近年來，聯(lián)合辦公行業(yè)在國內(nèi)多個城市迅速發(fā)展。與此同時，盈利模式單一、服務水平參差不齊等問題也成為了行業(yè)痛點。專家認為，聯(lián)合辦公未來應注重提升服務質(zhì)量，而非簡單的空間租賃。唯有如此，行業(yè)才能持續(xù)健康發(fā)展
位于北京市東城區(qū)的王府世紀大廈2層，曾經(jīng)是著名高端連鎖餐飲金錢豹的總部，去年隨著金錢豹倒閉逐漸冷清。近日，優(yōu)客工場第100個社區(qū)正式入駐，讓這個昔日大宴賓朋的場所又重新熱鬧起來。優(yōu)客工場與金錢豹新舊交替，折射出整個聯(lián)合辦公行業(yè)正迎來一輪合并、收購熱潮。
整合剛剛開始
聯(lián)合辦公是一種為降低辦公室租賃成本實行共享辦公空間的辦公模式，來自不同公司的個人在聯(lián)合辦公空間中共同工作。在特別設計和安排的辦公空間中共享辦公環(huán)境，彼此獨立完成各自項目。2015年起聯(lián)合辦公模式在國內(nèi)風行。
隨著各路資本的涌入，過去3年內(nèi)，聯(lián)合辦公企業(yè)展開了激烈的廝殺。然而，盈利模式的劣勢使得很多企業(yè)不得不走上整合道路。
不久前，WeWork正式公布將合并裸心社，WeWork中國將以25億元的價格完成此次并購。雙方的合作包括共享現(xiàn)代化工作空間、軟件與服務，以及一個在全球范圍內(nèi)連接會員的社區(qū)。合并后，WeWork的規(guī)模將增加一倍，將繼續(xù)擴大在中國市場的優(yōu)勢。
半個月前，國內(nèi)聯(lián)合辦公行業(yè)內(nèi)首個獨角獸企業(yè)——優(yōu)客工場宣布收購Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社，這也是其在3個月內(nèi)的第三次并購行為。其他兩次并購分別為：1月3日優(yōu)客工場完成對洪泰創(chuàng)新空間全資并購；3月9日優(yōu)客工場完成對無界空間的并購。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年3月份至今，聯(lián)合辦公領域共完成8次收購或合并，其中優(yōu)客工場在今年前3個月即完成3次并購。
對此，洪泰創(chuàng)新空間創(chuàng)始人兼CEO王勝江表示，中國已經(jīng)進入了房地產(chǎn)存量資產(chǎn)時代。在盤活300萬億元的存量資產(chǎn)過程中，聯(lián)合辦公行業(yè)至關重要。合并是順應大勢的戰(zhàn)略決策，可以整合雙方最優(yōu)質(zhì)的資源，最大限度釋放協(xié)同價值、提供更優(yōu)質(zhì)的升級服務。
“整合其實剛剛開始，未來幾年，我相信行業(yè)還會有進一步的變化。”在納什空間CEO張劍看來，雖然近幾年進軍聯(lián)合辦公領域的企業(yè)很多，但是參差不齊，有些企業(yè)可能只為補貼，有的甚至只是跟風。
未來辦公形態(tài)
“合并潮”的背后隱藏著聯(lián)合辦公企業(yè)在盈利方面的焦慮。在優(yōu)客工場王府世紀社區(qū)內(nèi)，特意保留了大量原來金錢豹餐廳的卡座，用優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶的話說，“這預示著新事物取代了舊事物”。但在一些業(yè)內(nèi)人士看來，這恰恰折射出其盈利狀況不佳的尷尬。
有媒體報道稱，優(yōu)客工場2017年營收僅為1.67億元，對應的最新估值高達110億元。作為國外同行，WeWork2017年營收為10億美元，對應估值200億美元。二者對比，優(yōu)客工場的過高估值也難免引發(fā)業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑。
當然，主要依靠做“二房東”這樣單一的盈利模式，目前仍是國內(nèi)聯(lián)合辦公行業(yè)的現(xiàn)狀。比如，優(yōu)客工場的場租收益曾一度占到總收益的90%。雖然毛大慶反復強調(diào)未來優(yōu)客工場的收益大部分將來自衍生業(yè)務，但他也坦言，這需要建立在企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模之上。
雖然行業(yè)存在一些問題，但不可否認聯(lián)合辦公市場潛力巨大。有數(shù)據(jù)顯示，2020年前20大城市的商業(yè)和寫字樓面積將達3億平方米以上，假設有近30%被轉(zhuǎn)化為聯(lián)合辦公空間，即使按目前市場上每平方米能產(chǎn)生收入1500元左右計算，2020年聯(lián)合辦公的市場規(guī)模至少可達1500億元。
“聯(lián)合辦公是未來不可或缺的辦公形態(tài)。”張劍告訴經(jīng)濟日報記者，“之前大家對聯(lián)合辦公這種模式到底能存活多久很懷疑。但從多個國家的實踐來看，聯(lián)合辦公已經(jīng)極大解決了客戶的需求，一定會長期存在下去”。張劍說。
多位業(yè)內(nèi)人士表示，聯(lián)合辦公的業(yè)態(tài)會更加多元化。以納什空間為例，除了出租工位，還推出了更加獨立的超級工作室。比如，律師是肯定不會使用普通聯(lián)合辦公產(chǎn)品，因為涉及很多隱私問題。
“二房東”只是過渡
“現(xiàn)在大家做的‘二房東’模式只是一個過渡形態(tài)，從所有發(fā)達國家走過的路來看，最終房屋或者資產(chǎn)都會托管給專業(yè)的人來管理，機構占比會越來越高。”談起盈利模式，張劍并不否認現(xiàn)在“二房東”的身份，他表示“二房東”不可能一直做下去，未來的盈利模式一定會更加多元化。
事實上，WeWork就將自身定位于輕資產(chǎn)運營加上資產(chǎn)證券化和資產(chǎn)資本化的投資公司，其擁有租金收入、房地產(chǎn)信托投資基金運營以及股權投資等多種收益形式。
“共享辦公的核心是企業(yè)服務，而不是簡單的空間租賃。”這是毛大慶反復強調(diào)的觀點。他將共享辦公和傳統(tǒng)辦公作了對比，一個大型的連鎖式共享辦公起碼應該具備六大功能：移動辦公、共享會議、社群活動與社交、服務商和交易的發(fā)生、沉淀企業(yè)數(shù)據(jù)、企業(yè)服務平臺的閉環(huán)制造、后續(xù)大量的產(chǎn)業(yè)鏈接。“優(yōu)客工場目前已經(jīng)具備了龐大的企業(yè)資源，下一步準備將優(yōu)客工場APP改造成社會媒體發(fā)送平臺。”毛大慶說。
相對于優(yōu)客工場的“花樣百出”，納什空間則顯得更加務實。“在與入駐企業(yè)合作方式上，未來收取租金只會占一小部分，取而代之的將是管理費或者服務費，長期來看這是納什空間的發(fā)展方向，這個行業(yè)本身還會與重資產(chǎn)結(jié)合。”張劍說。
張劍認為，納什空間是一家以空間為入口的企業(yè)服務公司。在他看來，首先要設計好聯(lián)合辦公空間，這本身就是很重要的服務，包括燈光、WIFI、空氣質(zhì)量等。企業(yè)如果沒有優(yōu)秀的設計和供應鏈管控能力，很難把這些做好。其次，就是做好基礎服務，比如維修、保潔、搬家、工商注冊等。再次，是提供一些高級服務，包括融資、申請政府補貼等。 |
