不動產(chǎn)登記信息實現(xiàn)了全國聯(lián)網(wǎng) 下一步：開征房地產(chǎn)稅？
《中國經(jīng)濟周刊》 記者 銀昕 丨 北京報道
責編：陳惟杉
(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2018年第34期)
6月中旬，自然資源部稱，全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺已實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，我國不動產(chǎn)登記體系進入到全面運行階段。
調(diào)查統(tǒng)計顯示，目前全國335個地市、2853個縣區(qū)共設(shè)立3001個不動產(chǎn)登記辦事大廳，3.8萬個窗口、8萬多一線登記工作人員每天為30多萬企業(yè)和群眾提供不動產(chǎn)登記服務(wù)。
自然資源部不動產(chǎn)登記局副局長高永介紹，將有序開展以不動產(chǎn)登記為基礎(chǔ)的，自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記工作。
“不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)”的消息一經(jīng)發(fā)出，外界就將其與房地產(chǎn)稅，甚至“空置稅”的開征掛鉤，視其為征稅的“技術(shù)前提”。7月16日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇在答記者問時表示，加快推進房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措。這一表態(tài)更增加了外界對于房地產(chǎn)稅出臺的預(yù)期。
不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)是否是在為征收房地產(chǎn)稅做技術(shù)準備？其又將對房價產(chǎn)生怎樣的影響？
來之不易的全國聯(lián)網(wǎng)
歷時4年的聯(lián)網(wǎng)
“先難后易”，先登記住宅與商辦類項目
其實，所謂不動產(chǎn)，并不限于人們?nèi)粘＠斫獾?ldquo;房產(chǎn)”，還包括土地、草原、林地等等。追本溯源，2007年10月1日起開始實施的物權(quán)法就已經(jīng)提出：國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。
隨后，在2013年11月，原國土資源部被國務(wù)院常務(wù)會議明確為負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。會議決定，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合由一個部門承擔，“建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，消除‘信息孤島’”。
2014年2月，原國土資源部牽頭九部門建立不動產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會議制度，同年3月，不動產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會議召開，提出用3年時間全面建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，用4年時間運行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息實時互通共享和依法查詢，形成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。
從2014年開始的4年里，普通人對于不動產(chǎn)登記最切身的體會恐怕就是手中的“房本”悄然變成了不動產(chǎn)權(quán)證。2015年3月1日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實施，從此市民申請辦理的“房本”改為不動產(chǎn)權(quán)證，同時遵循“不變不換”的原則，即在不發(fā)生交易的情況下不強制舊證換新，并且“房本”所保護的權(quán)利沒有變動。
除了這樣“看得見”的變化，4年里，不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺的建設(shè)也在推進。
2014年9月，原國土資源部部長姜大明主持召開第26次部長辦公會議，審議并原則通過“國土資源云”建設(shè)總體框架，“國土資源云”即是國土資源和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息系統(tǒng)的簡稱。會議強調(diào)，當前要盡快推進全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺建設(shè)。“國土資源云”建設(shè)的目標就包括：“逐步實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施資源、數(shù)據(jù)資源、業(yè)務(wù)應(yīng)用與服務(wù)的國家一級大集中或部省(區(qū)域)兩級大集中。”而其應(yīng)用包括國家、省、地、縣和鄉(xiāng)五級。
也就是說，所謂的“不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)”，就是各地建立的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺接入國家級信息平臺的過程。
2017年3月，姜大明就曾表示，力爭年底前所有市縣全部接入國家級信息平臺，全面實現(xiàn)登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。
武漢中地數(shù)碼科技有限公司(下稱“中地數(shù)碼”)曾參與搭建湖南等地不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺，中地數(shù)碼總裁萬波告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，“國土資源云”所包括的內(nèi)容非常繁雜，在地上部分有土地建設(shè)和測繪數(shù)據(jù)兩個大類，還有地下部分的地質(zhì)數(shù)據(jù)，總共由三大類基礎(chǔ)數(shù)據(jù)構(gòu)成。而全國不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)只是“國土資源云”子集當中的子集，包含在地上的這部分數(shù)據(jù)之中，“在‘國土資源云’這張‘大圖’上，不動產(chǎn)只是其中很小的一個單元。”
萬波進一步解釋，不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)在“國土資源云”上只是一層應(yīng)用，而房屋登記信息又是不動產(chǎn)登記網(wǎng)絡(luò)中的一部分，也就是說，房屋登記信息只是“國土資源云”子集當中的子集。“不動產(chǎn)的概念很大，所有不能移動的固定資產(chǎn)都叫不動產(chǎn)。”他說，大到山川河流，小到文物古跡和高速公路，都可稱之為不動產(chǎn)，理論上都會被登記到這張網(wǎng)絡(luò)上。盡管只是“國土資源云”子集中的子集，但住宅類項目的登記由于會牽涉到一系列社會問題，所以最容易觸動普通人的神經(jīng)。
萬波告訴記者，不動產(chǎn)登記網(wǎng)絡(luò)的諸多“子集”中，住宅類和商業(yè)辦公類房屋這個“子集”在實際工作中的“優(yōu)先級”最高：“我們的原則是分層級有步驟地進行登記，最優(yōu)先登記的就是樓房項目，包括民宅和商業(yè)辦公類項目，畢竟社會關(guān)注度最高嘛。”萬波說。
《中國經(jīng)濟周刊》記者了解到，住宅和商業(yè)辦公類項目最先被登記，也是本著“先難后易”的原則，比如文物古跡等門類的登記就被放在了后面。“文物保護單位這部分不動產(chǎn)屬于國有資產(chǎn)，不會發(fā)生交易，由國家事業(yè)單位自己登記就可以，相對簡單。”萬波說。但最終，所有門類的不動產(chǎn)信息都會被記錄入這張大網(wǎng)中。
從實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)到數(shù)據(jù)詳實是個漫長過程
“目前苦于不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)還不甚詳實，數(shù)據(jù)補充和整合工作正在進行中。預(yù)計明年情況會好很多。”萬波分析認為，不動產(chǎn)包含的內(nèi)容和條線很多，從2014年開始立項的“國土資源云”只用4年時間是無論如何做不到“大而全”的。
從2014年開始，不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)的過程難言輕松。據(jù)了解，單就我國目前的住宅類不動產(chǎn)而言，就有軍產(chǎn)、公產(chǎn)(政府持有的房屋)以及私產(chǎn)等多種類型，需要分門別類地進行登記。
思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者：“有些住宅暫時沒有房產(chǎn)證，就需要補證；有的產(chǎn)權(quán)所屬并不清晰，就需要重新厘清；有的只有紙質(zhì)版房產(chǎn)證，就需要將其電子化后才能錄入系統(tǒng)。這些工作從技術(shù)上講沒有難度，但耗費的周期非常長，工作量也很大。”
這一說法在搭建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺的實際工作中得到了驗證。“目前基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的獲取是個大問題，也就是將統(tǒng)計主體信息化。”萬波告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，以縣一級平臺為例，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的電子化障礙主要有兩個：一是基礎(chǔ)資料缺失，必須進行補錄，“特別是一些不動產(chǎn)的測繪數(shù)據(jù)還沒有，這部分還要去勘測”；二是紙質(zhì)檔案的電子化，“縣一級很多房產(chǎn)證并沒有電子化備案，這部分房產(chǎn)證需要進行電子掃描，一份一份地錄入系統(tǒng)，很繁雜。”
而為縣一級平臺提供不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合等技術(shù)支持現(xiàn)在成了縣一級政府對外采購服務(wù)中的“香餑餑”。《中國經(jīng)濟周刊》記者此前登錄中國政府購買服務(wù)信息平臺發(fā)現(xiàn)，搜索含“不動產(chǎn)”字樣的政府對外招標項目，在時間為“近一周”的情況下有超過70條結(jié)果，若搜索條件為“近一月”，則結(jié)果超過280條。
萬波向記者介紹說：“尤其是縣一級平臺，目前都在加大力度展開不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合等基礎(chǔ)工作，以保障基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的完整性和時效性。”而有業(yè)內(nèi)人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，據(jù)他了解，目前大量縣市都在做統(tǒng)計主體信息化的工作，補充歷史檔案以及紙質(zhì)檔案電子化的工作都在緊張進行中。
據(jù)了解，除了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的缺失，一些地方在搭建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺時也曾遇到類似“信息壁壘”的問題。一位知情人士告訴記者，他就曾遇到地方房管局不太配合不動產(chǎn)信息登記中心搭建的問題，“房管局手中握有有關(guān)不動產(chǎn)交易的信息，大量的信息積累在原本由房管局搭建的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中，這部分數(shù)據(jù)一旦分享給其他網(wǎng)絡(luò)，那么這部分業(yè)務(wù)的人員勢必萎縮，這就觸動了既得利益。”
他認為，這種“信息壁壘”是由“利益壁壘”造成的，比較“聰明”的做法是從國土資源部門抽調(diào)一部分人，再從房管局抽調(diào)另一部分人共同組建不動產(chǎn)登記信息中心，“房管局一半人馬直接劃撥到不動產(chǎn)登記中心，這樣阻力就會小很多。如果將不動產(chǎn)登記信息中心直接設(shè)置在國土資源部門旗下，房管局就不太聽使喚。”
自然資源部于2018年全國兩會后正式組建，萬波告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，這一改革將此前分屬于發(fā)改委的主體功能區(qū)規(guī)劃、分屬于住建部的城鄉(xiāng)規(guī)劃以及分屬于原國土資源部的土地規(guī)劃等職能統(tǒng)一交由自然資源部行使，為“國土資源云”的構(gòu)建提供了機制協(xié)調(diào)上的支持。“根據(jù)我們的經(jīng)驗，此前分屬于國土資源行政序列的部門對空間類的數(shù)據(jù)掌握得比較多，有很詳盡的土地坐標數(shù)據(jù)，而房管局行政序列的單位則對房屋數(shù)據(jù)比較在行，問題是無法將房屋數(shù)據(jù)安放到相應(yīng)的地塊上去。經(jīng)過一系列整合工作之后，各自的特長可以相得益彰，有利于加快工作的開展。”
除了在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)獲取方面面臨問題，數(shù)據(jù)是否詳實面臨的另一個現(xiàn)實問題便是“不變不換”，即只要不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)沒有變更，就不強制換成不動產(chǎn)權(quán)證書。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，完成這部分“隱形”的不動產(chǎn)統(tǒng)計，依然需要幾年時間。
不動產(chǎn)登記信息人人可查嗎？
“不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)”后的查詢工作也是輿論關(guān)注的焦點。是不是每位公民只要上網(wǎng)就可以查詢?nèi)魏我惶幉粍赢a(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬以及交易信息？
針對外界普遍關(guān)心的不動產(chǎn)信息公開查詢功能，中國社會科學院長城學者孫憲忠曾指出，從法理上講，讓不動產(chǎn)信息充分公開、讓大家都能夠查詢是有缺陷的。“為了保護交易主體的合法利益和秩序，需要建立一個風險防范機制。只有涉及到當事人雙方的交易，當事人和利害關(guān)系人才有權(quán)利去查詢不動產(chǎn)登記信息。”
“從國外的一些經(jīng)驗看，不動產(chǎn)信息系統(tǒng)開放程度比較高，房子的戶主是誰、位置在哪里、面積和建筑形態(tài)是怎樣的，都可以查詢到。”中國土地學會前秘書長黃小虎告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者。
2014年時，原國土資源部不動產(chǎn)登記局常務(wù)副局長冷宏志曾表示，到2017年底前，可“全面實現(xiàn)信息共享并依法提供信息查詢服務(wù)”。
其實，2015年3月實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例》已經(jīng)規(guī)定了誰可以查詢不動產(chǎn)登記信息，具體為：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當提供。有關(guān)國家機關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。
如何保證信息安全是外界關(guān)注的另一個問題。值得注意的是，不動產(chǎn)登記平臺的另一個特點是構(gòu)架在私有云，而非公有云上。所謂私有云是指為一個客戶單獨使用而構(gòu)建，因而提供對數(shù)據(jù)、安全性和服務(wù)質(zhì)量的最有效控制，相較而言公有云則是第三方提供商為用戶提供的能夠使用的云，一般可通過互聯(lián)網(wǎng)使用，其核心屬性是共享資源服務(wù)。
“‘國土資源云’構(gòu)建在自然資源部內(nèi)部的系統(tǒng)中，不是一般人都能進得去的，可以將其理解為一張規(guī)模很大的局域網(wǎng)。”萬波告訴記者，在構(gòu)架該云服務(wù)的過程中，中地數(shù)碼的工作人員只能“搭架子”，而不能看到“架子上放了什么貨”，“技術(shù)人員是沒有這個權(quán)限的。主體要求是在保證開放性的同時也要保證私密性，也就是嚴格按照國家法律法規(guī)保護個人信息不對外泄露。”
聯(lián)網(wǎng)后的下一步：開征房地產(chǎn)稅？限制“炒房”？
房地產(chǎn)稅開征的先決條件？
“不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)”的消息一經(jīng)發(fā)出，外界就將其與房地產(chǎn)稅的開征掛鉤，視其為在全國開征房地產(chǎn)稅的技術(shù)前提。
6月底，香港特首林鄭月娥表示，“將對空置6個月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收‘額外差餉’，相當于該單位應(yīng)課差餉租值的200%，即相當于兩年的租金，約等于樓價的5%。”在輿論對房地產(chǎn)稅開征和“不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)”兩者之間的關(guān)系進行討論之時，香港提出將開征“空置稅”，更引發(fā)了一部分人士對內(nèi)地會否跟進的猜想。
原國土資源部副部長胡存智此前曾撰文指出，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記并不是開征房地產(chǎn)稅的前提，在分散式登記模式下同樣可以開展征收房地產(chǎn)稅的改革。
但在2017年12月，國土資源戰(zhàn)略研究重點實驗室以“房地產(chǎn)稅設(shè)計與不動產(chǎn)登記”為主題舉行的專項學術(shù)報告會上，與會學者認為房地產(chǎn)稅征收必須在處理好公平與效率問題的原則下以不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺數(shù)據(jù)為依據(jù)。
思源地產(chǎn)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅也告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，全國聯(lián)網(wǎng)能夠保證中央政府層面清楚地知曉公民在全國范圍內(nèi)擁有不動產(chǎn)的數(shù)目、位置和其他關(guān)鍵信息，也有益于摸清全國不動產(chǎn)分布的“基數(shù)”和“底牌”，對制定房地產(chǎn)稅全國統(tǒng)一的稅基和稅率等問題提供可參考的全國性標準。“如果只由各地方分散式地管理這些信息，在具體征收上仍會面臨很多問題。”她認為，不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)毫無疑問是房地產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)開征的先決條件，“只有把全國的情況摸清楚了，才能去想下一步該具體怎么收。”
中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉認為，“不動產(chǎn)登記本身不是政策，但實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)后可以實現(xiàn)更多更快的樓市調(diào)控效果。”他也認為不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)是房地產(chǎn)稅開征的先決條件，借助此政策，政府的稅基從交易環(huán)節(jié)過渡到持有環(huán)節(jié)，財產(chǎn)稅的二次分配特征將更加明顯。
而在中國土地學會前秘書長黃小虎看來，征稅只是聯(lián)網(wǎng)的一個附帶功能。“聯(lián)網(wǎng)的目的肯定不是為了征稅，而是健全市場經(jīng)濟體制下的物權(quán)保護制度，說白了就是要把‘家底’搞清楚，分門別類地對各種不動產(chǎn)進行保護和管理。”但他同時也認為，市場對房地產(chǎn)稅即將開征的預(yù)判并非空穴來風，“數(shù)據(jù)摸清楚了，自然為征稅提供了先決條件。”
其實，從已經(jīng)試行房地產(chǎn)稅政策多年的上海和重慶兩地的實際效果看，房地產(chǎn)稅對房價的走勢影響似乎微乎其微，2011年1月開征房地產(chǎn)稅的滬渝兩城房價并未被平抑：上海房價從2011年的每平方米約14000元漲到了2015年的每平方米32000元，到2017年更是漲到每平方米5萬元，中心城區(qū)的均價則超過每平方米10萬元。征稅7年來，除征稅第二年的2012年漲幅僅有0.4%，其余年份均在10%以上；而外界認為，重慶房價的相對平穩(wěn)，并非是房地產(chǎn)稅的功勞，而是土地供應(yīng)充足、人口數(shù)量少、政策調(diào)控和積極建設(shè)公共租賃住房等因素的結(jié)果。
當然，開征房地產(chǎn)稅需要邁過的不僅是技術(shù)關(guān)，還有法律關(guān)。“立法先行，充分授權(quán)，分步推進”是推進房地產(chǎn)稅立法和實施的原則。“‘不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)’只是一種工具，而且目前尚未完成全面登記，各種政策快速落地的可能性不大。”張大偉對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析稱，征收房地產(chǎn)稅除了信息透明之外，還有一項重要前提是建立房屋的估值動態(tài)系統(tǒng)，而這一系統(tǒng)目前尚未建立，對稅率、稅基等問題都沒有實質(zhì)性答案，房地產(chǎn)稅離落地還有相當一段路要走。
聯(lián)網(wǎng)后能抑制“炒房”嗎？
在萬波看來，簡單認為不動產(chǎn)登記信息全國聯(lián)網(wǎng)與房產(chǎn)稅的征收有直接關(guān)系，理解過于片面。“不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)”意味著不動產(chǎn)登記的大數(shù)據(jù)時代已經(jīng)到來。在不久的將來，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息系統(tǒng)不僅能進行不動產(chǎn)登記的受理、審批、發(fā)證工作，同時可以提供城市商品房價格走向趨勢分析，供需關(guān)系分析，甚至為政府進行城市經(jīng)濟建設(shè)提供輔助決策。
盡管目前數(shù)據(jù)可能仍不夠詳實，但“不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)”的一個直接結(jié)果是：我國境內(nèi)所有公民名下的房產(chǎn)都將“一目了然”，這對此前的“房哥”“房姐”等炒房客來說似乎不是個好消息。
黃小虎就認為，全國聯(lián)網(wǎng)后，所有的房產(chǎn)名歸誰下都一目了然，對房價起不到直接影響，但至少可以間接起到抑制“炒房”的作用。
以一位在廣州擁有10套房產(chǎn)的“房姐”為例，在全國聯(lián)網(wǎng)尚未實現(xiàn)之時，如果她在一座并未對非本地戶籍人士有限購政策的城市再次購房，當?shù)卣疅o法得知她在其他城市的房產(chǎn)情況，在當?shù)厮彿慨a(chǎn)很可能仍算“首套”；全國聯(lián)網(wǎng)之后，當?shù)卣梢郧逦氐弥趶V州擁有房產(chǎn)的情況，這對區(qū)分“剛需”及“非剛需”，進而打擊炒房客是否是一大利好？
黃小虎對記者說，“剛需”和“非剛需”目前沒有嚴格的標準，但至少異地購房時當?shù)卣块T可以通過網(wǎng)絡(luò)查詢到該購房者在全國擁有房產(chǎn)的數(shù)量，這就是一個很大的技術(shù)進步。“是否會按照‘非剛需’對待，還是要根據(jù)當?shù)氐恼咦?。如果有的人在全國范圍?nèi)的確是‘非首套’，但在當?shù)毓ぷ骱蜕?，必須有當?shù)氐淖》浚且膊粦?yīng)該限制這類交易。”他表示，全國聯(lián)網(wǎng)的意義僅限于“摸底”和“信息透明”，限制炒房行為還是要靠各地方政府出臺的各項具體政策，信息平臺的作用只是基礎(chǔ)性的。
郭毅也表示，目前尚無任何地方出臺以全國范圍內(nèi)是否擁有其他房產(chǎn)的標準來判定“首套”的政策，并且在可預(yù)見的將來一段時間內(nèi)，也應(yīng)該不會有這樣的政策。她認為，不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)對房價的影響不會像“想象中的那么大”：“不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)以及對民宅開征房地產(chǎn)稅的消息已經(jīng)傳了近10年，據(jù)我所知很多人已經(jīng)將名下冗余的房產(chǎn)拋售了，在目前嚴格調(diào)控的大背景下，這些房產(chǎn)升值空間有限，有的人撈夠了就將其套現(xiàn)去做其他生意了，持有這些冗余房產(chǎn)對他們來講風險大于收益。”
“政策出臺不是信息平臺單方面能夠促成的。”萬波對《中國經(jīng)濟周刊》記者如此說，他認為在“炒房”的黃金時間段，二三線城市沒有對非本地戶籍人士在納稅和社保的持續(xù)時間方面進行限制，隨后到來的“限購潮”在稅收和社保繳納持續(xù)時間上進行限制，起到了一定效果。
“不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)”后另一個關(guān)注度較高的問題涉及反腐，在我國由于名下房產(chǎn)問題而“落馬”的官員不在少數(shù)。
《中國紀檢監(jiān)察報》曾刊登文章稱：“房地產(chǎn)領(lǐng)域是官員腐敗的重災(zāi)區(qū)。官商勾結(jié)、多占住房和辦公用房超標現(xiàn)象十分普遍。在2013年以來被巡視的21個省份中，有20個省份發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)腐敗，占比高達95%”。
黃小虎告訴記者，不動產(chǎn)登記信息全國聯(lián)網(wǎng)之后，從技術(shù)角度的確可以做到“以房查人”和“以人查房”，但與開征房地產(chǎn)稅的問題類似，這也不是該網(wǎng)絡(luò)主要解決的問題。“公檢法機關(guān)對信息查詢的需求屬于特殊需求，即便沒有這張網(wǎng)，通過其他形式照樣能查到，這張網(wǎng)并不是公檢法機關(guān)辦案的先決條件。”
他山之石：國外如何進行不動產(chǎn)登記？
新加坡：可以“以房查人”
新加坡政府長期嚴格限制炒賣組屋的行為，很早實行了不動產(chǎn)登記制度。目前新加坡的不動產(chǎn)電子登記系統(tǒng)基本上可以做到讓所有人都能查到某一張地契所在地塊的詳細信息，如房主姓名和國籍，以及這套房屋建好后曾經(jīng)轉(zhuǎn)手過多少買家、有無相關(guān)貸款等信息。如果有人愿意支付更多的信息費，甚至可以查到房屋所在地塊的市政規(guī)劃圖，由此來判斷未來地鐵線路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是否會影響到房屋的前景等。
新加坡的登記制度可以通過某一處房產(chǎn)查詢到業(yè)主信息，但普通民眾不能查詢某一個自然人名下?lián)碛卸嗌偬追?，這涉及個人隱私。但政府可以通過不動產(chǎn)登記制度，掌握和了解每一位公民的私人財產(chǎn)情況，以防止個人不正常地擁有多套房產(chǎn)。
俄羅斯：直接與稅收掛鉤
在俄羅斯，任何房產(chǎn)的出售和購買必須向俄聯(lián)邦國家登記、繪圖局進行登記備案，由該局審查相關(guān)證明文件，確認交易的合法性，購房者對房產(chǎn)的所有權(quán)將在完成相應(yīng)登記手續(xù)后生效。俄聯(lián)邦國家登記、繪圖局還會將房屋所有者的房產(chǎn)信息提交給稅務(wù)機關(guān)，作為課征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。
俄羅斯也在推進登記信息電子化的進程，未來將保證俄國公民可以通過智能手機和平板電腦查詢房屋所有權(quán)，全俄所有房地產(chǎn)登記信息也將被集成至一個統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫。
英國：促進國內(nèi)資本流動
英國的不動產(chǎn)登記實際上是土地登記制度，土地上的房屋從屬于土地，僅在土地權(quán)屬證書中予以標明，并無房屋權(quán)屬證書。最早的土地登記始于1535年，直至1990年底，英國才開始在英格蘭和威爾士境內(nèi)實施強制土地登記制度。
一般英國民眾認為強制登記制度能給土地所有權(quán)提供額外保護、避免土地權(quán)益遭受非法侵害，同時也能夠提供準確的地產(chǎn)信息，進而簡化房地產(chǎn)交易的法律程序和手續(xù)，這種制度在大幅提升土地直接上市交易便利化的同時，還提升了土地作為抵押品入市的便利程度，一定程度上促進了英國國內(nèi)資本的流動。
美國：多實行契約登記制度
房地產(chǎn)登記在美國是房地產(chǎn)管理的基本制度，多數(shù)地方實行的是契約登記制度，主要用于公示和地方政府征稅。美國房地產(chǎn)契約登記制度要求凡影響房地產(chǎn)權(quán)益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地產(chǎn)征稅、法定規(guī)劃圖則等都要登記。
美國房地產(chǎn)登記一般由房地產(chǎn)所在縣的政府登記辦公室負責。進行登記后，業(yè)主的信息全部在政府留有備案，未來將房屋出租或出售，均不需要類似房產(chǎn)證等文件。但經(jīng)過登記的房地產(chǎn)并不確保產(chǎn)權(quán)完全清楚，在房地產(chǎn)交易過程中不能僅憑政府的登記來確定房屋產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，必須有其他保障制度。美國保障產(chǎn)權(quán)主要靠三種方法：在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移契約中要求轉(zhuǎn)讓人提供產(chǎn)權(quán)保證；通過代理律師查閱登記機關(guān)的檔案資料并提供法律意見，確認產(chǎn)權(quán)的真實性；向?qū)I(yè)的產(chǎn)權(quán)保險公司購買產(chǎn)權(quán)保險。
德國：登記制度曾幫著把總統(tǒng)拉下馬
德國實行不動產(chǎn)登記的歷史已有100多年，由地方法院的不動產(chǎn)登記局掌管，不動產(chǎn)登記局雖然屬于法院的組成部分，但不管轄一般的民事、刑事案件，專司不動產(chǎn)登記，許多地方的不動產(chǎn)登記局歸州政府領(lǐng)導。在公開程度上，如果能夠證明與房屋存在法律或者經(jīng)濟方面的合法關(guān)系，提供登記號碼、地籍單元、地址和所有人姓名等房屋登記簿的相關(guān)信息就可以在不動產(chǎn)登記局進行查詢。
德國的登記制度一方面配合其稅收政策，另一方面也防止官員腐敗問題的滋生。德國前總統(tǒng)武爾夫就是因為被媒體發(fā)現(xiàn)一筆可疑的購房抵押貸款后，不得不宣布辭職的，而在這一過程中不動產(chǎn)登記制度給調(diào)查取證帶來了方便。
法國：公證人評估和審查的最長追溯期可長達30年
法國不動產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹稱，法國不動產(chǎn)為永久產(chǎn)權(quán)，公證人代表國家公職機關(guān)全權(quán)負責登記。實際上，在進行一樁不動產(chǎn)買賣或變更的過程中，公證人會根據(jù)不動產(chǎn)的登記情況，對該不動產(chǎn)相關(guān)的各個方面進行評估和審查，而這一評估和審查的最長追溯期可長達30年。公證人會認真核查30年來涉及該不動產(chǎn)的所有貸款和贈予情況、買賣糾紛，甚至鄰里協(xié)議，以確保買賣雙方的合法利益。當然，有些不動產(chǎn)購買人出于隱私或避稅方面的考慮，會選擇成立個人民事公司，然后以該公司名義購買不動產(chǎn)。
(文末配文摘編自《經(jīng)濟日報》報道《國外不動產(chǎn)登記：有法可依 一舉多得》、《國外不動產(chǎn)登記：模式各異 旨在規(guī)范》) |
