隨著首批限競房的獲批入市，“限競房”字眼開始頻繁映入大眾眼簾。在現(xiàn)有的60余個限競房項目當(dāng)中，中央別墅區(qū)新推地塊的容積率在1.1-1.8之間，理論上均可開發(fā)別墅產(chǎn)品。低密度限競房讓豪宅板塊變得不再那么高不可攀，將對區(qū)域帶來何種沖擊？
全新的供地模式打破了中央別墅區(qū)發(fā)展至今一直被大戶型及別墅產(chǎn)品占據(jù)的局面。中央別墅區(qū)出現(xiàn)了4個限競房地塊，如果將孫河板塊計算在內(nèi)，則達到7塊，到目前為止，已有5個項目確定案名和規(guī)劃，并對外公布。
對比上圖可以發(fā)現(xiàn)，中央別墅區(qū)的限競房價格對比現(xiàn)有商品房情況，價格優(yōu)勢并不明顯。5個限競房項目均價都頂著7萬元/平方米的天花板，而目前區(qū)域內(nèi)在售商品房項目單價也多位于此水平，部分面積較大的別墅項目甚至低于此價格，因此，單從價格上而言，該區(qū)域內(nèi)的限競房項目優(yōu)勢并不十分明顯。
戶型面積應(yīng)該是限競房與區(qū)域內(nèi)商品別墅項目的最大區(qū)別，如上圖所示，5處限競房項目戶型多為90平米、120平米、140平米，最大的是260-310平米，不難看出，限競房所面對的客群為剛需或剛改，而區(qū)域內(nèi)商品別墅項目的面積區(qū)間多在400平以上，如優(yōu)山美地D區(qū)即將推出的415平合院（產(chǎn)權(quán)面積），從面積和總價來看，中央別墅區(qū)的限競房項目與商品別墅項目仍然存在一個階層差。不過，限競房戶型面積較小，售價被限定，因而有效控制了別墅的總價，也為更多人進入此區(qū)域提供了機會。
從舒適度和純粹性來看，二者也不可同日而語。90平疊拼固然已將產(chǎn)品形態(tài)做到最大化放大，但居住體驗?zāi)芊裾嬲_到別墅的水準，則是智者見智了。同理，90平洋房與310平合院混搭，與全部規(guī)劃為400平以上獨院的優(yōu)山美地D區(qū)相比，所帶來的社區(qū)圈層的氛圍也自然不同。另一方面，當(dāng)單價和均價都受到限制時，必然會導(dǎo)致兩個結(jié)果，一是新房價格趨同，二是開發(fā)商利潤空間壓縮，在這樣的背景下，限競房能否提供與區(qū)域商品房同等的品質(zhì)商品，也尚待時間的檢驗。
事實上，品質(zhì)和舒適度倒在其次，和中央別墅區(qū)商品別墅相比，區(qū)域限競房的最大難點應(yīng)當(dāng)是年限規(guī)定，限競房有5年禁售期的規(guī)定，若加上交付兩年和取得房本兩年的時間，需要持有9年左右時間不能在市場流動，甚至更久。對于購房者來說“限售”規(guī)定，使得這一進程中無法通過房產(chǎn)置換來進行居住空間的升級。而時間代價與財務(wù)成本尚在其次，最無法預(yù)料的是政策變動的不確定性，而商品項目則無此擔(dān)憂。
據(jù)了解，目前中央別墅區(qū)商品房項目有優(yōu)山美地D區(qū)、龍灣別墅·棠尚，前者為戶型面積在400平以上的純別墅住區(qū)，產(chǎn)品全部為獨院，后者為大平層產(chǎn)品，二者均位于中央別墅區(qū)傳統(tǒng)核心區(qū)，周邊商業(yè)、教育資源十分成熟，其五公里內(nèi)分布14所國際名校，從地塊成熟度來看，也遠勝于后來者，即買即住的屬性也更適合在短期內(nèi)有購房需求的人群。 |
