全球10億美元量級地產(chǎn)交易飆升 私人投資者占四成

    除了土地市場能拍出百億元量級的成交之外，在地產(chǎn)交易當中，10億美元量級交易并不多見。

　　據(jù)萊坊發(fā)布的《財富報告》顯示，在去年所有價值超過10億美元的地產(chǎn)交易中，私人投資者完成的交易占交易總價值的43%。亞洲成為此類大規(guī)模交易的主要需求來源，占總交易量的三分之二，去年最引人矚目的地產(chǎn)交易是價值51億美元的香港中環(huán)中心辦公樓收購案，這筆交易同樣是由財團形式的私人投資者完成的。

　　《證券日報》記者注意到，過去兩年，中國私人投資者對英國房產(chǎn)比較青睞，一般是商業(yè)辦公樓項目，或者酒店資產(chǎn)。此外，在亞洲新興財富階層中，發(fā)達國家的房產(chǎn)資產(chǎn)幾乎也是其資產(chǎn)配置的必選項之一。

　　私人投資者成“大買家”

　　從全球范圍來看，私人投資者的地產(chǎn)交易規(guī)模正日趨龐大。有數(shù)據(jù)顯示，2012年，價值超過10億美元的交易不過寥寥幾筆，交易總價值只有50億美元。到了2017年，價值超過10億美元的交易總價值已上升至200多億美元。

　　萊坊表示，比交易總價值更為驚人的是這類交易的投資者類型。過去，只有機構(gòu)投資者或房地產(chǎn)公司有能力，或者說有興趣進行這類大宗交易。但現(xiàn)在，私人投資者交易比例已經(jīng)超過機構(gòu)投資者交易比例約10個百分點。

　　盡管沒有“交易價值超過10億美元”這般吸引眼球，但價值超過5億美元的交易也不在少數(shù)。

　　據(jù)萊坊統(tǒng)計，價值超過5億美元的交易總價值從2012年的210億美元上升至2017年的530億美元。此外，超出10億美元門檻的多數(shù)交易主要涉及辦公樓買賣，而超出5億美元門檻的交易涉及的資產(chǎn)類型更加多元化，包括購物中心、酒店和工業(yè)設(shè)施等資產(chǎn)。

　　業(yè)內(nèi)認為，10億美元的交易是一種維持驚人財富的隱秘方式，除此以外，投資者選擇大宗交易還有一些實際原因。

　　萊坊商業(yè)研究合伙人William Matthews表示，“商業(yè)地產(chǎn)交易耗時耗力，完成一項大宗交易或許比完成一批小規(guī)模交易更加高效。另外，大宗交易還可以帶來資產(chǎn)管理機會。并且，盡管投資者在購買大樓時通常計劃長期持有，但是如果有售出機會，很有可能會帶來大量誠意買家。”

　　值得一提的是，購買商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是巨額財富的保值手段。萊坊態(tài)度調(diào)查的相關(guān)人士表示，2017年，客戶的房地產(chǎn)投資增長了56%，僅次于增長率達62%的股票投資。

　　整體來看，去年商業(yè)地產(chǎn)的交易總量達8400億美元。北美洲的房地產(chǎn)投資份額為46%，遙遙領(lǐng)先。歐洲的房地產(chǎn)投資份額為36%，緊隨其后。亞洲的房地產(chǎn)投資份額為17%，排名第三，與前兩名的差距較大。世界其他地區(qū)的房地產(chǎn)投資份額僅有2%。

　　此外，在房地產(chǎn)交易投資總額最多的10個城市中，有8個城市來自美國，只有英國市中心和柏林能打破美國城市的屠榜之勢。

　　集中投資全球十大城市

　　萊坊資本市場研究部主管Anthony Duggan表示：“投資者的首選目標是發(fā)展成熟、資金流動性強、交易透明的房地產(chǎn)市場，因此，意料之中的一個結(jié)果是全球前十大城市每年吸引了接近30%的年總投資交易量。對于首次投資外國市場的投資者而言，倫敦和紐約等超級城市無疑具有極大吸引力。市場透明、資金流動性強，以及語言、法律、顧問公司和貨幣穩(wěn)定性方面的優(yōu)勢，都為投資者踏上新旅程提供了保障。”

　　中倫律師事務(wù)所倫敦分所合伙人李林娜律師表示：“英國房地產(chǎn)市場歷來是世界上最開放及活躍的幾大房地產(chǎn)市場之一。英國政府對海外買家持有英國房產(chǎn)及其未來的銷售不設(shè)任何限制，中國投資者可以享受部分英國銀行提供的貸款服務(wù)，英國成熟的法律制度充分尊重和保障海外投資者與本國投資者享有同等的權(quán)益。相對于中國目前的土地使用權(quán)政策（商業(yè)地產(chǎn)40年使用權(quán)），英國最普遍的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)有兩種，包括永久產(chǎn)權(quán)（即對房產(chǎn)及房產(chǎn)所占范圍內(nèi)的土地擁有永久性的所有權(quán)）以及期限產(chǎn)權(quán)（即對房產(chǎn)享有一定期限的租賃產(chǎn)權(quán)）。”

　　不難看出，英國和美國是各地調(diào)查受訪者眼中超高凈值人士投資房地產(chǎn)時最青睞的國家。

　　尤其對于亞洲的新興高凈值人群來說，萊坊亞太區(qū)資本市場研究部主管Neil Brookes表示：“受困于日本、香港、新加坡等成熟市場低收益、低回報的困境之中，亞洲投資者越發(fā)傾向于以風險曲線為參考、在海內(nèi)外尋求投資機會。在進行跨境購置投資時，他們通常會選擇次要城市作為投資城市，也傾向于投資醫(yī)療地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和物流倉儲地產(chǎn)等更為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)。”