“租約到期，租金翻倍”是便利店行業(yè)內(nèi)最近流行的一句話，對于簽約期更長的超市門店來說，續(xù)約時租金翻2-3倍的情況也并不罕見。商務(wù)部近日發(fā)布的《中國便利店景氣指數(shù)報告》也提到，2017年中國便利店季度景氣指數(shù)始終保持在較高水平，但店租等問題是便利店面臨的挑戰(zhàn)。對于超市和便利店這樣毛利并不高的行業(yè)來說，一方面要以盈利為考慮，無法為租金投入太高成本；另一方面，資本進入新零售使得零售商不敢放棄市場規(guī)模，只能曲線救國，或避開高租金地段，或轉(zhuǎn)而開辟新市場，或提高人效和坪效以降低整體運營成本，與不斷上漲的租金博弈。
集體承壓
沿著蘇州街一路向北，你可能會進入全北京便利店最密集的區(qū)域。在不到1000米的街道上，分布著兩家7-11、兩家羅森、一家全時、一家鄰家、三家便利蜂，半個月前這里又新開一家便利店“超市發(fā)羅森”，位于銀科大廈一層，緊挨著便利蜂的門店。這是超市發(fā)羅森少有的獨立門店之一。在超市發(fā)總裁王增慶看來，這里寫字樓和學(xué)校密集，對便利店選址是個絕好位置，這種位置在超市發(fā)羅森獨立開店的規(guī)劃中處于優(yōu)先級。不過，除了地處黃金位置，讓王增慶感慨的還有租金，據(jù)北京商報記者了解，超市發(fā)羅森銀科大廈店每天每平方米的租金是10多塊錢，而普通超市發(fā)羅森門店的租金在4-6元/平方米/天。
事實上，不僅黃金地段的租金讓零售商倍感壓力，普通門店的租金及其漲幅也在觸動著整個行業(yè)的神經(jīng)。7-11北京公司副總經(jīng)理朱赤兵向北京商報記者直言，“現(xiàn)在業(yè)內(nèi)有句話‘租約到期，租金翻倍’。十幾年前，7-11在北京的早期門店租金一般在每年20萬-30萬元，門店建筑面積平均為120平方米，營業(yè)面積100平方米，很少有門店的租金達到40萬元一年，但現(xiàn)在每個門店的租金基本都在年均60萬-80萬元，跟之前比翻了一倍還高。平均每個店的租金一年要七八十萬元，當(dāng)然也有便宜的租金，大概是四五十萬元一年，但是很少”。
據(jù)朱赤兵介紹，目前北京各區(qū)域租金最高的是朝陽，其次為東西城和海淀，在黃金地段如國貿(mào)附近寫字樓商圈，一家便利店每年100萬元以上的租金也不罕見。
超市因為租賃面積大、租期更長，對于租金上漲的感受更深刻。王增慶介紹，超市發(fā)門店的租賃時間為10年、15年、20年不等，但僅十年租期的門店，租金已翻倍。北京首航國力商貿(mào)有限公司營運總監(jiān)石君磊向北京商報記者介紹，首航超市魯谷店于2017年底第二次續(xù)約，租金已漲得非常高，“最初簽約時租金為2.2元/平方米/天，但是2017年底再次續(xù)約時已經(jīng)漲到8元/平方米/天，翻了3倍多，我們就把那家店關(guān)掉了”。
租金之辯
北京7-11第一家門店東直門店于2004年開業(yè)。據(jù)北京商報記者了解，7-11初進北京時開設(shè)的那批門店目前已過了第一輪續(xù)約期，用朱赤兵的話來說，“已經(jīng)度過了一個危機”，據(jù)介紹，7-11便利店租期基本為6-8年，2010年、2011年時，7-11已有一批門店完成續(xù)約，“那時的租金漲幅并未像當(dāng)下這么猛烈，除了兩年漲6%-8%之外，頂多增加20%”。
但7-11也主動退出了一些高租金成本的商圈，“我們發(fā)現(xiàn)，這些地方的客流和銷售確實很高，但平衡各個因素，基本和租金打平，我們不能為房租打工。”朱赤兵介紹，在7-11北京店鋪運營模型中，門店租金占到全年銷售額的8%時對于盈利來說是一個合適的狀態(tài)，而這一比例目前為10%。
超市發(fā)羅森有不一樣的考慮。超市發(fā)羅森大部分門店都依附于超市發(fā)原有門店，但像銀科大廈這樣的地段，他們也愿意頂著高房租開店。王增慶解釋，便利店是一個低毛利、規(guī)模型產(chǎn)業(yè)，房租不是唯一的參考因素，要考慮單個門店對整體銷售的貢獻；該店的位置是否核心、不可替代；還要看是否可以在合同期內(nèi)實現(xiàn)盈利等。銀科大廈所在的中關(guān)村地區(qū)是超市發(fā)羅森開店的優(yōu)先區(qū)域，享有同樣優(yōu)先級的區(qū)域還有五道口和上地。但是超市發(fā)也有因為租金高不得不關(guān)掉的門店。超市發(fā)農(nóng)科院門店便是如此，該店租約為十年，合同期滿后，租金已從不到2元/平方米/天，上漲至5-6元/平方米/天。
上述情況與商務(wù)部剛剛發(fā)布的《中國便利店景氣指數(shù)報告》相吻合?！秷蟾妗凤@示，2017全年，便利店門店運營者對保持單店日商水平方面、銷售額、來客數(shù)、服務(wù)項目、營業(yè)利潤等都保持著較高的信心，但對店租、人工費用等方面運營者表現(xiàn)出擔(dān)憂。隨著城市地產(chǎn)熱推升店租的不斷上漲以及人工成本的不斷提升，店租與人工成本始終是影響門店可持續(xù)運營的兩大最重要因素。
擴張不減
當(dāng)零售商因高租金而不得不關(guān)掉一些門店時，他們也在想辦法開更多的新店。據(jù)北京商報記者了解，7-11目前在北京各區(qū)域的門店已經(jīng)達250多家。2014年之后，年均開店數(shù)量增加明顯高于之前，這也正好是租金上漲最明顯的時段。
朱赤兵認為，高租金并不會讓開店的腳步變慢，特別是資本熱衷于大范圍開店的時候，如果此時停止拓展步伐，長久以來在市場上形成的規(guī)模和地位就會動搖。
在7-11北京的規(guī)劃中，開店計劃一直在推進。朱赤兵透露，目前北京產(chǎn)業(yè)調(diào)整和人口疏解已取得一定成效，順義、通州等都是7-11的目標(biāo)發(fā)展區(qū)域，這些區(qū)域一家門店的租金還保持在低位，每年50萬元左右。
既有超市業(yè)態(tài)又有便利店業(yè)態(tài)的超市發(fā)面對高租金打出了一套“組合拳”。王增慶表示，除了在門店簽約時加強談判外，更重要的是從公司戰(zhàn)略層面來考慮，超市發(fā)堅持做海淀、做社區(qū)，現(xiàn)在海淀偏南區(qū)域商業(yè)很成熟，但是北部的山后地區(qū)還是有所欠缺；不同的社區(qū)不同的商圈使用不同的策略，在寫字樓和學(xué)校周邊以新業(yè)態(tài)超市發(fā)羅森為主，便利店比超市毛利高，能夠承受的租金也更高；社區(qū)以生活超市和社區(qū)E中心為主，毛利高于其他業(yè)態(tài)。此外，提高人效、坪效，更多地使用電子價簽、自助機器也有助于降低整體的運營成本。
相關(guān)政策在幫助零售商更好地對抗租金上漲帶來的壓力。今年初，為提升社區(qū)商業(yè)品牌化、規(guī)范化、連鎖化、特色化進程，落實生活性服務(wù)業(yè)品質(zhì)提升三年行動計劃，北京市商務(wù)委等四部門印發(fā)《進一步優(yōu)化連鎖便利店發(fā)展環(huán)境的工作方案》，針對便利店選址難、運營成本高、行政許可周期較長、搭載服務(wù)種類有限等問題，提出了具體改革方案。
《方案》還提出，將加大資金支持力度，支持連鎖便利店企業(yè)新開店鋪、新建或改造加工配送中心。據(jù)了解，目前便利店享受的資金扶持除早餐工程、網(wǎng)點開發(fā)、設(shè)備等固定資產(chǎn)外，2017年后新建網(wǎng)點租金補貼將按比例補助不超過年租金的30%，這對于零售商來說將是一個極大的緩解。 |
