在風景秀麗的大連金石灘度假區(qū)，當地知名的上市公司大連友誼（000679，SZ）有一個多年來的“心病”。
最近3年，金石谷項目運營主體大連友誼金石谷俱樂部有限公司（以下簡稱金石谷俱樂部）每年都帶來超過5000萬元的虧損。但股民們卻一直不明白，為什么這個收購近10年，開工約8年的“金石谷項目”，具體規(guī)劃卻一直未對外公布？
帶著投資者的疑問，《每日經濟新聞》記者來到“金石谷項目”所在地——大連市金石灘旅游度假區(qū)一探究竟，發(fā)現該項目的真實身份是一家閉門謝客的高爾夫球場。
透過航拍及各方面信息不難發(fā)現，球場已經基本建成、設施完善。一位該項目主體管理層人士告訴記者，由于多種因素，只能說球場或許能在兩年時間內開放。而記者還發(fā)現，該球場未來擬配建別墅，然而，從球場本身盈利前景、地產項目的批復難度來看，上市公司要面臨的挑戰(zhàn)仍然不小。
●解析業(yè)績包袱：投資近6億擱淺多年
從區(qū)位上來看，“金石谷項目”其實頗有“錢途”。在風景秀麗的金石灘度假區(qū)，項目離地方商業(yè)中心不過幾公里路程，與當地知名景點“神秘東方”和一大片建設優(yōu)良的居民小區(qū)僅咫尺之遙。
然而，“金石谷項目”的另一番“風景”卻并不好。由于大連友誼業(yè)績下滑和連續(xù)3年扣非凈利潤為負數，公司2017年年報受到了深交所的問詢，在回復中，大連友誼表示“金石谷項目”陷入擱淺狀態(tài)，2016年起停止利息資本化，正是導致上市公司業(yè)績持續(xù)為負的重要原因之一。
記者梳理公告發(fā)現，2010年，金石谷項目進入施工準備階段；2011年，開始土地整理以及環(huán)境投入；2013年，工程進度達到環(huán)境配套建設狀態(tài)；2015年，金石谷項目投入資金達到5.88億元，這一投入到2017年為5.94億元，但工程進度仍然停留在“環(huán)境配套建設”階段。
此外，2010年底，大連友誼因“經營定位調整”原因，取消金石谷俱樂部被收購前向一家企業(yè)采購設備的合同，金石谷俱樂部總額4800萬元設備采購預付款剩下4300萬元至今未得到對方歸還，導致大連友誼形成巨額壞賬。
《每日經濟新聞》記者梳理項目歷史發(fā)現，如果把收購前的情形一并算上，“金石谷項目”的停滯與坎坷遠非近幾年的事。金石谷俱樂部的前身是大連金石谷鄉(xiāng)村俱樂部（以下簡稱金石谷鄉(xiāng)村俱樂部）。記者查閱資料，找到的最早提到這一俱樂部的官方信息，是大連市政府2003年發(fā)布的一份報告，其中顯示：“（金石灘）度假區(qū)重點推進了金石谷鄉(xiāng)村俱樂部等6個旅游項目建設。”
金石谷鄉(xiāng)村俱樂部的原本定位鮮見于公開信息，唯一確定無疑的是，2009年接手該項目的上市公司打算另起爐灶。上市公司當時的分析是：“根據其區(qū)位優(yōu)勢和市場定位，將本項目塑造為國內一流的旅游地產復合開發(fā)項目，以旅游度假項目、人工湖為主景觀環(huán)境……真正吸引投資商（的）是關聯(lián)產業(yè)的發(fā)展——房地產項目。”
在上市公司的眼里，通過建設旅游項目，帶動其房地產主業(yè)的增長。但首要問題是，選擇怎樣的旅游項目呢？后來的事實證明，上市公司押錯了寶，并付出不菲的代價。當年收購時，上市公司曾預計，截至2018年，項目共計實現稅后利潤5.83億元。
上市公司當時也曾提示風險：“存在政策風險。”
●揭開項目“真身”：高爾夫+別墅
今年5月份，有投資者在股吧中問起：“希望大連友誼管理層解釋一下金石谷鄉(xiāng)村俱樂部的未來發(fā)展及定位，計劃驗收時間和對外營業(yè)時間。上市公司不能這樣耗下去??！”大連友誼僅表示，受政策性因素影響，目前公司在土地、道路、管網等基礎設施和項目環(huán)境上進行了投入和改善。
約8年的時間，投入超過5億元，項目真的僅停留在上述階段嗎？
首先需要明確的是大連友誼的投資初衷?！睹咳战洕侣劇酚浾甙l(fā)現，就在“金石谷項目”開工的2010年，大連市政府公布的當年旅游項目建設十大系列工程中，包括了一個“大連友誼金石谷俱樂部”。
此后，記者從大連市政府官網發(fā)現，2017年1月22日宣布的遼寧省高爾夫球場整治結果中，“遼寧大連友誼金石谷高爾夫球場”這一名稱在列，當時狀態(tài)為已進行整改。而在2016年，大連友誼曾突然宣布項目進入整改，后在2017年年報中宣布整改完成。
近日，記者就此致電上市公司證券部，詢問“金石谷項目”是否為上述高爾夫球場，但對方給予明確否認：“它不是一個高爾夫球場項目。”
為了探明真相，記者來到大連市金石灘度假區(qū)，根據當年的資產收購可行性報告，金石谷鄉(xiāng)村俱樂部位于大連市滿家灘鎮(zhèn)什字街水庫西側，此處位于當地龍谷街北邊。當地的士司機、居民告訴記者，龍谷街以北是一家多年來未對外開放的高爾夫球場，顯得頗為神秘。記者往北走時路過一座保安亭，執(zhí)勤保安表示，過去就是金石谷俱樂部辦公場所和其負責的高爾夫球場，但不對外開放。
無人機航拍畫面顯示，在金石谷鄉(xiāng)村俱樂部的原址上建立起來的無疑是高爾夫球場，球場完成度頗高，球場內布道路平整、球場設施等頗為齊全，且能看到維護人員在工作，可以看出，項目顯然不是“環(huán)境配套建設”的階段了。
金石灘國家旅游度假區(qū)管委會，對該項目情況未作明確回應。但金石谷俱樂部的一位負責人向《每日經濟新聞》記者透露，金石谷俱樂部運營的是高爾夫球場，但“目前還在整改和封閉期間”。
全國性的整改去年1月便告完成，如今一年半時間過去，為何球場仍在整改？上述負責人則說：“從整改這個角度來說，確實已經沒有障礙了，但是這個項目的啟動涉及方方面面的因素，還不是很成熟。”
該負責人同時表示：“（項目）仍然是高爾夫球場，因為都已經建成了……具體開放的日期還沒有確認，但應該是在近兩年之內，準確日期沒有最終確認。”
該負責人社交賬號信息顯示，其原先來自大連友誼旗下一家房地產公司，長期從事房地產相關工作，近年開始頻繁帶隊調研高爾夫球場，并明確表示未來在球場會興建一批別墅項目，他說：“（球場）未來風景怡人處會做一些別墅，這將是國內非常難得的高爾夫別墅。”
●探究球場前景：球場虧損賣房亦難
上市公司公司低調處理項目信息的背后究竟存在什么原因？是什么讓高爾夫球場成為“不能說的秘密”？
對于資本市場來說，高爾夫球場確實是一個“敏感詞”。而多年以來高爾夫球場是政府監(jiān)管的重點關注對象。
2009年，高爾夫成為奧運會的正式比賽項目。大連友誼抓住了這一機會窗口，開始建設高爾夫球場。但緊接著2014年聯(lián)合整治開始，并被業(yè)內人士視作高爾夫產業(yè)“最嚴厲的整頓”。2017年1月整治完成后，今年的監(jiān)管風向依舊嚴厲。比如在7月11日，住建部宣布取締長白山等5個高爾夫球場。
另一方面，國內高爾夫球場自身也面臨盈利困境。湖北省體育社會科學研究指導性項目2017年發(fā)表的一份文獻援引數據稱，60%~70%的中國高爾夫球場處于虧損經營狀態(tài)。記者注意到，同在金石灘旅游度假區(qū)的大連金石高爾夫球場已具有世界級的聲望，但在多年經營下，截至2017年8月仍嚴重資不抵債，且仍在虧損。
對于同一區(qū)位的“金石谷項目”來說，入局之后恐怕也沒有現成的“蛋糕”。
當然，大連友誼一開始就沒想要這塊“蛋糕”，公司收購時表示，謹慎預測，預計旅游度假項目年度虧損為574萬元，盈利將主要來自房產銷售。不過，通過航拍圖像，記者并未發(fā)現球場內有別墅動工跡象。
思源地產市場發(fā)展部副總經理、首席分析師郭毅告訴記者，高爾夫球場運營綜合成本很高，但和別墅地產價值有互補性，然而，“高爾夫球場開發(fā)別墅，如果是涉及用地性質的調整，還要占用住宅用地的供應指標，審批周期會比較長”。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示，高爾夫球場和高端別墅同樣受監(jiān)管關注，而主打高端概念的高爾夫球場別墅，往往會通過建成聯(lián)排別墅、調整容積率和用地屬性進行規(guī)避，但取得相關批復的難度并不低。
為了解“金石谷項目”目前各方面批復情況細節(jié)，記者向大連友誼發(fā)送采訪函，并來到大連友誼辦公所在地尋求采訪，對方表示收到采訪函，但暫時不方便見面，截至發(fā)稿時記者未收到明確回復。記者聯(lián)系采訪金石灘度假區(qū)管委會、金普新區(qū)管委會和大連市發(fā)改委，但均未得到明確回應。 |
