廣東共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)以中小套型為主，10年后可轉(zhuǎn)商品房。9月11日，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于推進共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）。
參與《征求意見稿》起草工作的廣東省住房政策研究中心副主任陳洋向時代周報記者介紹說，《征求意見稿》在制定過程中借鑒了北京、上海、江蘇以及深圳等地的經(jīng)驗與做法，并結(jié)合廣東實際，進行了一定的拓展和創(chuàng)新。中國指數(shù)研究院企業(yè)研究總監(jiān)蔣云峰對時代周報記者分析道，《征求意見稿》相比北京、上海來說更為靈活，對后續(xù)共有產(chǎn)權(quán)住房的轉(zhuǎn)正、流轉(zhuǎn)、繼承都作出了明確的規(guī)定，“是非常好的趨勢，有利于政策長遠、穩(wěn)定地推行”。
目前外界對《征求意見稿》的最大爭議，在于其規(guī)定的5年鎖定期要求，即購買不滿5年轉(zhuǎn)讓，需向代持機構(gòu)繳納全部增值收益；5年后若房屋升值并進行轉(zhuǎn)讓（10年內(nèi)只能封閉流轉(zhuǎn)），則可獲得對應(yīng)的增值收益。按此規(guī)定，如在廣東購買一套市價500萬元的共有產(chǎn)權(quán)住房，承購人只需支付250萬元。5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓需向代持機構(gòu)繳納增值收益，5年后則不需要。也就是說，若5年后房產(chǎn)增值10%，承購人轉(zhuǎn)讓時還可獲50萬元的增值收益。相應(yīng)地，如若房價下跌10%，承購人轉(zhuǎn)讓時則將虧損50萬元。對此，陳洋在接受時代周報記者采訪時回應(yīng)說：“有產(chǎn)權(quán)就有收益，這是對等的也是合理的。”
此外，《征求意見稿》規(guī)定，房屋在購滿10年后可一次性增購代持機構(gòu)份額轉(zhuǎn)為商品房，外界疑惑：若購買時選擇50%的比例產(chǎn)權(quán)，10年后轉(zhuǎn)商品房時，是否需要一次性支付余下的50%產(chǎn)權(quán)？“對于一次性增購代持機構(gòu)產(chǎn)權(quán)份額的具體購買方式，暫時還沒有明確。”陳洋對此解釋說。
京滬“綜合升級版”
共有產(chǎn)權(quán)住房是購房者和政府共同擁有房子的產(chǎn)權(quán)，從而降低購房者的支付價格。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國已有包括上海、北京、福州、南京、廣東等在內(nèi)的近10個省市在進行共有產(chǎn)權(quán)住房的探索。
最先開始探索的是上海，首批共有產(chǎn)權(quán)住房早在2010年就已推出。今年4月，北京首批共有產(chǎn)權(quán)住房進行公開搖號。9月10日，福州市首批共有產(chǎn)權(quán)住房進入申請階段。目前國內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房制度，以北京和上海兩種模式為主：北京主要針對城市“夾心層”，即近期既沒有資格獲得政策保障性住房資源，又暫時沒有足夠收入購買商品住房的群體；上海主要為“解困”—既要住房困難又要收入困難。“轉(zhuǎn)正”方面，北京對轉(zhuǎn)出限制嚴(yán)格，滿5年需進行轉(zhuǎn)讓的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓給代持機構(gòu)或其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房申請條件的家庭，不可轉(zhuǎn)為商品房；上海在滿5年后，可購買政府所持產(chǎn)權(quán)份額，轉(zhuǎn)為商品房。
廣東此次出臺的《征求意見稿》更像北京和上海的“綜合升級版”：對滿足條件的城鎮(zhèn)無房家庭開放申請，滿10年可增購代持機構(gòu)產(chǎn)權(quán)份額“轉(zhuǎn)正”為商品房。但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受時代周報記者采訪時認為，北京提供的才是真正的共有產(chǎn)權(quán)住房，“共有產(chǎn)權(quán)并不分北京模式、上海模式或廣東模式。它只有兩種，轉(zhuǎn)商和不可轉(zhuǎn)商，這是非常本質(zhì)的區(qū)別，但凡允許轉(zhuǎn)商就會帶來投資屬性”。
克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉則向時代周報記者分析道，共有產(chǎn)權(quán)住房制度基于住房市場長效機制探索“因城施策”的基調(diào)，結(jié)合各地特色形成了當(dāng)前的不同制度，無論是北京的“閉環(huán)”模式，還是上海、廣東的“可轉(zhuǎn)商”模式，都基于當(dāng)?shù)貙嶋H考慮，各有利弊，“北京模式可能更符合共有產(chǎn)權(quán)住房的要求，以‘閉環(huán)’的方式杜絕投機，但這種規(guī)定會降低對購買人群的吸引力。地方財政方面，如果一直限制共有產(chǎn)權(quán)住房上市流轉(zhuǎn)，會使資金一直沉淀，無法實現(xiàn)財政資金的回流或增值，給地方財政帶來壓力。” 肖文曉認為，一定的投資增值可能性會給購房者帶來希望，增大對購房者的吸引力。
對于外界熱議的廣東共有產(chǎn)權(quán)住房滿10年可“轉(zhuǎn)正”，陳洋認為，產(chǎn)權(quán)鎖定期的設(shè)定，是貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”重要體現(xiàn)，意在確保共有產(chǎn)權(quán)住房能夠切實解決城鎮(zhèn)無房家庭的居住問題。“在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方面，我們設(shè)置了5年和10年兩個差別化時間節(jié)點，劃分為不得轉(zhuǎn)讓、封閉流轉(zhuǎn)、上市交易三個層次的權(quán)限。5年主要是參考住建部2014年174號文要求允許承購人增購產(chǎn)權(quán)份額直至取得完全產(chǎn)權(quán)以及購買不滿五年不得上市交易的有關(guān)規(guī)定，10年則主要是對居住10年以上的群體，提供更為人性化的選擇。”陳洋進一步解釋說。
北上廣三地共有產(chǎn)權(quán)住房政策的根本性差異，在于如何平衡政府財政壓力和共有產(chǎn)權(quán)住房的保障性。出于此種考慮，《征求意見稿》中無論轉(zhuǎn)讓還是增購產(chǎn)權(quán)份額都需“隨行就市”及5年、10年的鎖定期要求，正是希望借此在一定程度上抑制有意投資共有產(chǎn)權(quán)住房的人群，
粵式創(chuàng)新：細則規(guī)定權(quán)下放至地市
時代周報記者了解到，此前，由于產(chǎn)權(quán)房位置欠佳以及公眾對產(chǎn)權(quán)的偏好，共有產(chǎn)權(quán)住房并不十分受歡迎。此次發(fā)布的《征求意見稿》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)房將優(yōu)先選擇配套設(shè)施齊全、需求集中的區(qū)域，享有和商品房同等的落戶、入學(xué)等公共服務(wù)等規(guī)定；最低可以50%的產(chǎn)權(quán)份額購入，同批次、同棟樓的共有產(chǎn)權(quán)住房原則上產(chǎn)權(quán)份額比例一致。
在保障供應(yīng)方面，《征求意見稿》也作出了明確的要求規(guī)劃，廣東省共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)采用政府自行組織新建、房地產(chǎn)企業(yè)集中開發(fā)或配建的方式，優(yōu)先在普通商品住房中配建，保證共有產(chǎn)權(quán)住房的實用性。
廣東在住房保障制度創(chuàng)新方面不斷探索，但與此同時，陳洋指出：“當(dāng)前廣東省住房保障工作面臨的挑戰(zhàn)還是比較大。第一是保障性住房的需求規(guī)模大；第二是目前大部分地區(qū)的保障性住房供給對象只是覆蓋到城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭，難以覆蓋到新就業(yè)職工和穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員；第三是鑒于經(jīng)濟適用房因種種原因停止建設(shè)，我國產(chǎn)權(quán)型的政策性住房還存在缺位情況。積極推動共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展，就是為了在產(chǎn)權(quán)型政策性住房供給方面取得一些新的突破。”
今年6月，廣東省住建廳發(fā)布《關(guān)于開展共有產(chǎn)權(quán)住房政策探索試點的通知》，提出在廣州、深圳、珠海、佛山、茂名五市試點探索共有產(chǎn)權(quán)住房，試點期限為一年。雖然五市試點的通知在同一時間發(fā)布，但實際開始的步伐和具體政策卻各有不同。深圳的共有產(chǎn)權(quán)住房以安居房的模式，從2012年就已正式開始實行。廣州共有產(chǎn)權(quán)住房探索則于今年4月在南沙區(qū)進行。珠海的共有產(chǎn)權(quán)住房以人才政策的方式在2015年開始探索。佛山和茂名稍晚跟進。在政策方面，廣州、深圳、珠海三地更偏向于人才政策，佛山的共有產(chǎn)權(quán)住房政策則最接近目前發(fā)布的《征求意見稿》。
此次《征求意見稿》特意將購房資格、建筑面積等細節(jié)規(guī)定下放到各地。陳洋在接受時代周報記者采訪時強調(diào)，《征求意見稿》在起草的調(diào)研過程中，發(fā)現(xiàn)廣東省各地在經(jīng)濟社會發(fā)展尤其是人口流入流出和商品住房供應(yīng)等方面存在較大差異。如廣州、深圳等地人口流入規(guī)模大，住房供需關(guān)系較為緊張，對共有產(chǎn)權(quán)住房需求較為迫切，準(zhǔn)入門檻也可能更趨嚴(yán)格；而大部分粵東西北地區(qū)城市屬于人口凈流出城市，商品住房供給相對充裕，在發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房方面也更為靈活寬松，“目前廣東省的共有產(chǎn)權(quán)住房尚處于起步探索階段，省的層面不宜有過于細致的約束，所以將供應(yīng)對象門檻要求等細則的制定權(quán)下放到給地，鼓勵各地根據(jù)自身情況積極創(chuàng)新，以豐富共有產(chǎn)權(quán)住房的形式。”陳洋說。
陳洋表示，《征求意見稿》在制定過程中已經(jīng)和各試點城市進行了充分溝通，并且重在原則性、方向性的要求，給各市自行制定政策留出了充分的彈性空間，不會和各市的具體政策產(chǎn)生矛盾。
各地跟進需“因城施策”
隨著社會情況的變化，城市“夾心層”住房困難問題顯現(xiàn)，我國長期以來形成的市場商品住房與政府保障住房的“二元結(jié)構(gòu)”在應(yīng)對此類問題時有所欠缺，亟須探索“中端支持”的政策性住房，為城市“夾心層”提供過渡性的安居產(chǎn)品。陳洋向時代周報記者分析道，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，實現(xiàn)高端有市場、中端有支持、低端有保障是國家一直以來遵循的多元化住房體系的發(fā)展方向。
共有產(chǎn)權(quán)住房作為當(dāng)前“中端支持”的政策性住房的主要探索模式，已經(jīng)在全國各地積極試水。緊隨廣東省發(fā)布《征求意見稿》，9月14日西安市發(fā)布了《西安市深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實施方案》，提出要推進共有產(chǎn)權(quán)住房制度改革。
華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院首席經(jīng)濟學(xué)家、財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康在接受時代周報記者采訪時表示，共有產(chǎn)權(quán)住房是一種合理的創(chuàng)新模式，很好地體現(xiàn)了保障性住房體系對當(dāng)下不同群體住房困難問題的分層次解決，“最低標(biāo)準(zhǔn)的住房困難可以通過公租房、廉租房等形式解決，而城市白領(lǐng)、‘夾心層’這種在當(dāng)下有一定的住房困難問題，但很快可以通過自己的努力購買商品房的情況，就可以通過共有產(chǎn)權(quán)住房來進行解決”。
作為一只從側(cè)面調(diào)節(jié)住房市場供需的“手”，中國指數(shù)研究院企業(yè)研究總監(jiān)蔣云峰在接受時代周報記者采訪時建議，共有產(chǎn)權(quán)住房政策的運用要慎重且高明，在制度設(shè)計方面，需要盡量合理、詳盡、全面。
此后共有產(chǎn)權(quán)住房制度在各地將如何推進，是否會借鑒北京、上海、廣東省等地的已有政策？張宏偉對時代周報記者表示，當(dāng)前各地所出臺政策在目的、探索方式方面并無本質(zhì)區(qū)別，只是在供應(yīng)比例和方式、年限等表征規(guī)定方面有所差異，總體而言，共有產(chǎn)權(quán)住房的探索都是針對當(dāng)下時勢，滿足“夾心層”的住房需求，但各地所面臨的人口和住房情況均有所差異，需要“因城施策”。他預(yù)測，“少數(shù)受‘新城市’居民涌入、‘夾心層’住房困難問題凸顯的城市會緊跟推進共有產(chǎn)權(quán)住房政策，但各地在表征規(guī)定上應(yīng)該會根據(jù)自身特色，有一定的靈活性”。
從長遠來看，如何構(gòu)建多元化的住房保障體系？長期研究廣東省住房政策工作的陳洋建議，有三項工作需要重視：一是要積極拓展保障與支持類型，完善共有產(chǎn)權(quán)住房等產(chǎn)權(quán)型政策性住房的建設(shè)籌集和管理，進一步豐富中間層次的住房供給類型；二是要鼓勵拓展供給主體，除了政府承擔(dān)好保障責(zé)任外，還應(yīng)通過各種優(yōu)惠和補貼政策，引入社會力量參與保障性安居工程的建設(shè)；三是要持續(xù)完善住房保障的各項管理環(huán)節(jié)，借助電子政務(wù)平臺和誠信平臺，實現(xiàn)跨部門數(shù)據(jù)共享互通，從而提高在保障家庭申請輪候、準(zhǔn)入核查、物業(yè)使用及服務(wù)、退出管理等各個環(huán)節(jié)的精細化管理水平。 |
