近幾年，房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資方式正日漸式微，房企發(fā)債融資更是在2017年遭遇“寒冬”。而隨著政策與市場變化的影響，房企ABS融資熱度增高，地產(chǎn)ABS融資類型也頻頻創(chuàng)新，ABS逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)選擇的又一熱門融資手段。
天風(fēng)證券研究數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行ABS產(chǎn)品3200億元，其中，2018年上半年發(fā)行近900億元?？紤]到今年房企信用債發(fā)行規(guī)模大幅縮水，ABS這一相對寬松的融資方式更加顯示出其重要性。
現(xiàn)時(shí)債權(quán)類ABS
占比持續(xù)提高
據(jù)了解，2014年全年，企業(yè)ABS的發(fā)行規(guī)模僅在400億元左右，而2017年全年，資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行規(guī)模達(dá)16135.2億元，已獲得備案確認(rèn)的ABS產(chǎn)品數(shù)量有1125只。不難看出，ABS已成為企業(yè)重要的投融資品種和市場接受度較高的一種成熟金融產(chǎn)品。在眾多ABS產(chǎn)品中，房地產(chǎn)ABS、新能源ABS、供應(yīng)鏈ABS等品種更是在今年獲得了廣泛的關(guān)注。
其中，房地產(chǎn)ABS因規(guī)模上升較快、資產(chǎn)類型層出不窮而受到了眾多房地產(chǎn)企業(yè)和投資者的關(guān)注。
對此，CNABS相關(guān)人士在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示：“自2017年起，房地產(chǎn)政策嚴(yán)控，房企融資渠道重重收緊，資產(chǎn)證券化成為房企重要的資金來源。其優(yōu)勢在于能夠突破傳統(tǒng)金融工具需要依賴融資主體信用的做法，從而更好地支持中小企業(yè)盤活商業(yè)地產(chǎn)存量，對于助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義。但從規(guī)模上仍有限制，難以與傳統(tǒng)的融資渠道抗衡。”
目前來看，房地產(chǎn)ABS的發(fā)行模式主要有“類REITs”、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）、運(yùn)營收益權(quán)ABS、物業(yè)費(fèi)ABS和購房尾款A(yù)BS等類型。
天風(fēng)證券孫彬彬表示，從房地產(chǎn)ABS的融資類型來看，地產(chǎn)企業(yè) ABS 融資類型近年來出現(xiàn)的一個(gè)重要變化，就是供應(yīng)鏈保理、購房尾款這兩種現(xiàn)時(shí)債權(quán)類ABS占比持續(xù)提升，這也反映出當(dāng)前投資者更加偏好現(xiàn)時(shí)債權(quán)類ABS產(chǎn)品。
房地產(chǎn)ABS
發(fā)行規(guī)模大幅增長
從發(fā)行規(guī)模角度來看，自2016年起，房地產(chǎn)ABS發(fā)行開始增速，2016年發(fā)行規(guī)模已突破千億元關(guān)口。近兩年仍保持著較高的增長速度。天風(fēng)證券數(shù)據(jù)顯示，2017年地產(chǎn)ABS發(fā)行規(guī)模達(dá)1782億元。
目前，銀行間、交易所、報(bào)價(jià)系統(tǒng)發(fā)行的地產(chǎn)類ABS產(chǎn)品總規(guī)模達(dá)4157.09億元，存續(xù)余額為3600億元。其中，銀行間市場共19單ABN和1單公募類REIT總規(guī)模320億元；報(bào)價(jià)系統(tǒng)15單，共180億元；上交所和深交所規(guī)模相當(dāng)，均在1800億元左右。
不過，由于房地產(chǎn)ABS所涉及的品種較多，從實(shí)際融資人房地產(chǎn)企業(yè)到與房地產(chǎn)相關(guān)的物業(yè)管理公司，都在房地產(chǎn)ABS中有所參與，所以單純估算房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的ABS規(guī)模較為復(fù)雜。
對此，天風(fēng)證券研究員根據(jù)數(shù)據(jù)篩選得出，目前房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行ABS產(chǎn)品3200億元。其中，2018年上半年房企ABS的發(fā)行規(guī)模近900億元，考慮到今年房企信用債發(fā)行規(guī)模大幅縮水（1500億元左右），ABS這一相對寬松的融資方式的更加顯示出其重要性。
同時(shí)，天風(fēng)證券預(yù)計(jì)，按目前的發(fā)行進(jìn)度，加之申報(bào)仍然較為積極，2018年房地產(chǎn)企業(yè)ABS的發(fā)行規(guī)模應(yīng)在1500億元至2000億元。 |
