“全世界千人購(gòu)房率的平均水平大概是二十。峰值狀態(tài)下，北京的千人購(gòu)房率是十四，2017年是七。因此，放眼全世界中國(guó)人不是最愛(ài)買房子的。”近日，鏈家集團(tuán)創(chuàng)始人、董事左暉出席網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)2018時(shí)，提及未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及配套服務(wù)的變化,從房地產(chǎn)市場(chǎng)交易、存量與增量、供需變化、租賃服務(wù)、養(yǎng)老住宅等多個(gè)角度詮釋了自己對(duì)“住有所居”的理解。
對(duì)于房產(chǎn)，中國(guó)有一個(gè)傳統(tǒng)文化，有土斯有財(cái)，好像中國(guó)人是全世界最愛(ài)買房子的人。顯然，從左暉給出的上述數(shù)據(jù)來(lái)看，并不是。
但眼下有一個(gè)問(wèn)題，近年來(lái)，隨著城市化率的提升，北京、上海等一些大城市逐漸進(jìn)入到存量房時(shí)代。
左暉表示，通過(guò)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，在成交上，今年大概十七個(gè)城市的二手房交易量超過(guò)新房，其中八個(gè)是今年新增的，預(yù)計(jì)明年會(huì)有將近三十個(gè)城市的二手房會(huì)超過(guò)新房的交易量，這跟過(guò)了大規(guī)模新增投資額快速增長(zhǎng)的階段有關(guān)系。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2016年，三十個(gè)城市房?jī)r(jià)每平方米會(huì)超過(guò)一萬(wàn)元，2017年大約有五十一城市房?jī)r(jià)每平方米會(huì)超過(guò)一萬(wàn)元。
正如左暉所示，這將所有的城市都在逐步地推到賣舊買新的更新階段，大多數(shù)住宅市場(chǎng)正在進(jìn)入更新?tīng)顟B(tài)。那么，房子夠住嗎？居住的品質(zhì)又如何？
左暉指出，目前全國(guó)的房戶比已經(jīng)超過(guò)一了，但在一些大城市里邊，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。比如北京，如今存量住宅總共七百萬(wàn)套到七百五十萬(wàn)套之間，五億平方米，但卻需要容納兩千兩百萬(wàn)的常住人口，平均一個(gè)人二十六平方米，比平均水平低很多。
他表示，“在城市管理中，對(duì)于住宅標(biāo)準(zhǔn)的劃定，我們好像只看到一個(gè)人均不低于五平方米的標(biāo)準(zhǔn)，但如果不能出現(xiàn)單位一千元到一千五百元的可居住、可滿足基本居住需求和安全保障住宅的話，這是長(zhǎng)期以來(lái)都存在的問(wèn)題。
他表示，以服務(wù)業(yè)人口為例，將近五百萬(wàn)服務(wù)業(yè)的勞動(dòng)人口在北京居住，他們的平均月收入五千元左右，月付租金五百元，房租負(fù)擔(dān)比大概10%，而今天北京的標(biāo)準(zhǔn)住宅，一間房子平均租金大概兩千兩百元，換句話說(shuō)，北京缺乏大量的月租在五百元到兩千元之間的標(biāo)準(zhǔn)住宅。
面對(duì)這樣的局面，住宅租賃或許可以解決一部分大城市的居住品質(zhì)問(wèn)題。就一線城市而言，左暉認(rèn)為，當(dāng)前北京大概有接近40%的人口是租房子住的，未來(lái)這個(gè)比例會(huì)到50%左右，超過(guò)一千萬(wàn)的人會(huì)租房子住。
住宅市場(chǎng)雖處在更新?tīng)顟B(tài)，但整體來(lái)看，供應(yīng)不平衡的問(wèn)題仍然存在。尤其在三、四線城市，市場(chǎng)是供大于求的。但就當(dāng)前供不應(yīng)求的一線城市和一些熱點(diǎn)城市而言，恰恰是當(dāng)前調(diào)控最為嚴(yán)厲的區(qū)域。
左暉認(rèn)為，有著巨大潛力的熱點(diǎn)城市，其實(shí)是需要一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)，調(diào)控政策就顯得十分必要。“北京上海這樣的大城市，調(diào)控絕不能放松，因?yàn)橐坏┓潘删蜁?huì)產(chǎn)生波動(dòng)。”
然而，每個(gè)人的居住需求是多元化的。例如流動(dòng)人口的合租需求、青年人群的租賃需求、白領(lǐng)人群的置業(yè)需求、中高收入群體的改善性需求及高齡人群的養(yǎng)老、旅居等需求都需要品質(zhì)化的機(jī)構(gòu)提供標(biāo)準(zhǔn)化房產(chǎn)服務(wù)。
而在這些需求中，養(yǎng)老需求越發(fā)重要。左暉也透露，鏈家正在關(guān)注養(yǎng)老住宅。他表示，中國(guó)60歲以上的人口比例約為16%，相比之下，美國(guó)為22%，日本則在33%。當(dāng)進(jìn)入到老齡化社會(huì)之時(shí)，養(yǎng)老問(wèn)題就凸顯出來(lái)。“今天對(duì)中國(guó)的老人來(lái)說(shuō)，如何做好居家的養(yǎng)老？在自己家能夠保持基本的穩(wěn)定、基本的安全、能夠得到基本的醫(yī)療的維護(hù)，變成了一個(gè)很大的問(wèn)題。”這或許也是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要方向之一。 |
