重倉深圳的房企，這兩年的心路歷程是一首“冰與火之歌”。一方面，深圳房?jī)r(jià)的上漲令其賺得盆滿缽滿；另一方面，嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，如果僅局限在深圳做開發(fā)業(yè)務(wù)，市場(chǎng)份額或?qū)⒖s小，進(jìn)而被擠出。
市場(chǎng)正在倒逼這類房企走向變革。在8月的業(yè)績(jī)會(huì)上，包括佳兆業(yè)、深圳控股等重倉深圳的房企在內(nèi)，雖然都公開喊話對(duì)深圳市場(chǎng)依然看好，但行動(dòng)上都調(diào)整了適應(yīng)這個(gè)市場(chǎng)的姿勢(shì)。
佳兆業(yè)開始走向全國，并啟動(dòng)多元化布局；深圳控股在去年撤離三四線開始聚焦深圳之后，近期也開始在一些強(qiáng)二線城市攬下一些土地。“雖然一個(gè)項(xiàng)目毛利率可能為50%多，但沒有規(guī)模，再高的毛利都難以為繼。”一位房企策略研究人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。
公寓業(yè)務(wù)冰火兩重天
重倉深圳的房企通常在利潤方面都表現(xiàn)亮眼。以龍光地產(chǎn)為例，其上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約354.7億元；其中在深圳區(qū)域的總銷售額為188.8億元，占比53.2%。
深圳項(xiàng)目的結(jié)算，也為龍光地產(chǎn)帶來了可觀的利潤額。其今年上半年的毛利潤超過56億元，毛利率水平達(dá)37%，較2017年度增加了2.6個(gè)百分點(diǎn)。可供對(duì)比的是，克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，170家上市房企的加權(quán)平均毛利率和毛利率中位數(shù)分別30.7%和32.3%；龍光地產(chǎn)的毛利率水平表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)的平均水平。
克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，一個(gè)主打公寓的單盤上半年成交金額120億元，已經(jīng)貢獻(xiàn)了龍光地產(chǎn)深圳區(qū)域的大半銷售額。
通過商務(wù)公寓的銷售助推銷售額高速增長，這是近兩年來多數(shù)在深圳布局的房企的選擇，其中就有深圳控股。
今年初，深圳控股提出了2018年全年150億元的合同銷售目標(biāo)，其中以寫字樓、公寓為主，住宅銷售占比僅20%。
然而調(diào)控如影隨形。此前深圳對(duì)于商務(wù)公寓的調(diào)控被認(rèn)為是“比較寬松”，但在7月31日調(diào)控升級(jí)之后，商務(wù)公寓遭受了嚴(yán)厲調(diào)控。針對(duì)商務(wù)公寓的調(diào)控，包括各類用地上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途；個(gè)人和法人購買商務(wù)公寓5年禁售等。
這意味著，未來，如果房企重倉深圳，又寄望通過以主打公寓的方式帶動(dòng)銷售額增長，幾乎不可能。深圳控股的管理層也坦言，商務(wù)公寓一律不能出售只能自持，對(duì)公司的業(yè)務(wù)造成了一定影響，但未來三年影響幅度不大。“公司的公寓項(xiàng)目目前已取得政府規(guī)劃許可，政策對(duì)這方面的限制，反而是公司的機(jī)會(huì)。”
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，政策對(duì)商務(wù)公寓進(jìn)行了管控，很多開發(fā)商手里囤積了一批商務(wù)公寓還沒賣，顯然對(duì)推盤影響較大。
從聚焦深圳到走向全國
事實(shí)上，在調(diào)控的作用下，上半年多數(shù)深耕深圳的房企的銷售額表現(xiàn)不理想。深圳控股今年上半年的合同銷售金額只有43.1億元，同比下滑52%；佳兆業(yè)上半年完成銷售額253.2億元，同比上升12.7%，但離全年700億元銷售目標(biāo)尚有距離。
在業(yè)績(jī)會(huì)上，佳兆業(yè)管理層指出，下半年集團(tuán)預(yù)計(jì)推出17個(gè)全新項(xiàng)目，可售資源約830億元，其中在深圳的四大舊改項(xiàng)目將陸續(xù)進(jìn)入供貨期，總貨值約440億元，因而完成全年的銷售目標(biāo)問題不大。
一年前，佳兆業(yè)主席兼董事郭英成曾指出：“三四線城市并不是我們的強(qiáng)項(xiàng)。我們花了4年時(shí)間逐步調(diào)整，才回到一二線城市。我們堅(jiān)持自己的能力和優(yōu)勢(shì)，也會(huì)繼續(xù)發(fā)展一二線城市。”
但從今年上半年佳兆業(yè)的布局來看，還是多少涉足了三四線城市。今年上半年，佳兆業(yè)通過招拍掛及收并購等方式，共購入14幅土地或相關(guān)權(quán)益，其中廣東陽江、江蘇徐州及張家港、浙江寧波、河北固安及霸州、湖南衡陽、四川彭州都為首次進(jìn)入。
龍光地產(chǎn)從今年開始也不僅僅聚焦于深圳了。今年上半年，龍光地產(chǎn)通過公開招拍掛方式在珠海、佛山、惠州、汕頭、南寧等城市新增項(xiàng)目24個(gè)，新增土地總建筑面積約645萬平方米；在長三角區(qū)域獲得了三幅地塊，計(jì)劃在該區(qū)域的銷售規(guī)模占比不超過公司總體銷售額的10%。
而曾經(jīng)喊話“聚焦深圳”的深圳控股，也重新布局一些重點(diǎn)區(qū)域的熱點(diǎn)城市。其管理層表示，在深圳拿地的難度越來越大，未來將不僅僅局限于深圳，會(huì)調(diào)整為聚焦粵港澳大灣區(qū)及大灣區(qū)的三四線城市，布局點(diǎn)開始向重點(diǎn)二線城市進(jìn)發(fā)。
9月13日，深業(yè)鵬基（集團(tuán)）有限公司（深圳控股全資子公司）以底價(jià)12.05億元競(jìng)得長沙市岳麓區(qū)洋湖片區(qū)一地塊，樓面價(jià)6500元/平方米，住宅限價(jià)1.15萬元/平方米，正式吹響向重點(diǎn)二線城市進(jìn)軍的號(hào)角。 |
