高周轉(zhuǎn)正成為房企擴(kuò)大規(guī)模的大殺器。
截至4月24日，《證券日報(bào)》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，按照申銀萬國行業(yè)分類，剔除數(shù)據(jù)不全的企業(yè)，91家上市房企存貨總計(jì)接近3.3萬億元，同比增長29%，其中，以萬科為首的前10家房企存貨總計(jì)超過1.9萬億元，占比接近六成。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，近年來房企擴(kuò)張意愿強(qiáng)烈，大房企拿地儲備較高，并購項(xiàng)目量大。
此外，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企集中度進(jìn)一步提升，大型房企掌握資源更多，土地談判能力更強(qiáng)。更重要的是，今年多城調(diào)控加碼，市場降溫效應(yīng)會帶來存貨難以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的問題，預(yù)計(jì)房企沉淀資金規(guī)模將進(jìn)一步加大。
存貨攀升近三成
嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企財(cái)務(wù)報(bào)表中的存貨指標(biāo)包括了住房庫存、土地儲備、開工建設(shè)項(xiàng)目等指標(biāo)。從占比來看，住房庫存規(guī)模是其中較大的一項(xiàng)。
《證券日報(bào)》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至4月24日截稿時(shí)間，91家上市房企存貨總計(jì)接近3.3萬億元，同比增長近三成。存貨門檻在1000億元以上的有10家，分別為萬科、保利、華夏幸福、招商蛇口和首開股份等，其中，陽光城、榮盛發(fā)展、金科股份和華發(fā)股份近三年來存貨首次超過1000億元；500億元—1000億元的有7家，其中包括掉隊(duì)嚴(yán)重的金地集團(tuán)；300億元-500億元的有8家；100億元-300億元的有21家。
另有分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)樓盤開發(fā)具有周期較長特點(diǎn)，庫存增加有其合理性，一般房企會儲備滿足企業(yè)未來3年發(fā)展需求的土地量。但有些企業(yè)存貨增長幅度較慢，或者甚至出現(xiàn)存貨大幅降低的現(xiàn)象，這并不意味這些房企運(yùn)營健康。
據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至4月24日，萬科存貨約為5981億元，同比上升36%；金地集團(tuán)存貨約為842億元，同比上升17%。
對于金地集團(tuán)的掉隊(duì)，有業(yè)內(nèi)分析師稱，金地近兩年擴(kuò)張速度難以與萬科等企業(yè)匹敵。2017年，公司并表結(jié)算面積也在減少，其自2009年以來土地儲備的權(quán)益比例逐年下降，未來兩年并表結(jié)算收入減少的趨勢可能延續(xù)?？梢姶饲吧頌?ldquo;萬保招金”的四大龍頭房企之一的金地集團(tuán)，在這一賽道上，已經(jīng)被甩出很遠(yuǎn)。
不過，據(jù)《證券日報(bào)》記者觀察，有不少企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)減少，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)變長，可見其運(yùn)營能力和存貨管理水平變?nèi)?，?xiàng)目適銷不對路，進(jìn)而導(dǎo)致現(xiàn)金回流較慢，資金鏈承壓，對企業(yè)快速擴(kuò)張?jiān)斐勺枇Α?/span>
從整個(gè)行業(yè)去庫存效果來看，2017年，一些此前在三、四線城市集中布局的房企去庫存效果理想。
有房企高管接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，由于去年一、二線城市各類調(diào)控政策嚴(yán)厲，尤其限價(jià)政策讓很多新房項(xiàng)目推遲入市時(shí)間，加上三、四線城市棚改貨幣化推進(jìn)，一、二線城市的外溢需求和三、四線城市的改善性需求導(dǎo)致三、四線城市銷售火爆，多年前難以消化的項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)了較好去化，甚至有的企業(yè)一下回籠上千億元的銷售款。
庫存管理壓力加大
事實(shí)上，近兩年拍出的多幅地王地塊由于限價(jià)政策限制，尚未實(shí)現(xiàn)大量變現(xiàn)，不少房企的高端項(xiàng)目因限價(jià)政策，難以高價(jià)拿到預(yù)售許可證，低價(jià)則犧牲利潤，開發(fā)商不認(rèn)可。僵局之下，項(xiàng)目銷售周期拉長，推高資金成本，減緩資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度。
庫存管理實(shí)際上是房地產(chǎn)企業(yè)非常難以修煉的內(nèi)功，尤其在宏觀調(diào)控大背景下，能夠準(zhǔn)確地踩對每一個(gè)調(diào)控節(jié)點(diǎn)的企業(yè)少之又少，即使曾經(jīng)的大房企也曾因此出現(xiàn)過危機(jī)。
某業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者表示，庫存管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理鏈條上非常重要的一環(huán)，若該能力較弱，存貨周轉(zhuǎn)速度慢，流動性差，影響企業(yè)的短期償債能力。在多數(shù)房企都利用杠桿加快發(fā)展的當(dāng)下，庫存管理能力、周轉(zhuǎn)速度和現(xiàn)金流狀況幾乎決定著房企的生存能力。
對此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，調(diào)控政策加碼和融資偏緊的背景下，今年房企的銷售回款率不高將是行業(yè)難題，隨之而來的去庫存能力也將變?nèi)酰Y金鏈承壓。 |
