在樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊、融資渠道收緊、融資成本上升、去杠桿降負(fù)債的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的資金實(shí)力正在接受著嚴(yán)厲的考驗(yàn)，在融資渠道不斷受限的情況下，想方設(shè)法賣房促進(jìn)銷售回款成了地產(chǎn)商最好的選擇。
銷售額前5名開發(fā)商，有息債務(wù)合計(jì)高達(dá)15850億元
“資金鏈緊張基本是各家房企面臨的共同難題。項(xiàng)目上的各個環(huán)節(jié)都是一環(huán)緊扣一環(huán)，一旦其中一個出現(xiàn)問題，整個項(xiàng)目就面臨著崩盤的危險(xiǎn)。” 一名地產(chǎn)從業(yè)者對澎湃新聞（www.thepaper.cn）表示，“看財(cái)報(bào)的話，大部分上市房企的銷售額都不錯，但事實(shí)上大家的銷售規(guī)模增速已經(jīng)放緩了，加上現(xiàn)在借錢也難，現(xiàn)金流和債務(wù)問題讓企業(yè)承受著不小的壓力，所以很多開發(fā)商都把回款保證現(xiàn)金流歸為工作的重中之重。”
澎湃新聞從2018年上半年銷售額排名前5的開發(fā)商的財(cái)報(bào)中發(fā)現(xiàn)，在銷售業(yè)績大漲、營業(yè)收入大增和凈利上漲的同時(shí)，前五名開發(fā)商的有息負(fù)債高達(dá)15850億元。
其中，中國恒大（03333.HK）達(dá)到6762億元，碧桂園（02007.HK）2945億元，萬科集團(tuán)（000002.SZ，02202.HK）1794億，融創(chuàng)中國（01918.HK）2098億元以及保利地產(chǎn)2251億元。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為79.46%，相比一季度環(huán)比上漲0.6%，同比上漲1.44%。
資金是房企的命脈，高負(fù)債一直是房地產(chǎn)行業(yè)的“生存法則”，依靠高杠桿、高負(fù)債來實(shí)現(xiàn)規(guī)模的擴(kuò)張。但在面對去杠桿和融資渠道收緊的現(xiàn)實(shí)情況下，多數(shù)開發(fā)商不約而同的選擇了減緩規(guī)模擴(kuò)張和去杠桿降負(fù)債的路徑。
據(jù)恒大研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，2018年下半年開始，房企將逐步迎來償債高峰期。
截至2018年6月底，除民間融資和類金融機(jī)構(gòu)貸款，房企有息負(fù)債余額約19.2萬億，規(guī)模最大的是房地產(chǎn)開發(fā)貸，其次是委托貸款、信托融資、信用債、并購貸、海外債和資產(chǎn)支持證券，分別為9.6萬億、2.8萬億、2.4萬億、2.2萬億、0.6萬億和0.3萬億。未來4年是兌付高峰。2018 下半年到2021年是集中兌付期，規(guī)模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年及以后總計(jì)僅0.9萬億。其中，規(guī)模最大的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)貸款在未來4年集中到期；公司債2015-2016年集中發(fā)行，也從2018年下半年開始密集到期。
恒大急增員工賣房指標(biāo)，大爺大媽“幫忙”到訪樓盤要價(jià)翻三倍
作為資金密集型的房企，快速賣房變現(xiàn)、迫切的回款成為房企應(yīng)對來自金融機(jī)構(gòu)債務(wù)償還壓力的渠道之一。
澎湃新聞從獲得的一份恒大集團(tuán)《2018年“金九銀十”銷售政策及全員營銷重大獎勵辦法》的文件中看到，恒大集團(tuán)在2-3月份的全員營銷賣房的活動中累計(jì)成交金額達(dá)到170億元。在集團(tuán)13.7萬員工中，90%的員工、共12.2萬人參與了全員營銷，合計(jì)推薦到訪514萬組，合計(jì)推薦成交15765套，金額170億元，共計(jì)有10907名員工獲得傭金及獎勵，合計(jì)發(fā)放傭金及獎勵3.03億元。其中，最高個人獎勵高達(dá)97萬元。
值得一提的是，此次恒大在員工推薦購房方面對于員工的獎勵也比以往的力度要大。文件內(nèi)容顯示，若客戶交齊首期款簽署合同之后，除原有1%傭金給予員工額外1%傭金獎勵，即按成交總額的2%計(jì)發(fā)傭金。
恒大幾乎每年都會進(jìn)行兩次規(guī)模不同的全國性促銷，一次在春季，另一次則在樓市的“金九銀十”之前。
一名知情人士對澎湃新聞表示，“公司要求在9月30日之前，員工要完成60個名額的到訪指標(biāo)，即帶人實(shí)地到樓盤簽到訪問。3月份的時(shí)候還只讓完成30個指標(biāo)，這次直接翻倍了。”該知情人士直言不諱的說道。“三月份的時(shí)候?yàn)榱送瓿芍笜?biāo)不得不去找外援，比如找大爺大媽來排隊(duì)幫簽到，價(jià)格是10塊錢一個人，現(xiàn)在我們的指標(biāo)名額提高了，大爺大媽的價(jià)格也抬高了，最便宜的也要35塊錢一個人了。”
澎湃新聞在網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，目前有專門從事恒大到訪簽到任務(wù)的團(tuán)隊(duì)，稱加急單可當(dāng)天完成，價(jià)格為50元/人，正常三天左右完成，價(jià)格為35元/人。商家稱，總銷量3萬余次，三月回訪全部通過。
有分析人士表示，恒大通過恒房通賣房，主要是想要獲取更多的有效購房用戶，在這些潛在的購房用戶中實(shí)現(xiàn)購房成交。但員工為了完成指標(biāo)不被扣罰獎金，不得不采取購買無效用戶的做法，實(shí)際上對于增加恒大購房成交量并無多大實(shí)際用處。
恒大集團(tuán)董事局主席許家印更是在內(nèi)部會議上直接提出，讓員工務(wù)必重視，排名倒數(shù)后三位的董事長要總結(jié)失敗經(jīng)驗(yàn)并做檢討。
按照恒大集團(tuán)的規(guī)定，將集團(tuán)各中心、部（室）、地區(qū)公司、各產(chǎn)業(yè)集團(tuán)及下屬單位劃分為三大板塊，按照員工人均推薦到訪量及人均推薦成交套數(shù)進(jìn)行綜合排名考核。
另一名知情人士稱，恒大有一套評分考核體系，即成交占比70%，到訪占比30%，成交占的比重更大。但是如果大家都沒有成交，就要把到訪的量往上堆來保證完成指標(biāo)。
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