一般說(shuō)來(lái)，房企在加速擴(kuò)張的道路上，不得不同時(shí)大規(guī)模舉債，以在短期實(shí)現(xiàn)梯隊(duì)的進(jìn)階。
然而，新城控股卻是一家“逆勢(shì)操作”的房企，在2018年上半年實(shí)現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)步上升的同時(shí)，負(fù)債率不升反降。
8月24日，新城控股2018年中報(bào)顯示，公司上半年實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東凈利潤(rùn)為25.38億元，同比大增122.81%。
與此同時(shí)，2018年上半年，新城控股的扣除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率則為56.4%，同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，較2017年全年下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。
在凈利潤(rùn)大增、扣除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率有所下降的情況下，新城控股以953.11億元的銷(xiāo)售額和774.56萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售面積，雙腳同時(shí)邁進(jìn)行業(yè)前十。
毛利率位于前十名第二
隨著2018年半年報(bào)披露截止時(shí)間的到來(lái)，目前碧桂園、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)、保利、中海、新城、龍湖和華潤(rùn)置地等房地產(chǎn)企業(yè)的半年報(bào)已經(jīng)陸續(xù)披露完畢。
數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，規(guī)模房企代表碧桂園、萬(wàn)科、恒大、保利、中海、龍湖和華潤(rùn)置地的銷(xiāo)售毛利率分別是26.52%、34.44%、36.2%、35.39%、36.25%、24.34%和48.12%。
如此來(lái)看，新城控股38.35%的銷(xiāo)售毛利率位于規(guī)模房企前列，并較其自身同比提高2.12個(gè)百分點(diǎn)。
凈利潤(rùn)率方面，新城控股2018年上半年的凈利潤(rùn)率為16.48%，同比提升6個(gè)百分點(diǎn)。
穩(wěn)步提升的利潤(rùn)水平，使新城控股的股東回報(bào)繼續(xù)保持行業(yè)高水準(zhǔn)。
據(jù)此次發(fā)布的中報(bào)顯示，新城控股基本每股收益為1.14元，同比上升123.53%。上半年，扣除非經(jīng)常性損益后的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率達(dá)到9.44%，同比增加3.05個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)于新城控股盈利能力穩(wěn)步提升的原因，新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，在加速全國(guó)化擴(kuò)張的過(guò)程中，新城控股注重成本端控制，拿地均價(jià)占比當(dāng)期銷(xiāo)售均價(jià)始終穩(wěn)定在20%上下，也為利潤(rùn)水平的提升提供了有效保障。
“此外，較低的融資成本、高效的運(yùn)營(yíng)管理也成為企業(yè)盈利提升的重要原因。”歐陽(yáng)捷說(shuō)。
負(fù)債率不升反降
在當(dāng)前集聚效應(yīng)愈發(fā)明顯的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境里，規(guī)?；殉蔀榉科罄^續(xù)生存下去的最明確出路。
而當(dāng)房企走上做大做強(qiáng)之路時(shí)，無(wú)可避免地需要資本的支持，也因此負(fù)債成為此類(lèi)房企背后的達(dá)摩克利斯之劍。
但新城控股卻實(shí)現(xiàn)了“逆勢(shì)操作”，其在2018年上半年實(shí)現(xiàn)規(guī)模大增的同時(shí)，負(fù)債率卻不升反降。
截至6月30日，新城控股扣除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率則為56.4%，同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，較2017年全年下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，在資產(chǎn)規(guī)模千億級(jí)以上的A股房企中處于較低水平。
此外，截至6月底，新城控股在手現(xiàn)金248.34億元，大幅高于一年內(nèi)到期債務(wù)金額。
同時(shí)，新城控股通過(guò)合理安排融資方式，較好地控制了融資成本。
截至本報(bào)告期末，新城控股金融機(jī)構(gòu)借款平均融資成本為 5.75%，處于行業(yè)較低水平，也是民營(yíng)房企中最低的幾家企業(yè)之一。
在政策調(diào)控、融資渠道持續(xù)收緊的情況下，新城控股亦通過(guò)多元的融資渠道積極“補(bǔ)血”。
2018年上半年，新城控股成功發(fā)行二期定向債務(wù)融資工具（PPN）、募集資金18億元，完成15.93億元購(gòu)房尾款A(yù)BS的發(fā)行，完成總額度為13億美元的高級(jí)美元債券的發(fā)行。
“1+3”戰(zhàn)略布局精準(zhǔn)助攻
為何新城能夠在實(shí)現(xiàn)規(guī)模化的同時(shí)，穩(wěn)健化其各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)？
這與新城控股多年來(lái)精準(zhǔn)有效的戰(zhàn)略布局有密不可分的關(guān)系。
新城在三四線(xiàn)的布局主要集中在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的強(qiáng)三四線(xiàn)城市，進(jìn)入的中西部地區(qū)及其他區(qū)域則集中在都市圈內(nèi)，城市需求普遍較為旺盛。
2018年上半年，新城控股新增土地儲(chǔ)備82塊，總建筑面積達(dá)2073.93萬(wàn)平方米。
從具體布局結(jié)構(gòu)上來(lái)看，長(zhǎng)三角仍是新城控股的核心戰(zhàn)場(chǎng)，除長(zhǎng)三角外，新城也逐步向珠三角、環(huán)渤海和中西部擴(kuò)張，新城內(nèi)部稱(chēng)其為“1+3”的戰(zhàn)略布局。
截至6月底，土地儲(chǔ)備分區(qū)域布局比例呈現(xiàn)為長(zhǎng)三角地區(qū)占比約53%，環(huán)渤海占比約14%，珠三角占比約5%，中西部占比約28%。
另一方面，新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略繼續(xù)有力推進(jìn)。
其旗下吾悅廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)租金及管理費(fèi)收入8.76億元，同比增長(zhǎng)154.93%，出租率達(dá)98.32%。
今年以來(lái)，新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)3個(gè)，已開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)共26座，已開(kāi)業(yè)面積252.08萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)70.82%。同時(shí)，在建及擬建的吾悅廣場(chǎng)達(dá)到54座。
據(jù)悉，今年內(nèi)，新城控股還將新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)15座，到年底開(kāi)業(yè)數(shù)將達(dá)到41座。 |
