“直降8500元，孔雀城打響環(huán)京暴跌第一槍。”伴隨著部分微信公眾號(hào)的刺耳聲音，華夏幸?？偛妹象@在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)顯得有些無奈，“對這種小號(hào)，好像是正規(guī)軍碰到游擊隊(duì)一樣。”
“那算是一個(gè)正常的促銷活動(dòng)，只涉及公寓項(xiàng)目還不是板樓住宅，就兩棟而已。主要是公寓不限購，另外當(dāng)時(shí)拿那塊地的價(jià)格比較便宜，我們住宅還是一萬多元一平方米。就這么個(gè)事兒，說我們‘腰斬’的等等都來了。”孟驚說的直率、坦誠，“實(shí)際上，固安現(xiàn)在最好的項(xiàng)目還是要一平方米兩萬多元、三萬多元的，比如原來批的，沒賣完。因?yàn)楣贪灿幸粋€(gè)大湖，在湖邊的當(dāng)然是最眼熱的地方，肯定不能賣便宜了，不著急慢慢賣，其他的地方也是這樣，我們也是試水，看看情況。”
代理公司
負(fù)有一定責(zé)任
據(jù)孟驚介紹，華夏幸福對內(nèi)部員工管理很嚴(yán)，代理商這塊則不可能像內(nèi)部員工那么管理。“我們有很多代理公司，而且代理公司說什么話其實(shí)一點(diǎn)都不令人意外，他就是誰想聽什么我就說什么，只要賣了，我就能拿提成。”
實(shí)際上，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，部分代理公司為了吸引客源，確實(shí)會(huì)在促銷噱頭上大做文章，打打擦邊球。
對環(huán)京市場房價(jià)的后續(xù)走勢，孟驚也有擔(dān)心，但他的擔(dān)心卻不是華夏幸福。“有的開發(fā)商之前已經(jīng)在高點(diǎn)拿了地，像廊坊他們拍的地價(jià)已經(jīng)七八千元了。他怎么賣，賣不了的，當(dāng)時(shí)華夏幸福沒報(bào)名，沒有繼續(xù)跟。”
孟驚指出，“華夏幸福這兩年基本沒有拿地，好多項(xiàng)目都是并購的。目前在合作方面開展的比較多，原因是一些合作方合作意愿比我們還強(qiáng)，他們主動(dòng)找我們。此外，政府不出地了，華夏幸福手里有地，想進(jìn)北京的企業(yè)也特別想找我們合作。”
說華夏幸福缺錢
很不可思議
而在降價(jià)甩房傳聞出現(xiàn)的同時(shí)，亦有聲音稱，“銀行停止向華夏幸福發(fā)放開發(fā)貸”、“公司陷入資金鏈困局”等等。對此，華夏幸福于3月27日發(fā)布了核實(shí)公告表示，公司從銀行獲得開發(fā)貸的渠道正常，銀行未停止向公司發(fā)放開發(fā)貸；截至2017年12月31日，公司銀行貸款余額約412億元，截至目前公司銀行貸款余額約425億元，沒有凈減少；公司目前資金鏈正常，償債能力正常。
“華夏幸福賬上可用的現(xiàn)金有680億元，是公司歷史上的最高值，足夠我們用了，說華夏缺錢，我覺得很不可思議，”孟驚談起這些傳聞?dòng)行┎豢臁?/span>
而據(jù)華夏幸福3月29日發(fā)布的2017年財(cái)報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤87.81億元，比上一年增長35.26%。實(shí)現(xiàn)銷售額1522.12億元，比2016年同期增長26.5%。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入596.35億元，比2016年增長10.8%。
“目前來看，私募債就有幾十億元，拿到批文的公司債也有20億美元，短融等每周都有公告，說明華夏幸福融資的渠道和方式非常順暢。”孟驚稱，現(xiàn)金流緊張只是階段性的，主要是在去年二、三季度，到四季度已經(jīng)開始好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)未來會(huì)持續(xù)向好。在融資方面，華夏幸福是“非典型房企”，受房企融資限制的影響最小。“可以說，產(chǎn)業(yè)新城是個(gè)寶。我們60%的融資依靠產(chǎn)業(yè)園區(qū)，如供熱和市政收費(fèi)權(quán)等，這是傳統(tǒng)房企辦不到的”。
孟驚舉了個(gè)例子，比如說新型城鎮(zhèn)化方面，公司的供熱融資跟房地產(chǎn)一點(diǎn)關(guān)系沒有，是市政物業(yè)的融資，而別的開發(fā)商大多都是住宅物業(yè)，他們是沒有市政融資的。同時(shí)華夏幸福還有跟政府合作的PPP融資，也是財(cái)政部示范的項(xiàng)目，這都是別人不具備的條件，本身華夏幸福是對銀行開發(fā)貸依賴度最小的一家公司。
產(chǎn)業(yè)新城不暴利
華夏幸福年報(bào)顯示，2017年是產(chǎn)業(yè)新城復(fù)制年，產(chǎn)業(yè)新城異地復(fù)制逐步兌現(xiàn)，京津冀以外區(qū)域銷售額占比從上一年的7%大幅提升至23%，以嘉善為標(biāo)桿的環(huán)杭州區(qū)域和以來安為標(biāo)桿的環(huán)南京區(qū)域分別以3年和2年的時(shí)間實(shí)現(xiàn)銷售額超百億元，印證了公司產(chǎn)業(yè)新城模式的可復(fù)制性。
“華夏幸福的主業(yè)是產(chǎn)業(yè)新城，收入來源主要有兩塊，一是以PPP模式運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)新城，二是產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)的住宅項(xiàng)目。”孟驚表示。
據(jù)悉，華夏幸福投資運(yùn)營的園區(qū)新增簽約入園企業(yè)635家，新增簽約投資額約為1650.6億元，新增結(jié)算為產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入的落地投資額545.2億元 ，為公司新增產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入230.9億元。華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城的收入來源于落地投資額的45%，這個(gè)比例高不高呢？
“落地額的45%中，第一個(gè)要彌補(bǔ)前期的投入不足，另外華夏幸福在招商過程中所有成本政府都不再投入了，譬如給企業(yè)的優(yōu)惠政策，都由華夏幸福背。我們有4600人的招商隊(duì)伍，人員成本很高，招商成本差不多超過10%，甚至到20%，所以利潤率最后差不多是13%-14%。”孟驚表示。 |
