近日，中弘控股股份有限公司（下稱(chēng)“中弘股份”）公告稱(chēng)，2017年公司累計(jì)新增借款超過(guò)2016年末凈資產(chǎn)的100%。據(jù)披露，截至2017年12月31日，公司借款余額為283.36億元，累計(jì)新增借款金額為103.68億元，累計(jì)新增借款占上年末凈資產(chǎn)比例為101.56%。
最新披露的年報(bào)顯示，2017年中弘股份的現(xiàn)金減少了45.82億元，正如其公告中所說(shuō)，公司已資金緊張，經(jīng)營(yíng)困難，償債能力告急。
同日，中弘股份另一份公告稱(chēng)，公司收到安徽證監(jiān)局下發(fā)的行政監(jiān)管措施決定書(shū)，要求其對(duì)公司內(nèi)部控制的重大缺陷，即公司實(shí)際控制人王永紅凌駕于公司內(nèi)部控制之上導(dǎo)致資金去向和用途不披露不審批的情況進(jìn)行改正。
事實(shí)上，自今年年初以來(lái)，中弘股份一直站在風(fēng)口浪尖，負(fù)面消息接連不斷：控股股東股份被司法輪候凍結(jié)、全資子公司開(kāi)發(fā)的海南如意島項(xiàng)目被暫停施工、2017年年報(bào)被出具保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告……
最新消息顯示，中弘股份正在積極尋求重組、出售資產(chǎn)以擺脫當(dāng)前困境。
那么，中弘股份這一系列的危機(jī)究竟從何而來(lái)？
經(jīng)營(yíng)慘淡，利潤(rùn)巨虧
2017年年報(bào)顯示，中弘股份歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損為-25.11億元，同比減少1699.01%；營(yíng)業(yè)總收入10.16億元，同比減少77.18%。
再來(lái)看看2018年一季報(bào)，公司扣非后歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-3.16億元，同比減少4054.46%。
在2017年年報(bào)中，中弘股份認(rèn)為，公司側(cè)重開(kāi)發(fā)休閑度假地產(chǎn)、主題商業(yè)地產(chǎn)會(huì)為公司未來(lái)提供新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，有效規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，中弘股份表示，公司在旅游地區(qū)有豐富的土地儲(chǔ)備，截至2017年公司在海南如意島項(xiàng)目也取得海洋使用權(quán)面積386.14公頃，鑒于建設(shè)海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)政策的出臺(tái)，將海域使用權(quán)更改為土地使用權(quán)之后的市場(chǎng)潛力巨大。不僅如此，中弘股份似乎還對(duì)自己的開(kāi)發(fā)能力頗為自信，稱(chēng)公司已經(jīng)形成較為成熟及完善的休閑度假物業(yè)的投資、設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)方面的商業(yè)模式。
那么，定位準(zhǔn)確、土地儲(chǔ)備豐富且開(kāi)發(fā)能力成熟的中弘股份為何會(huì)業(yè)績(jī)變臉？
定位失??？
2017年，中弘股份的房產(chǎn)銷(xiāo)售情況不盡如人意。數(shù)據(jù)顯示，19個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目可供出售面積總計(jì)為130.31萬(wàn)平方米，簽約面積僅為2.44萬(wàn)平方米，僅為2016年簽約面積（40.9萬(wàn)平方米）的1/17。
2016年，中弘股份房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入為41.35億元，占營(yíng)業(yè)收入的92.88%。到了2017年，公司來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收入驟減至-3.48億元，可以說(shuō)是中弘股份2017年虧損的“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;。
對(duì)此，中弘股份表示，受?chē)?guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售收益均不理想，尤其是北京的弘由山由谷二期項(xiàng)目以及御馬坊項(xiàng)目，因受北京3·17商辦政策影響，該項(xiàng)目不僅銷(xiāo)售停滯，并且已銷(xiāo)售部分還出現(xiàn)大量退房。
但是，記者查閱年報(bào)發(fā)現(xiàn)，不僅是在北京，中弘股份在山東、海南、浙江和吉林的住宅房產(chǎn)銷(xiāo)售均不理想。值得注意的是，這些住宅房產(chǎn)大多位于旅游景點(diǎn)區(qū)域。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，“北京限購(gòu)限貸影響的確很大，住宅銷(xiāo)售受沖擊嚴(yán)重屬正?，F(xiàn)象，主要是因?yàn)橘J款審核困難、減少杠桿運(yùn)用等。而且市場(chǎng)調(diào)整后，投資預(yù)期也會(huì)相應(yīng)發(fā)生變化，銷(xiāo)售便會(huì)受到影響。”
盧文曦表示，“受政策影響最大的是北京、上海等一線(xiàn)城市，二三線(xiàn)城市受影響程度應(yīng)該比較有限。不過(guò)，位于旅游景點(diǎn)周邊的住宅項(xiàng)目，由于不像自住型樓盤(pán)具有消費(fèi)需求基礎(chǔ)，收益風(fēng)險(xiǎn)較大，所以這類(lèi)房產(chǎn)的銷(xiāo)售情況也會(huì)不理想。”
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表達(dá)了類(lèi)似的看法，“中弘控股既有的項(xiàng)目不多，且不夠分散，這些因素均會(huì)帶來(lái)項(xiàng)目銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)方面的壓力，并且，公司對(duì)旅游地產(chǎn)的銷(xiāo)售不能盲目樂(lè)觀(guān)。”
由此可見(jiàn)，旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)不僅會(huì)受到宏觀(guān)政策的影響，還會(huì)因?yàn)槠涞禺a(chǎn)本身非剛需的性質(zhì)，影響其銷(xiāo)售。中弘股份頗為得意的公司戰(zhàn)略定位并沒(méi)有被業(yè)內(nèi)人士看好，也并沒(méi)有為其獲得可觀(guān)的利潤(rùn)。
海南項(xiàng)目頻受阻
中弘股份的戰(zhàn)略版圖里有一大塊重心放在海南。
對(duì)此，盧文曦指出：“在重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)拿地是有優(yōu)勢(shì)的，一方面是資產(chǎn)土地本身估值可能提升，另一方面，隨著發(fā)展，項(xiàng)目未來(lái)有較高收益預(yù)期。當(dāng)然，前提是有充分的開(kāi)發(fā)實(shí)力和資本。”
未來(lái)收益可觀(guān)，但項(xiàng)目推進(jìn)卻頻頻受挫。
2017年年報(bào)顯示，如意島填島EPC總包中鐵港航局集團(tuán)有限公司以及中交集團(tuán),在合同實(shí)施過(guò)程中,分別提出漲價(jià)超20%的要求,造成合同被迫終止,工程停工。
誰(shuí)知工程剛要恢復(fù)，卻迎來(lái)了?？谑泻Ｑ蠛蜐O業(yè)下發(fā)的“雙暫停”（暫停施工、暫停營(yíng)業(yè)）通知。
公告顯示，中弘股份已對(duì)如意島實(shí)際投資44.9億元。
業(yè)內(nèi)人士表示，項(xiàng)目擱置，投資資金收不回來(lái)且無(wú)收益回報(bào)，這直接影響了公司資金的利用效率，如果擱置時(shí)間越拖越長(zhǎng)，對(duì)公司整體經(jīng)營(yíng)和規(guī)劃都是極其不利的。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，“海南市場(chǎng)的政策頻頻調(diào)整，尤其是在當(dāng)前全域限購(gòu)的背景下，需警惕地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。”
投資收益不明
2017年年報(bào)顯示，中弘股份投資活動(dòng)現(xiàn)金流出為95.02億元，而流入?yún)s只有13.82億元。
那么，中弘股份都投了哪些項(xiàng)目？
2017年10月1日，中弘股份收購(gòu)了Abercrombie & Kent Group of Companies （下稱(chēng)“A&K”）90.5%的股權(quán)，股權(quán)取得成本為27.84億元。
A&K公司的主要業(yè)務(wù)為旅游業(yè)，2017年共為中弘股份帶來(lái)了扣非后凈利潤(rùn)9364萬(wàn)元。但是，這離其承諾的2.1億元凈利潤(rùn)相差甚遠(yuǎn)。
此外，中弘股份在2017年對(duì)聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)投資增加了36.9億元的長(zhǎng)期股權(quán)投資。其中，中弘股份對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)天津世隆資產(chǎn)管理合伙企業(yè)(有限合伙)、青島中商研如意島投資中心(有限合伙)、寧波梅山保稅港區(qū)深華騰十五號(hào)股權(quán)投資中心(有限合伙) 的追加投資額均在10億元以上。
但令人生疑的是，2017年，這些聯(lián)營(yíng)企業(yè)的投資收益均被審計(jì)機(jī)構(gòu)認(rèn)定為無(wú)法確認(rèn)。
一位資深會(huì)計(jì)師向記者表示，“我們之前也碰到過(guò)這種案例，較大可能為企業(yè)轉(zhuǎn)移資金。在審計(jì)投資收益時(shí)，聯(lián)營(yíng)或合營(yíng)公司的審計(jì)報(bào)告我們都會(huì)看，因此，無(wú)法確認(rèn)的情況要么是企業(yè)無(wú)法出具其審計(jì)證據(jù)，要么是聯(lián)營(yíng)或合營(yíng)公司審計(jì)報(bào)告的可靠性存在疑點(diǎn)，被審計(jì)師拒絕采納。”
事實(shí)上，2017年，中弘股份被出具保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告的基礎(chǔ)之一就是其實(shí)際控制人凌駕于內(nèi)部控制之上，導(dǎo)致中弘股份在未履行必要的審批程序的情況下支付給海南新佳旅業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司 61.5 億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。
該會(huì)計(jì)師指出，“一般上市公司都會(huì)有一套很?chē)?yán)格的內(nèi)控機(jī)制，但如果實(shí)際控制人的權(quán)力過(guò)大，不僅其企業(yè)資金去向和用途無(wú)法被監(jiān)督和控制，數(shù)據(jù)也更容易造假。”
記者就借款目的和資金去向等問(wèn)題致電中弘股份，截至發(fā)稿，電話(huà)均為無(wú)人接聽(tīng)狀態(tài)。 |
