近兩年，在“限房價、競地價”規(guī)則下，北京產(chǎn)生了大量地塊，而這些地塊上正在或即將上市的“限競房”，也成為北京樓市的主力軍。由于限競房在土地出讓時就提前鎖定了房價，利潤攤薄的趨勢下，房企為了最大限度地節(jié)約成本與互相競爭，也是使出了渾身解數(shù)，以期最大限度地“擠出”利潤。但在“擠”利潤的同時，部分項目也在配置上“大縮水”，給業(yè)主們帶來無端的損失。
位于北京西南二環(huán)的昆侖域，無疑是北京人羨慕的高端住宅。而昆侖域所在地塊，正在3年前以總價87億元成交的“地王”的一部分。
然而當(dāng)昆侖域業(yè)主們站在房前屋內(nèi)察看時，讓項目配置的大縮水震驚得說不出話來。與此前的樓書相比，單價9.8萬元的高端住宅，卻是活生生的賣家秀和買家秀。
單價近10萬元的高端住宅，緣何會出現(xiàn)配置大縮水現(xiàn)象？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到昆侖域現(xiàn)場，近距離了解該項目的現(xiàn)狀。
千呼萬喚始出來
昆侖域項目位于北京西南二環(huán)，家世顯赫，有華潤置地、招商地產(chǎn)、港資九龍倉和平安不動產(chǎn)四位老板。項目共設(shè)計有5棟超高層、2棟高層、6棟疊拼、1所幼兒園和1棟會所，內(nèi)部建筑高低起伏，從整體規(guī)劃上發(fā)散思維，似乎真有昆侖山的味道。
2015年，招商華潤九龍倉平安聯(lián)合體以87億元將北京市豐臺區(qū)亞林西居住區(qū)一期地塊收入囊中，當(dāng)年的“地王”就此誕生。按照此前的計劃，該地塊將一分為二，分別由招商團(tuán)隊、華潤團(tuán)隊獨(dú)立操盤，由后者操盤的項目案名正是昆侖域。
但是受制于隱形政策紅線，昆侖域曾一度沉寂。曾經(jīng)報給北京市住建委的銷售均價是11萬元/平方米上下，但是建委方面沒有批準(zhǔn)這一價格，要求項目推遲入市銷售。隨后，申報價格到10萬元平方米，再到9.5萬元平方米，這個二環(huán)豪宅項目不斷拉低預(yù)售價格預(yù)期。
一年半前，站在房地產(chǎn)調(diào)控政策明令收緊的風(fēng)口浪尖上，昆侖域打破8萬元隱形限價“紅線”，以9.8萬元/平方米的價格獲批入市，一時間聲名大噪。據(jù)測算，該地塊成交樓面價據(jù)測算接近4萬元/平方米。
去年8月，首期200套房源低調(diào)開盤，即開即售罄，未給市場留下喘息機(jī)會。
豪宅變?yōu)?ldquo;大雜院”
在距離合同交房日9月30日的前20天，昆侖域組織業(yè)主到現(xiàn)場參觀，但當(dāng)?shù)竭_(dá)自己期待已久的家園后，這里的外立面、樓梯、一樓大堂的多處建筑用料減配，以及樓板多處水泥補(bǔ)痕，令所有業(yè)主始料未及。
9月12日，一些昆侖域現(xiàn)場破敗的照片在網(wǎng)上流傳，昆侖域宣傳冊上標(biāo)明的外立面是紅色手工磚而實(shí)際上外立面用的是網(wǎng)格布+涂料。入戶大堂裝修嚴(yán)重縮水，挑高不足，與樓書上的大堂有著天壤之別。這組照片立即引起了網(wǎng)友的圍觀，紛紛對華潤進(jìn)行口誅筆伐。
“確認(rèn)了幾次，才發(fā)現(xiàn)沒有走錯地方。”有業(yè)主如此調(diào)侃。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在昆侖域項目現(xiàn)場看到，售樓處光鮮非常，但施工現(xiàn)場還是稀稀拉拉地堆放著建筑垃圾，一個大鐵棚子還在施工的過程中，鐵架斑斑駁駁。
昆侖域方面9月11日回應(yīng)稱，將進(jìn)行多個單元入戶大堂背景墻的風(fēng)格、石材選型與裝飾調(diào)整；更換部分戶主入戶門；進(jìn)一步優(yōu)化園林方案，增強(qiáng)園林層次感、豐富度。
華潤置地品牌負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，昆侖域方面會發(fā)布一個正式聲明，但到記者發(fā)稿時尚未見到。
記者還注意到，一個月前，有昆侖域業(yè)主在微博維權(quán)，第一條就直指開發(fā)商在商品房與兩限房的分區(qū)管理上有問題，稱“開盤時宣傳商品房和兩限房之間有一米多的垂直地勢差，且會配以密集的綠植及門禁系統(tǒng)等保證分區(qū)管理，但現(xiàn)在兩個區(qū)域間是暢通無阻的。”
業(yè)主還表示，商品房與限價房相比，房價相差近5倍，物業(yè)費(fèi)相差近3倍。從蓄客宣傳時的“豪宅”到混用的大雜院，操盤公司不但沒有按照售房時的宣傳來做，而且隨心所欲做出種種變動，嚴(yán)重?fù)p害了商品房業(yè)主權(quán)益。
昆侖域中配建的限價房，僅21000元/平方米。
豪宅遇到限競房
縮水配置的豪宅背后，是大量上市的限競房。
為了限制房價上漲，北京市采取了兩方面的措施，一方面推出大量的限價地，二是在審批環(huán)節(jié)限定房價。
昆侖域面對嚴(yán)峻的市場環(huán)境是一方面要和身邊低價拿地的限競房展開競爭；另一方面，面對政府限價，又不能通過品牌溢價來進(jìn)行適當(dāng)提價。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，作為今年的限競房，與昆侖域相鄰的佑安府項目均價為8萬元/平方米，比去年開盤的昆侖域每平方米低了1.8萬元。同樣位于豐臺的洺悅苑項目，主要戶型為89平方米通透三居和120平方米四居，均價不超61881元/平方米，最高銷售單價不超過64975元/平方米，總價在540萬元到780萬元之間。
限競房項目入市的節(jié)奏，不是商品房時代的“接續(xù)式”，而是“集中式”。商品房時代，項目是幾個接著幾個入市，但限競房項目為主的時代，節(jié)奏變成了一批集中入市，而后市場消化，而后，再集中上市一批。昆侖域環(huán)顧市場，已經(jīng)滿是限競房了。
因為定位高端，陷入尷尬的昆侖域只有兩種選擇：一是選擇捂盤等待，等待政策松動再橫空出世；二是接受限價，以低于預(yù)期的價格上市，放下身段來參與市場競爭。
顯然昆侖域選擇了后者，因為對于房企來講，現(xiàn)金流有時候意味著生死存亡。
面對咄咄逼人的限競房，以正常地價拿地的房企所要選擇的只有壓縮成本?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在昆侖域現(xiàn)場所看到種種劣質(zhì)表象，可以說是在目前市場環(huán)境中，華潤為了擠出最后一絲利潤的選擇。
無怪乎中原地產(chǎn)首席分析師張大偉張大偉要說：“2018年買到的房子，將是這些年質(zhì)量最差的一批。”
無獨(dú)有偶，與昆侖域一墻之隔的，是由招商地產(chǎn)操盤的中國璽，其被曝出要求每位業(yè)主補(bǔ)繳26萬~29萬元不等的面積差額款。中國璽的業(yè)主王先生認(rèn)為，因為開發(fā)商的違規(guī)行為，2號樓的業(yè)主不僅要面臨入住后因電梯間面積縮小而帶來的使用不便問題，還要向開發(fā)商補(bǔ)交繳面積差額款，實(shí)在難以接受。
當(dāng)然，種種減配豪宅出現(xiàn)，也正說明了通過大量限競房和限價政策的推出，拉低了市場預(yù)期，使樓市更趨理性。 |
