房企融資渠道收緊的同時，地產(chǎn)公司債務也將進入到期、回售的高峰階段，這無疑加大房企的資金壓力。來自機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，鑒于2016年房企集中加杠桿擴張，借貸資金平均周期為兩年，因此，2018年資金到期集中兌付壓力加大。業(yè)內(nèi)認為，房地產(chǎn)行業(yè)負債率歷來相對較高，市場銷售得到保證的情況下，短期償債壓力仍可承受，但是在融資難、市場深受調(diào)控影響、債務集中到期的背景下，房企資金鏈將受到考驗。
融資渠道收緊
去年至今，地產(chǎn)融資持續(xù)收緊，這一趨勢還將延續(xù)下去。一方面，監(jiān)管機構(gòu)先后表態(tài)，2018年將繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為；另一方面，各地對房地產(chǎn)企業(yè)端的融資繼續(xù)呈收緊的態(tài)勢。
同時，房企的信托渠道融資逐步收緊。2017年，監(jiān)管部門對信托公司一共開出23張罰單，較2016年增長156%。一位信托行業(yè)人士表示，2018年高壓監(jiān)管仍將繼續(xù)。僅2月，各地銀監(jiān)局就開出了5張罰單。該人士透露，以往公司基本上只與50強房地產(chǎn)企業(yè)合作，現(xiàn)在更加謹慎，更關注房企的資金鏈情況及項目質(zhì)量。
國內(nèi)融資難度增加，眾多房企開始加速拓展新的海外融資渠道。數(shù)據(jù)顯示，2017年前11個月，房企境外融資規(guī)模達到2553億元，占融資總額的25%，較2016年全年上升11%。2018年這一趨勢仍在延續(xù)。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，在樓市調(diào)控的大趨勢下，房企資金鏈壓力再度增加，不同于兩年前的大量贖回境外融資，2017年起海外融資已成為房企獲取現(xiàn)金的重要渠道。雖然房企快速轉(zhuǎn)向海外融資，但國內(nèi)涉房貸款全部嚴控，疊加內(nèi)地債券市場融資難，房地產(chǎn)企業(yè)將陷入“錢緊”窘境。
償債高峰將至
值得一提的是，今年起，房地產(chǎn)企業(yè)償債高峰期將來臨。同策研究院總監(jiān)張宏偉表示，鑒于2016年房企集中加杠桿擴張，借貸資金平均周期為兩年，因此，2018年資金到期集中兌付壓力加大。
有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年下半年以來，基于公司債發(fā)行門檻低、融資成本低等優(yōu)勢，公司債發(fā)行規(guī)模猛增。2015年全年房企發(fā)行公司債規(guī)模高達4302億元，其中下半年占比達到95%，2016年前7個月，已累計發(fā)行5760億元，超過去年全年水平。
根據(jù)海通證券的統(tǒng)計，通過分析2015年地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債的期限結(jié)構(gòu)，約44%的地產(chǎn)公司債采用了3+2年期限結(jié)構(gòu)，4%的采用3+3年模式；2016年發(fā)行的地產(chǎn)公司債中，分別有18%和7%的債券公司采用了2+1年和2+2年的期限結(jié)構(gòu)，這些結(jié)構(gòu)的公司債都將在2018年進入回售期。
這意味著，2015-2016年發(fā)行出來的地產(chǎn)債，大部分要在三年及以上才能到期，這一特殊的期限結(jié)構(gòu)，使得2018年和2019年成為地產(chǎn)公司債進入回售期的集中階段。其中，存續(xù)地產(chǎn)債中，2018年需償付規(guī)模為1613億元，2019-2021年逐年增加，需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元。
也有業(yè)內(nèi)人士分析稱，大型房企憑借更高的銷售回款額度以及更加穩(wěn)健的財務水平，在融資方面將更具備優(yōu)勢。因此，真正需要警惕的是中小型房企的兌付風險。更重要的是，2016年大量銀行表外資金借道非標流入房地產(chǎn)領域，大量的表外融資使得房企杠桿水平存在被低估的現(xiàn)象，這意味著未來兩年房企的償債壓力比想象中更大。
流動性受考
海通證券認為，當前債市收益率水平已遠高于2015-2016年，投資者選擇不回售的機會成本增加、對房地產(chǎn)企業(yè)信用風險的擔憂也有升溫，回售的比例有可能大幅提高，應警惕回售帶來的企業(yè)回售違約風險以及由此帶來的流動性風險。
作為絕大部分房企可依賴的現(xiàn)金流——銷售回款，在2018年并不樂觀。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2017年全國已有110多個城市出臺了超過270多次調(diào)控政策，部分城市的調(diào)控已開始影響房企銷售。龍頭房企壓力不大，但中小房企在2018年將面臨全面困境。
除銷售業(yè)績外，融資成本分化也在加深。2017年以前，大小房企的融資渠道無明顯差別。但2017年以來，小型房企難以從銀行獲取貸款，轉(zhuǎn)向利率更高的非標融資，成本上升快。而大房企融資渠道較廣，融資成本上升相對較慢。在房地產(chǎn)融資渠道收緊的大背景下，大型房企由于口碑好、銷售回款快，可以更好地適應靈活多樣的融資方式。而小型房企資金周轉(zhuǎn)能力相對較弱，在巨大資金壓力面前可能選擇出售資產(chǎn)。
業(yè)內(nèi)認為，若2018年上半年銷售超預期回落，且銀行信貸依舊偏緊，不排除個別小房企面臨資金鏈風險。尤其是2018年下半年行業(yè)將步入公司債到期高峰期，個別房企或?qū)⒚媾R危機，收購兼并市場會存在大量機會，行業(yè)并購整合浪潮將延續(xù)。
北京商報記者 彭耀廣 |
