1998年我國取消福利分房，啟動住房改革，正式拉開了住房市場化的序幕。站在2018年，我國住房市場已煥然一新，戶均住房超過1套，多數(shù)一二線城市二手房交易量超過新房，進入存量時代。伴隨著時代變化，房產(chǎn)中介也從最初的二手交易衍生服務逐漸邁向成熟和產(chǎn)業(yè)化。
業(yè)內(nèi)人士認為，過去5年中介行業(yè)發(fā)展迅速，但生存土壤一直較為艱難，未來行業(yè)應從競爭走向合作共生，堅持真房源，聚焦人才提升，謀求合作，推動行業(yè)向?qū)I(yè)化、標準化演化。
中介行業(yè)累計成交額突破30萬億
我國二手房交易市場起步較晚，但發(fā)展迅速。數(shù)據(jù)顯示，過去20年，全國二手房市場累計成交額達30.33萬億元，交易總套數(shù)達2391萬套。其中，北京和上海二手房交易額達5.1萬億和6.6萬億，分別成交210萬套和369萬套。
事實上，二手房在過去5年成交了1557萬套，占據(jù)整個20年成交量的65%，也就是說，最近5年是中介行業(yè)快速發(fā)展的5年，二手房交易體量實現(xiàn)跨越式增長。過去5年，北京二手房成交87萬套，超過新房成交量的45萬套。
與此同時，過去20年全國新房交易量超過1億套。摸索20年間的市場脈絡，貝殼找房首席經(jīng)濟學家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領指出，從1998到2018年，我們經(jīng)歷了史無前例的開發(fā)浪潮，背后的驅(qū)動力是人口增長和經(jīng)濟增長帶來的住房需求、住房供給集中爆發(fā)。自1998年全面取消福利分房，北京、上海出現(xiàn)第一批經(jīng)濟適用房，由此帶來的公房交易、置換需求，催生了早期的中介。
“從大框架來看，過去20年行業(yè)基本上是在夾縫中生存，整體交易集中在北京和上海。”楊現(xiàn)領指出，房地產(chǎn)市場很大，中介市場相對較小，中介是在大市場里的小行業(yè)，行業(yè)利潤水平較低。“過去20年中介行業(yè)生存土壤比較艱難，到目前為止，行業(yè)才開始真正意義上出現(xiàn)更大、更持續(xù)向上的浪潮。”
目前，一二線城市基本進入存量時代，一線城市二手房交易量占比64.5%，二線發(fā)達城市二手房交易量同樣超過50%。二手房市場催生并推動房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)逐步繁榮發(fā)展，目前，全國的經(jīng)紀公司門店數(shù)超過20萬，有145萬經(jīng)紀人服務于2億的社區(qū)家庭。
行業(yè)高度競爭缺乏合作
從開始的買方和賣方直接交付，到經(jīng)紀人和經(jīng)紀公司參與到買賣中間來，過去20年中介行業(yè)百花齊放，行業(yè)的發(fā)展壯大培養(yǎng)了一批職業(yè)經(jīng)紀人。但當前經(jīng)紀人群體生存狀態(tài)并不理想——競爭激烈、收入總體偏低、收入方差大、波動性強、基尼系數(shù)高且增速分化、互相之前缺乏合作。
“為什么行業(yè)合作很難？因為誰能把房子賣掉誰拿傭金，所以天然是激烈競爭的環(huán)境。中國的中介跟全球其他中介最大的不同就在這，我們到今天還是多家委托，其他市場都進入到獨家委托了。”楊現(xiàn)領談到。
從傭金來看，日本、美國、德國等發(fā)達國家傭金率為6%，法國、加拿大為4%，英國為3%，我國和澳大利亞為2%。但2%的傭金也被市場普遍反映為過高。“今天2%大家都認為高，為什么？實際上是因為你提供的服務不夠好。因為一直這個行業(yè)收很低的費率，中介公司通過費率賺錢非常難。”
另一方面，數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)紀行業(yè)平均從業(yè)年限是0.9年，一半以上城市經(jīng)紀人從業(yè)年限低于一年。經(jīng)紀行業(yè)平均月度流失率高達12.78%，一線城市月度流失率為10%。75%的城市經(jīng)紀人工資水平低于當?shù)仄骄べY，同時，經(jīng)紀人收入過于集中頭部經(jīng)紀人。以北京為例，頭部10%經(jīng)紀人收入占比30%，尾部50%的經(jīng)紀人收入僅占比15%。
楊現(xiàn)領指出，20年來行業(yè)有一些變化，但最核心的問題即經(jīng)紀人高流失率沒有解決。其背后深層次的原因是，行業(yè)是高度競爭而非合作的。
經(jīng)紀人、中介品牌走向合作共生
過去20年，尤其是過去5年行業(yè)快速發(fā)展，但距離發(fā)達國家市場標準還有一段距離，未來該如何發(fā)展？對此，楊現(xiàn)領提出，行業(yè)未來需要發(fā)展“共生型網(wǎng)絡”（Co-live），即經(jīng)紀人網(wǎng)絡“抱團”合作，多個中介品牌并存，一個或多個新型交易服務新平臺，共同為消費者提供優(yōu)質(zhì)服務，為中介企業(yè)、品牌和經(jīng)紀人創(chuàng)造價值。
此外，楊現(xiàn)領近一步指出，首先堅持真房源，其次要聚焦人才提升，最后也是最重要的，是要謀求合作，“為了改善經(jīng)紀行業(yè)長期以來單兵作戰(zhàn)的作業(yè)模式，今年貝殼找房成立以來將ACN合作網(wǎng)絡作為構建合作型生態(tài)的基礎，讓行業(yè)得以實現(xiàn)共享房源、分工協(xié)作、聯(lián)賣共贏。”
“房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)走過20載春秋，傳統(tǒng)意義上的中介業(yè)務已無法適應行業(yè)的變化。在移動互聯(lián)網(wǎng)對中介行業(yè)的滲透如此之快，對住房消費影響持續(xù)深化的今天，信息的生產(chǎn)、分發(fā)與匹配、服務線上化等因素也將成為驅(qū)動行業(yè)走向下一階段的關鍵力量。”楊現(xiàn)領說。（經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者 李方） |
