8月3日，深圳官方正式發(fā)布調(diào)控細(xì)則。這份《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從企業(yè)購(gòu)房、商務(wù)公寓限售、居民購(gòu)房限售以及離婚差別化信貸四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)、投資行為。
嚴(yán)厲的新政無疑為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)澆了一盆冷水。
時(shí)隔一個(gè)半月，深圳樓市買賣雙方博弈加劇，一些樓盤開始打出首付分期、主動(dòng)降價(jià)的方式招徠業(yè)主。
但對(duì)于深圳樓市未來的走向，多名接受“鎂刻地產(chǎn)”記者采訪的房產(chǎn)專家、開發(fā)商人士均認(rèn)為，深圳市場(chǎng)畢竟“缺地缺房”，未來預(yù)計(jì)仍將是高位盤整的格局。
低首付與降價(jià)潮
新政發(fā)布一個(gè)半月后，“鎂刻地產(chǎn)”記者走訪了全市十余個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，看房的人數(shù)均是寥寥，多數(shù)樓盤均只有三五組客戶，與市場(chǎng)火爆之時(shí)不可同日而語(yǔ)。
一些商務(wù)公寓盤的案場(chǎng)銷售對(duì)接待潛在客戶更是意興闌珊，在這些銷售看來，目前的市場(chǎng)環(huán)境下，多數(shù)看房的并不是意向很強(qiáng)的客戶。在龍華一個(gè)樓盤現(xiàn)場(chǎng)，“鎂刻地產(chǎn)”記者看到，一名銷售對(duì)前來看房的客戶表示：
如果你是來完成任務(wù)量的話，那簽個(gè)名就可以走了。
在市場(chǎng)趨冷，金融環(huán)境整體偏緊的情況下，為了回籠資金，開發(fā)商紛紛祭出各種各樣的招數(shù)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些地理位置并非十分優(yōu)越的住宅盤、公寓盤均推出了分期首付、主動(dòng)降價(jià)等方式來促進(jìn)銷售。
以大鵬新區(qū)一個(gè)住宅樓盤為例，其目前在售93-124平方米3-4房的住宅，不僅價(jià)格較之前有所下調(diào)，還推出了分期首付的付款方式。一名銷售人員告訴記者，其樓盤的均價(jià)大約在3.7-3.9萬元/平方米，“最近降價(jià)了一些，最開始93平方米基本都在3.9-4.1萬元/平方米左右。”
“備案價(jià)沒有變，但折扣會(huì)多一點(diǎn)。”上述銷售人員表示。以一套93平方米中樓層的單元為例，其目前的毛坯總價(jià)為338萬元，業(yè)主也可選擇精裝的方案，總價(jià)是356萬元。
如果以毛坯總價(jià)計(jì)算，業(yè)主還可以選取分期首付的方式。具體的操作方式是，業(yè)主首期只需付完一成首付，為33.8萬元，其余兩成在一年內(nèi)付清，付清后就可以完成網(wǎng)簽。
一些樓盤則推出了部分特價(jià)房源，“現(xiàn)在沒有降價(jià)，都是以特價(jià)房源的形式放出來。”龍崗中心城一名樓盤銷售指出。其所在的樓盤本月放出了20套左右的特價(jià)房源，“82平方米的特價(jià)單位總價(jià)在302-310萬元之間，最開始是330萬元左右。”
公寓市場(chǎng)上，低首付及降價(jià)的表現(xiàn)則更為明顯。例如，龍華一類住宅項(xiàng)目目前40平方米的總價(jià)是150萬元左右，一名熟悉此樓盤的中介告訴記者，此前它的價(jià)格是170萬元左右，“便宜了二十多萬，利率上浮20%-30%，貸款十年。”
部分公寓樓盤還十分樂意為客戶墊資，幅度各不相同。以位于坂田的一商務(wù)公寓樓盤為例，該樓盤銷售介紹，項(xiàng)目有3種付款方式，每種方式折扣不同，可采取一次性付款，享95折優(yōu)惠；按揭付款享受98折優(yōu)惠。
至于分期付首付，則依據(jù)戶型而定，47平的小戶型是2個(gè)月內(nèi)付完五成首付，具體為7天內(nèi)付25%首付，之后53天補(bǔ)足剩余的25%；約90平的大戶型則是7天內(nèi)付5%，12月15日之前付25%，明年1月20日之前再付20%首付。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，出現(xiàn)分期付首付的現(xiàn)象的原因在于，如今政策壓力大，開發(fā)商有資金回款壓力，需要加快出貨，使用優(yōu)惠措施來吸引更多客戶購(gòu)房。
買賣雙方博弈加劇
在二手房市場(chǎng)，買賣雙方的心理預(yù)期同樣發(fā)生了變化。
“最近也還是在看房，但不是很密集了。”已經(jīng)籌劃換房半年有余的小月告訴記者，她也曾經(jīng)參與過華潤(rùn)城搖號(hào)的那場(chǎng)全城狂歡。
她有一套一房一廳的小戶型，總價(jià)200萬元左右，由于計(jì)劃生孩子，不得不將換房提上日程。她計(jì)劃買一套二到三房600萬元左右的學(xué)區(qū)房，將采取先買后賣的方式完成換房的目的。因而她不僅是買家，也是賣家。
最直觀的感受是，在新政發(fā)布之后，一些之前不準(zhǔn)備賣房的業(yè)主，掛了盤后來撤盤，但最近又拿出來賣了，可能本來對(duì)后市充滿信心，以為能再漲100%，但現(xiàn)在覺得前落袋為安。
多名深圳各個(gè)片區(qū)的資深中介也向記者指出，最近很多二手成交的樓盤，多多少少都略有調(diào)價(jià)，但幅度并不是太大。“著急的都是那些特別缺錢的，有一小部分。一些是做實(shí)業(yè)的，公司的資金鏈有問題，或者是買了新房產(chǎn)的。”一名福田區(qū)的中介表示。
“他們現(xiàn)在，為了讓我去一套房，可以給我打N個(gè)電話，半小時(shí)一次，不方便的話還要開車去接你。”小月如是描述新政前后最為明顯的變化。
如果從數(shù)據(jù)面來看，深圳的二手房在新政之后的一個(gè)月，仍然保持較為平穩(wěn)的走勢(shì)。深圳中原發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)國(guó)土局備案數(shù)據(jù)顯示，2018年8月二手住宅共成交7208套，環(huán)比上升3.1%，深圳中原領(lǐng)先指數(shù)小幅下滑，8月中原領(lǐng)先指數(shù)891.9，環(huán)比下滑0.14%，二手均價(jià)52953元/平方米。
中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，在“731政策”管控以及大的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響下，深圳樓市目前是處在一個(gè)非常敏感和膠著的狀態(tài)，大格局是收縮，無論成交量還是價(jià)格，說不定還有小幅下跌的空間，這方面完全是市場(chǎng)的正常反應(yīng)。
“但這并不能真實(shí)反映深圳市場(chǎng)，畢竟深圳是一個(gè)缺地缺房的城市，這個(gè)基本面完全沒有改變。如今高位盤整的格局完全是政策管控的結(jié)果，中央提出‘堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲’，未來仍是處在一個(gè)高位盤整的格局。”宋丁續(xù)稱。 |
