1~2月份，全國(guó)住宅銷售面積增長(zhǎng)2.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)14.6%，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)被熱切關(guān)注，廣州年后的商業(yè)地產(chǎn)，成交較前活躍，尤其是總價(jià)在100萬~200萬元的社區(qū)商鋪突然被投資者視為香餑餑，成交宗數(shù)增加兩三成。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，買商鋪?zhàn)龈邇r(jià)收租者是投資市場(chǎng)的新趨勢(shì)，但商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)較住宅大，投資一定要注意避開陷阱并長(zhǎng)期持有、爭(zhēng)取更大的利益。
中原地產(chǎn)工商鋪區(qū)域營(yíng)業(yè)經(jīng)理王雷告訴記者，從春節(jié)前開始，就發(fā)現(xiàn)社區(qū)鋪成交情況比以前有明顯的增長(zhǎng)：“特別是附近有學(xué)校、地鐵，總價(jià)在100萬~200萬元的社區(qū)鋪，成交量至少增加了兩三成。”在年廿七、廿八的時(shí)候，還有不少買家忙著積極談判商鋪成交的事宜。春節(jié)長(zhǎng)假過后，社區(qū)商鋪市場(chǎng)一反年后冷淡的“慣例”，成交活躍。
現(xiàn)象：家庭投資者買商鋪收租
在王雷看來，主要原因是目前廣州家庭中有100萬~200萬元儲(chǔ)蓄的并不少見，而他們的投資渠道有限，加上近段時(shí)間有不少小面積社區(qū)商鋪投放到市場(chǎng)，于是買賣雙方“一拍即合”。
據(jù)了解，這些100萬~200萬元的社區(qū)商鋪中，不少是帶租約銷售，比如大坦沙附近的某個(gè)樓盤，商鋪價(jià)格在5萬元/平方米左右，租金約為180~200元/平方米/月，面積從20~50平方米不等，吸引了不少投資者的關(guān)注。有買家認(rèn)為，投入100多萬元，每個(gè)月能有4000多元的收入，回報(bào)率在4%以上，而且有商鋪升值的預(yù)期，是比較合適的投資品種。
王雷發(fā)現(xiàn)，很多買家只看一次鋪就會(huì)馬上做決定，都是用一次性付款方式，有的用公司名義購買商鋪。除了100萬~200萬元的商鋪外，也有買家看重800萬~1000萬元的商鋪，但目前據(jù)王雷了解，比較少有買家會(huì)一次性投入大筆資金購買一批商鋪的現(xiàn)象：“所以我們業(yè)內(nèi)稱這些商鋪為‘民生鋪’，就是適合普通投資者的、非大筆資金就能購買的商鋪。”買家中不乏曾有商鋪投資經(jīng)驗(yàn)的“老手”。
分析：市場(chǎng)應(yīng)不存在短線炒家
據(jù)了解，年前也有個(gè)別投資公司以數(shù)千萬元甚至上億元的資金購買商業(yè)地產(chǎn)的案例，一般在購買后由中介公司進(jìn)行招商，作為公司資產(chǎn)的一部分，采取長(zhǎng)期持有出租+適當(dāng)時(shí)機(jī)出手的模式，也有購買商業(yè)地產(chǎn)以自用的買家，但目前應(yīng)該不存在短線炒作的投機(jī)者。
據(jù)了解，廣州的整體商業(yè)地產(chǎn)租賃情況沒有明顯受影響的跡象，反倒是不少新品牌陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)。王雷稱，自己認(rèn)為新品牌的經(jīng)營(yíng)模式與以往有所不同，更注重體驗(yàn)，因此很多店面都在不斷地進(jìn)行升級(jí)改造，以提升體驗(yàn)好感度。他認(rèn)為廣州的商業(yè)地產(chǎn)值得看好。
安居客首席分析師張波透露，在2017年，就有不少商業(yè)地產(chǎn)受到關(guān)注，主要投資方式：一是重資產(chǎn)模式，即重金收購?fù)ㄟ^租金回收成本并獲利；另一種則是輕資產(chǎn)模式，即獲得商業(yè)地產(chǎn)的一段時(shí)期使用權(quán)，并通過租金差方式獲利。
張波分析，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的去化速度從1月開始已快速提升，商業(yè)地產(chǎn)由于大都不受限購政策影響而相比去年更受關(guān)注。從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積增長(zhǎng)速度也超過了住宅，1~2月份，全國(guó)住宅銷售面積增長(zhǎng)2.3%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)12.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)14.6%。同時(shí)，截至今年2月末，商品房待售面積比去年末減少455萬平方米，待售面積的減少也主要集中在商業(yè)類項(xiàng)目，其中辦公樓待售面積減少71萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少362萬平方米。
同樣受到關(guān)注的還有公寓市場(chǎng)。據(jù)了解，目前廣州商業(yè)物業(yè)的主要購買者以剛需客為主，主要為社保不滿5年的異地戶籍購房者，中心區(qū)公寓相對(duì)較低的價(jià)格對(duì)于首付預(yù)算在30萬~50萬元之間的購房者具有很強(qiáng)的吸引力。但房天下廣州二手房高級(jí)分析師李超認(rèn)為，目前大部分公寓已不具備投資價(jià)值，因此投資者對(duì)其興趣已大不如前。
投資建議：多方面衡量商鋪是否有價(jià)值
王雷認(rèn)為，目前是投資者較好的入市時(shí)機(jī)：“誰先進(jìn)入市場(chǎng)，誰更有可能先搶到蛋糕。”他建議有意投資社區(qū)商鋪的投資者要注意幾個(gè)衡量商鋪是否有價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)：“社區(qū)是不是大型社區(qū)，是否靠近地鐵，社區(qū)是不是靠近學(xué)校，有沒有租約。”
張波提醒投資者，首先，注意不要被一些號(hào)稱高投資回報(bào)率的商業(yè)項(xiàng)目所蒙蔽，一般來說合理的商業(yè)地產(chǎn)收益率在4%~6%，過高的收益率承諾往往有欺詐嫌疑；其次，不同物業(yè)類型的風(fēng)險(xiǎn)差異也較大，通常來說好的商鋪回報(bào)率往往較高，但供應(yīng)量也往往極少，需要投資者掌握更多的信息；第三，品牌房企的商業(yè)地產(chǎn)也并不代表著高收益，區(qū)位因素依然是影響商業(yè)地產(chǎn)最為重要的因素。
李超認(rèn)為，若對(duì)商業(yè)物業(yè)感興趣的投資者，最好選擇中心區(qū)、地鐵上蓋等有極大利好、人流以及出租需求的商業(yè)產(chǎn)品，投資商鋪更適合選擇社區(qū)建成3~5年或以上、入住人口增多的社區(qū)臨街商鋪，避開外圍區(qū)域的商超。
此外，在村屋分布相對(duì)廣泛的區(qū)域內(nèi)，投資商鋪會(huì)面臨自建房低價(jià)鋪?zhàn)獾母?jìng)爭(zhēng)，投資回報(bào)率會(huì)持續(xù)走低，也要避開，如東圃一帶村屋臨街鋪?zhàn)饨鹪?000~6000元/月，而在周邊小區(qū)臨街商鋪多在3萬~5萬元/月，出租競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。 |
