高周轉(zhuǎn)策略下，地價難再瘋漲

    4月28日，廣州迎來今年第二季度首次土地轉(zhuǎn)讓競拍，位于增城的4宗住宅用地和海珠琶洲、天河金融城、黃埔開發(fā)區(qū)的3宗商務(wù)、商業(yè)設(shè)施用地被成功出讓。其中，增城的住宅地塊由于地理位置優(yōu)越，且周圍已建設(shè)了多個居住樓盤，因此也受到多家企業(yè)的競相追逐，競爭不可謂不激烈。

　　不過，與前幾年高價地塊頻出相比，此次土地出讓的最終價格并不高，幾宗地塊拍賣的總收入為130.7億元，成交樓面價最貴的地塊是琶洲商務(wù)區(qū)的商業(yè)用地，為1.8萬元/平方米，拿地企業(yè)為騰訊，而成交樓面價最貴的宅地也僅是剛剛超過1.5萬元/平方米。對此有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地價逐步恢復(fù)理性是一件好事，在今年樓市資金面偏緊的情況下，周轉(zhuǎn)對于房企尤為重要，高周轉(zhuǎn)策略或許成為地價不再上升的重要因素。

　　宅地競爭較為激烈

　　此次出讓的4宗住宅地塊全部位于增城，兩宗位于荔城街三聯(lián)村，另外兩宗分別位于朱村街鳳崗村和增江街獅尾路。住宅地塊競拍吸引了9家競買人，包括保利、招商、華潤、金地、中海、碧桂園等，其中有3家為聯(lián)合體。不過，幾宗地塊的競爭程度略有不同。

　　其中，位于荔城街三聯(lián)村的A18062、A18082兩宗宅地分別經(jīng)歷了4輪和5輪出價就宣告成交，其中A18062地塊以49.95億元被保利拿下，折合樓面價12489元/平方米。A18082地塊被華潤收入囊中，總價32.18億元，折合樓面價12570元/平方米。

　　其余兩宗住宅用地的競價時間則相對較長，耗時都在一個半小時左右。其中位于增江街獅尾路的A17060地塊歷經(jīng)31輪叫價，最終鎖定在13.36億元，拿地企業(yè)為碧桂園，成交樓面價為13344元/平方米。朱村街鳳崗村的A17025地塊在競價中直接“觸頂”，進(jìn)入競配建環(huán)節(jié)，不過配建只競了兩輪便宣告成交，最終拿地的是保利+招商聯(lián)合體，成交總價14.91億元，外加配建面積900平方米，折合樓面價15134元/平方米。

　　這幾宗住宅地塊的地段優(yōu)勢相對明顯，其中荔城街三聯(lián)村的兩宗地塊相鄰，距離在建的地鐵21號線鐘崗、象嶺兩站較近，而朱村街鳳崗村地塊交通更加便利，地鐵21號線朱村地鐵站就在旁邊，且該地塊周圍已經(jīng)有中航城、融創(chuàng)御苑、恒展江山時代等多個樓盤項目，未來人口聚集度也會相對較高。而增江街獅尾路地塊雖然距離21號線超過3公里，但其所在的荔城板塊綜合配套已非常完善，周邊生活氛圍濃厚。

　　當(dāng)天公開出讓的還有位于海珠琶洲、天河金融城、黃埔廣州開發(fā)區(qū)的3宗商務(wù)、商業(yè)設(shè)施用地，與增城的4宗純宅地相比，這3宗地塊都只經(jīng)過一輪叫價便已成交，其中海珠琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)地塊被騰訊拿下，總價2.01億元；天河金融城地塊被太平人壽摘得，總價16.43億元；廣州開發(fā)區(qū)地塊競得企業(yè)為吉?dú)W電子，總價1.91億元。從樓面價來看，騰訊拿下的琶洲地塊最貴，約合1.8萬元/平方米。

　　增城土地供應(yīng)規(guī)模加大

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，目前增城區(qū)域內(nèi)樓市一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，2016年和2017年的供應(yīng)量均少于成交量，今年截止到4月15日的供求關(guān)系亦是如此。從一手住宅庫存消化周期來看，根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，去年增城庫存住宅曾一度只夠賣3個月，此后去化周期逐步加長，今年以來，庫存消化周期維持在4至5個月左右，庫存套數(shù)徘徊在8000至9000套上下。

　　“從2016年8月開始，增城一手住宅去化周期已經(jīng)連續(xù)20個月處于6個月以下的供不應(yīng)求期間，供應(yīng)缺口亟需得到補(bǔ)充”，肖文曉認(rèn)為，這是近來增城供地持續(xù)增加的關(guān)鍵原因?？硕饠?shù)據(jù)顯示，近三年來，增城成交26宗地塊，總建筑面積為536.5萬平方米，成交總價為531億元，區(qū)域內(nèi)的石灘、荔城、朱村、派潭、新塘等地均有多宗純宅地或商住地塊進(jìn)行出讓。

　　從今年公布的土地供應(yīng)計劃來看，增城共有12宗宅地出讓，肖文曉認(rèn)為這意味著今年增城市場依然會處于較為火熱的狀態(tài)。

　　“近年來廣州東進(jìn)步伐加快，加上增城本身價格洼地以及政策寬松的優(yōu)勢，增城已經(jīng)超越番禺，與黃埔一起成為市區(qū)剛需外溢的第一站”，肖文曉認(rèn)為，從價格上看，如今各中心城區(qū)3萬至4萬/平方米的一手樓盤接近斷貨，增城的一些與城區(qū)聯(lián)系緊密、自身發(fā)展較快的區(qū)域，或?qū)⒊蔀檫@一價格斷層的有力競爭區(qū)域。

　　房企尋求高周轉(zhuǎn)策略

　　盡管此次住宅用地出讓競價過程仍然相對激烈，但與先前相比，房企對于拿地顯然“淡定”了許多。在增城，此前土地出讓成交樓面價最高位發(fā)生在去年3月底，當(dāng)時碧桂園拿下了永寧街崗豐村、長崗村的A17006地塊，總價43.12億元，扣除配建面積后，折合樓面價為23963元/平方米。即使不扣除競配建面積，此前也曾一度出現(xiàn)折合樓面價逼近或達(dá)到15000元/平方米的情況。

　　“與此前已經(jīng)突破2萬元/平方米相比，此次出讓地價與如今增城2到3萬的主流樓價更匹配”，易居企業(yè)集團(tuán)克而瑞廣州首席分析師肖文曉表示，雖然如此，但房企突如其來的冷靜和默契也讓人費(fèi)勁思量。

　　不過肖文曉認(rèn)為，從部分地塊的歷史來看，此次出讓結(jié)果或許事出有因。“以1.2萬元/平方米左右成交的兩宗地塊，前身均為舊廠，不排除前期土地整理已經(jīng)有企業(yè)介入”，肖文曉猜測，如果是這種情況，業(yè)主和關(guān)聯(lián)方可能有地價返還的優(yōu)勢，其他企業(yè)小作嘗試而不得后及早鳴金收兵。

　　如果排除場外因素，肖文曉認(rèn)為，阻止今天房企繼續(xù)在增城高價拿地的原因，可能和房企的高周轉(zhuǎn)策略有關(guān)。

　　作為資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)需要大規(guī)模的資金。從去年至今，房地產(chǎn)融資渠道被大幅收緊，部分房企面臨著資金壓力。盡管4月中旬央行宣布降準(zhǔn)，所釋放的資金對房企有所利好，但房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控的局面并沒有改變，各地銀行房貸利率也在上漲，對于房企而言，資金面依舊偏緊。在這種情況下，強(qiáng)調(diào)在拿地、開發(fā)、銷售上加快速度，壓縮周期，從而減輕資金壓力的高周轉(zhuǎn)策略，正在被越來越多的房企采用。

　　“高地價意味著高溢價，意味著無法做走量的剛需產(chǎn)品，再加上部分樓盤‘雙合同’現(xiàn)象進(jìn)一步提高了剛需入市門檻，這對于房企實現(xiàn)資金快速周轉(zhuǎn)顯然是不利的”，肖文曉表示，在今年樓市資金面偏緊的情況下，周轉(zhuǎn)對于房企尤為重要。