(jīng)是處在歷史高位，其利率通常會在4.9%基準利率基礎(chǔ)上，上升10%–30%。”上述房企中層告訴時代周報記者，像民企肯定能發(fā)債就盡量發(fā)債，都是提前找到買家（機構(gòu)），先談好，但成本就高。
遠洋集團執(zhí)行總裁諶祖元亦對媒體表示，從2017年開始資金就越來越緊張了，2019年可能還會延續(xù)這種趨勢；2015年很多房企發(fā)的都是三年債，今年下半年到明年上半年是還款的高峰期，所以資金荒可能會在行業(yè)里面出現(xiàn)。
債券評級機構(gòu)穆迪發(fā)布研報稱，在納入評級的52家房企中，有超過七成債券將于2018年到期或可回售，總額達392億美元（約合人民幣2601億元）。另據(jù)Wind資訊統(tǒng)計顯示，2019年房企債券到期規(guī)模將進一步攀升至4026億元。
歐陽捷認為，融資杠桿不斷收緊的大背景下，一些銷售額不夠大且債額過大的房企，將會面臨資金壓力過大的風(fēng)險。 |
