馮先生購(gòu)買張先生一套二手房并全額支付房款，不過因?yàn)橘?gòu)房資料不完整始終未能過戶。急于騰出購(gòu)房指標(biāo)換房的張先生為此將馮先生訴至法庭，要求行使約定解除權(quán)，一審法院認(rèn)定馮先生不構(gòu)成根本違約，但需支付違約金。雙方不服提起上訴，近日北京市三中院二審審結(jié)此案，法院認(rèn)為馮先生已經(jīng)符合根本違約的條件，改判合同解除。
屢次過戶失敗 賣家起訴解約
2015年12月，馮先生與張先生通過中介簽訂買賣合同，張先生出售給對(duì)方一套房屋。由于其著急換房，次年3月17日雙方又簽訂了一份《補(bǔ)充協(xié)議》，約定馮先生需在15日內(nèi)及時(shí)配合過戶，否則張先生有權(quán)解除合同。
簽訂合同的當(dāng)日，馮先生支付了剩余房款195萬元，隨后雙方前往房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)，可因?yàn)轳T先生提供的資料不全，這次沒能辦理成功。馮先生在沒有更改相關(guān)資料的情況下，就在5天后再次申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，仍沒有成功。在這一期間，張先生想要置換的房屋價(jià)格已經(jīng)上漲了不少，他已無力購(gòu)買，遂拒絕配合過戶，雙方糾紛就此產(chǎn)生。
一審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，馮先生一次性全額支付房款，履行了合同約定的付款義務(wù)。雖然馮先生提供的相關(guān)資料不完整未能辦理過戶成功，但這種情形不必然構(gòu)成根本違約，只有導(dǎo)致始終根本無法辦理過戶手續(xù)才構(gòu)成根本違約。由此判決張先生配合馮先生過戶，馮先生向張先生支付違約金。
構(gòu)成根本違約 有權(quán)解除合同
一審判決后，雙方均不服提起上訴，馮先生認(rèn)為其支付了合同全部?jī)r(jià)款，是張先生收到房款后拒絕過戶構(gòu)成了根本違約；而張先生則認(rèn)為合同目的除了獲得合同價(jià)款，還有騰出購(gòu)房資質(zhì)換房，可是因?yàn)轳T先生的原因?qū)е缕鋼Q房成本上升，按照雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，合同約定解除條件已成就，有權(quán)行使合同解除權(quán)。
北京市三中院經(jīng)審理認(rèn)為，張先生的合同目的不單單是為了獲得房屋價(jià)款，也包括了及時(shí)過戶涉案房屋騰出購(gòu)房資質(zhì)，再以其賣出涉案房屋相對(duì)對(duì)等的價(jià)格另行購(gòu)買房屋。可現(xiàn)實(shí)是馮先生兩次申請(qǐng)過戶失敗，存在重大過錯(cuò)。張先生配合馮先生進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已盡到合同約定義務(wù)。
在馮先生通知張先生其已修改個(gè)人購(gòu)房資質(zhì)信息，希望張先生再次配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，已超出合同約定的15日期限。在繼續(xù)過戶可能仍需等待較長(zhǎng)時(shí)間且房?jī)r(jià)大幅上漲的背景下，張先生已不能達(dá)到其以賣房相對(duì)對(duì)等價(jià)格換房的合同目的。張先生拒絕繼續(xù)配合馮先生辦理后續(xù)手續(xù)，具有合同依據(jù)及法律依據(jù)，其行使合同解除權(quán)具有正當(dāng)性，故二審改判合同解除。 |
