商業(yè)地產(chǎn)投資呈現(xiàn)“無界”新視角 大灣區(qū)寫字樓需求存提升空間

    隨著當(dāng)下的科技創(chuàng)新、基建發(fā)展以及全球化趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、地區(qū)、行業(yè)、人際之間的界限逐漸模糊，房地產(chǎn)投資也踏上了打破固有思維模式，以全局性、動(dòng)態(tài)視角看待空間區(qū)位價(jià)值之路。

　　近日世邦魏理仕發(fā)布的《無界：2018中國(guó)投資市場(chǎng)報(bào)告》中指出，“無界”成為引領(lǐng)下一階段中國(guó)房地產(chǎn)投資的新思維。

　　世邦魏理仕方面表示，在審視城市層面房地產(chǎn)戰(zhàn)略時(shí)，應(yīng)不再囿于單一的城市邊界，而以無界的視角，從城市群角度看待商業(yè)地產(chǎn)投資。從群際發(fā)展趨勢(shì)來看，呈現(xiàn)出以京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)這三大先發(fā)城市群為主，成渝、武漢等中西部城市群迅速崛起之勢(shì)。

　　在新經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)下，商業(yè)地產(chǎn)投資者中短期可優(yōu)先關(guān)注三大先發(fā)城市群核心城市內(nèi)與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型方向貼合的房地產(chǎn)類型，例如辦公樓、科技園區(qū)、具有改造潛力的工業(yè)物業(yè)和地塊等。長(zhǎng)期來看，已確立崛起趨勢(shì)的次增長(zhǎng)極（南京、杭州）的物業(yè)價(jià)值將持續(xù)受益。

　　同時(shí)，基建改善和同城化預(yù)期下，長(zhǎng)三角的南通、大灣區(qū)的佛山、東莞、惠州、中山等城市與核心城市聯(lián)系度有望顯著提升，人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入直接受益的住宅、商業(yè)、工業(yè)物流領(lǐng)域成為可以關(guān)注的機(jī)會(huì)；另一方面,中西部城市群內(nèi)核心城市的各類房地產(chǎn)短期將面臨不同程度的供過于求風(fēng)險(xiǎn)，但中長(zhǎng)期存在系統(tǒng)性的投資機(jī)會(huì)。

　　世邦魏理仕大中華區(qū)投資及資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理李凌表示：“以粵港澳大灣區(qū)為例，隨著中央政府在2018年政府工作報(bào)告中明確提出要出臺(tái)實(shí)施粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要，持續(xù)的人口流入、科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)、高強(qiáng)度基建投資以及同城化趨勢(shì)都將在更為一體化的制度框架下，催生新的商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)遇。長(zhǎng)期來看，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，大灣區(qū)內(nèi)寫字樓需求存在巨大提升空間，高端商務(wù)、重大基建以及產(chǎn)業(yè)和人口的無界流動(dòng)，也將促成物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和購(gòu)物中心領(lǐng)域的各類投資機(jī)會(huì)。”

　　值得注意的是，房地產(chǎn)的資源屬性使其與金融天然不可分割。以房地產(chǎn)證券化為方向的新型地產(chǎn)金融的發(fā)展，尤其是REITs的興起，將在流動(dòng)性層面成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資的助力。世邦魏理仕預(yù)計(jì)，在借鑒美國(guó)等成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的情況下，國(guó)內(nèi)相關(guān)政策放行后REITs短期內(nèi)的規(guī)模將逐步增長(zhǎng)至GDP的0.6%左右，對(duì)應(yīng)市值在5000億元-6000億元之間，而流動(dòng)性的加強(qiáng)將有望進(jìn)一步提升商業(yè)地產(chǎn)年投資額至3000億元以上。

　　此外，近年來隨著科技發(fā)展和應(yīng)用進(jìn)入爆發(fā)期，科技對(duì)房地產(chǎn)的影響已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。作為世界上電商最發(fā)達(dá)的國(guó)家之一，中國(guó)消費(fèi)的增長(zhǎng)顯著提升了投資者對(duì)倉(cāng)庫(kù)的投資熱情。以上海為例，世邦魏理仕的研究數(shù)據(jù)顯示，倉(cāng)庫(kù)的平均資本值在2013年-2017年間大漲56%，遠(yuǎn)高于同期購(gòu)物中心27%的資本值增幅。

　　世邦魏理仕的一項(xiàng)調(diào)查還顯示，50%的租戶認(rèn)為受人工智能等科技的影響，工作效率增加，未來辦公樓的需求會(huì)減少，但對(duì)辦公空間和服務(wù)品質(zhì)要求不斷提高。而無人駕駛對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最直觀的影響在于停車設(shè)施，全面采用無人駕駛的城市停車面積需求將大幅度降低，而被釋放出的面積將為城市空間和房地產(chǎn)項(xiàng)目的重塑和改造提供大量機(jī)會(huì)。此外，區(qū)塊鏈與房地產(chǎn)結(jié)合的應(yīng)用前景廣闊，涉及信息透明化、完善征信體系、減少中介環(huán)節(jié)、降低交易成本、促進(jìn)資產(chǎn)數(shù)字化等方面，但區(qū)塊鏈?zhǔn)穷愃朴诨A(chǔ)設(shè)施的底層技術(shù)，并不能取代專業(yè)團(tuán)隊(duì)。

　　世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨也指出：“當(dāng)今中國(guó)，地域與行業(yè)間的相互聯(lián)系漸入肌理，邊際正不斷模糊乃至消散。我們看到基建和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)要素在城際間奔流不息，城市的生長(zhǎng)與演變沿空間和時(shí)間維度快速并行，金融、科技與地產(chǎn)三者的交互和創(chuàng)新目不暇接。囿于一城、一地、一個(gè)行業(yè)的割裂視角來看待房地產(chǎn)投資如管中窺豹，建議投資者從城市、區(qū)位、物業(yè)用途、地產(chǎn)金融及科技影響等多維度切入，以無界的新思維引領(lǐng)下一階段中國(guó)房地產(chǎn)投資。”