【編者按】3月22日至23日，以“小年大周期”為主題的“2018觀點年度論壇”在深圳舉行，會上同時發(fā)布了“2018中國地產(chǎn)卓越100榜”。剛剛過去的2017年，是毫無疑問的一個“大年”。這一年，“碧萬恒”三家房地產(chǎn)企業(yè)銷售規(guī)模均突破5000億元；融創(chuàng)、保利和綠地都達(dá)到3000億元之上，另有11家企業(yè)成功躋身千億俱樂部。17家千億房企，這是2017年房地產(chǎn)“大年”的真實寫照。“史上最嚴(yán)調(diào)控年”與“史上最高成交年”都可以用來形容過去一年的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)，但不能否認(rèn)，“小年”已經(jīng)到來。“地產(chǎn)的小年，行業(yè)的大周期”，2018年將成為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一年，多元化業(yè)務(wù)布局已成為不可扭轉(zhuǎn)的時代趨勢。那么“小年”的機會在哪里？且看與會嘉賓的真知灼見。
2017年在因城施政的樓市調(diào)控中，房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模提升，區(qū)域分化明顯，且全國商品房銷售總額再創(chuàng)新高，成為房地產(chǎn)行業(yè)的“大年”。而在調(diào)控不放松的條件下，今年房地產(chǎn)行業(yè)是否進(jìn)入“小年”？
3月22日，在主題為“小年大周期”的“2018觀點年度論壇”上，眾多業(yè)內(nèi)人士的共同看法是，今年房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，大房企市場份額會越來越大，城市分化更加明顯，三四線城市仍有發(fā)展機會。房企要研究不同城市的發(fā)展周期，把握發(fā)展機會。
“大年”“小年”相對而言今年房地產(chǎn)行業(yè)整體較平穩(wěn)
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)行業(yè)三家龍頭企業(yè)的銷售均破5000億元，千億元企業(yè)數(shù)量達(dá)17家，未來行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，企業(yè)分化格局將得以延續(xù)。
同時，2017年全國商品房銷售額13.37萬億元，同比增長13.7%，商品房銷售面積16.94億平方米，同比增長7.7%，再創(chuàng)新高。
進(jìn)入2018年，房地產(chǎn)市場成交增速正在回落，而調(diào)控政策并未放松，房地產(chǎn)行業(yè)是否會進(jìn)入“小年”？
旭輝集團(tuán)股份有限公司董事長林中直言，今年不是“大年”也不是“小年”，是正常的年份，今年可能是房地產(chǎn)調(diào)控這么多年來最好的一年。從全國來看，中國可能很難看到“大年”和“小年”，因為有些城市下行，有些城市在上漲，綜合來看是比較平穩(wěn)的一年，且未來幾年可能中國都會是比較平穩(wěn)的，具體的城市可能有“大年”和“小年”之分。
但中城新產(chǎn)業(yè)控股有限公司董事長劉愛明卻認(rèn)為，今年很有可能是一個“大年”。之所以大家認(rèn)為是“小年”，主要是覺得今年政策比較嚴(yán)、資金會比較緊，但是現(xiàn)在房地產(chǎn)集中度在提高，大企業(yè)能力很強，也許市場比較嚴(yán)峻，但它產(chǎn)出還很高，很可能是“大年”。當(dāng)然區(qū)域、公司和產(chǎn)品都是不平衡的，是“大年”還是“小年”也得看供應(yīng)是大還是小。
陽光100集團(tuán)總裁林少洲則稱，“大小年”講的是波動和分化。一線城市過去這幾年成交在萎縮，但是三線城市是在增長的，所以不同的城市有不同的表現(xiàn)，房地產(chǎn)整體上今年成交面積可能會略微回落，但是還是會比較穩(wěn)定。另外，對不同的企業(yè)而言，可能大企業(yè)是“大年”，小企業(yè)是“小年”，行業(yè)的洗牌加劇。
此外，林少洲補充道，更值得期待的可能是房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新模式，今年對一些新型企業(yè)而言可能會是“大年”。在洗牌階段，需要很多新的物種、新的業(yè)態(tài)，所以創(chuàng)新型企業(yè)未來可能會有一個持續(xù)的“大年”。
城市分化明顯今年三四線城市仍被看好
事實上，“大小年”也要因區(qū)域、企業(yè)等而異。在剛剛過去的2017年，“因城施策”的調(diào)控政策使房地產(chǎn)市場格局發(fā)生劇變：一線城市成交腰斬；二線城市漲跌互現(xiàn)；三四線城市則相對火爆，其中不少四線城市的房價漲幅甚至超過三線城市。那今年各類城市將表現(xiàn)出怎樣的趨勢？
林中認(rèn)為，中國的城市分化得非常厲害，一線城市都受到了比較嚴(yán)厲的調(diào)控，二線城市已分化成很多類，三四線城市的類別則更多。今年肯定是有些城市好，有些城市不好。
在林中看來，總的來說表現(xiàn)好的城市有幾個共同特征：第一是城市的基本面好；第二是看政策支持；第三是房價沒有過快地上漲過；第四是沒有新政調(diào)控。
同時，林少洲表示，今年一二線城市的新增供應(yīng)還是會受很大限制，不管量還是價都受到政策嚴(yán)厲調(diào)控，所以市場不會有特別火爆的表現(xiàn)。一二線城市的機會可能更多的是存量，包括租賃房、集體建設(shè)用地；非傳統(tǒng)產(chǎn)品可能會有更多的表現(xiàn)空間，包括一些共有產(chǎn)權(quán)住房；帶創(chuàng)新模式的產(chǎn)品會有更多表現(xiàn)機會。而三四線城市今年還是供應(yīng)主力，包括可能會有更多的三四線完成一輪補漲、補供應(yīng)和補消費的過程。
劉愛明也持相同觀點，認(rèn)為未來比較長的一段時間內(nèi)，三線和個別四線城市還是會有一定的發(fā)展機會。因為中國的人口數(shù)量很大，現(xiàn)在不是所有人都集中在一二線城市，大量的人從農(nóng)村去了縣城，從縣城去了省城。
寶能集團(tuán)高級副總裁、寶能地產(chǎn)總裁、寶能城市發(fā)展集團(tuán)總裁余英更看好省會城市和高鐵節(jié)點城市。他認(rèn)為，一線城市在限購的情況下，成交量可能會下降，但是二線城市的核心區(qū)以及高鐵網(wǎng)的節(jié)點城市，預(yù)計會在今年三季度出現(xiàn)量價齊升，而且這些城市的調(diào)控力度不是很大，所以是一個非常好的行業(yè)機會。且中國將進(jìn)入高鐵年，會導(dǎo)致經(jīng)濟的重構(gòu)及城市間的洗牌，真正的高鐵站點城市會有爆發(fā)性的增長。
余英建議，房企在下一輪一定要踩準(zhǔn)節(jié)奏，要“踩”那些未來房價上漲、市場爆發(fā)的城市。但是也要注意，在高鐵站點這一輪沒有照顧到的一些城市做投資要小心，這些城市將來可能會有很多風(fēng)險，特別是商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓的風(fēng)險更大。
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