長(zhǎng)租市場(chǎng)正越來越改變房地產(chǎn)租售格局。廣州市第一塊推出百分百自持的土地獲得工行資金支持，多個(gè)銀行也將推出“租房貸”。除了這種全新的長(zhǎng)租公寓，市面上還有不少以舊廠房、復(fù)建房、商業(yè)裙樓改建成的長(zhǎng)租公寓，有效地緩解了供不應(yīng)求的小戶型租賃需求。
對(duì)于如火如荼的長(zhǎng)租市場(chǎng)，讓人不禁想起多年前廣州市場(chǎng)曾一度出現(xiàn)的“房屋管家”，他們替業(yè)主打理房屋，收取一定的管理費(fèi)或靠租金差價(jià)獲利，做得比較大的“雙瑞”在高峰期曾有數(shù)百上千個(gè)房源。不過，這種單純管理而對(duì)租賃房源無任何品牌注入的“粗暴”方式最終還是被市場(chǎng)所淘汰。合富研究院高級(jí)分析師梁燕明認(rèn)為，對(duì)純商業(yè)運(yùn)作的包租公司來說，通過收集市場(chǎng)上已有的房源、轉(zhuǎn)租賺取租金差價(jià)獲利，這不但不會(huì)為市場(chǎng)帶來房源的增量，反而有較大可能會(huì)拉動(dòng)租金上升。廣東中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜也更看好低于市價(jià)出讓的百分百自持土地，認(rèn)為這些盤源日后有可能調(diào)節(jié)市場(chǎng)租金。
眼看著長(zhǎng)租市場(chǎng)崛起，中介方能否從中分一杯羹？地產(chǎn)人士透露，商業(yè)地產(chǎn)部門有可能從中賺取傭金，因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商都在尋找合適的商廈裙樓改建公寓，他們?nèi)粲匈Y源可以從中撮合，中原地產(chǎn)水蔭路分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理鐘志明表示，他們近期也接到找商業(yè)裙樓改長(zhǎng)租公寓的客戶。但是對(duì)于長(zhǎng)租公寓盤源，一般較少通過中介尋找租客，因?yàn)檫@些公寓運(yùn)營(yíng)商都有自有的渠道直接尋找租客。地產(chǎn)中介認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓由于配備完善，租金價(jià)格比同面積的小業(yè)主散盤更高，一般適合短租需求的客戶，長(zhǎng)租一年以上的客戶還是傾向于租用小業(yè)主的房屋。況且長(zhǎng)租公寓多數(shù)都只供應(yīng)小戶型單位，家庭客都還是在中介處尋找租盤。
文/圖：廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者李鳳荷
“房屋管家”吃差價(jià)反抬高租價(jià)
記者剛?cè)胄袝r(shí)曾采訪過吉源房屋管家和雙瑞房屋管家，吉源房屋管家首先在2008年金融危機(jī)爆發(fā)后就陷入困境，雙瑞房屋管家的有關(guān)人士手機(jī)已成空號(hào)，據(jù)一位熟悉房屋管家行業(yè)的人士透露，雙瑞房屋管家約在2013年后就停止業(yè)務(wù)了。
據(jù)行內(nèi)人士透露，雙瑞房屋管家做得較早，吉源房屋管家以及其他房屋管家公司的管理人員大多來自雙瑞房屋管家。房屋管家從業(yè)主處收取房源，收費(fèi)方式不一，有的與租金掛鉤，收若干點(diǎn)作為管理費(fèi)；有的則是以一年免租一個(gè)月；有的則是提前支付傭金，房屋管家以轉(zhuǎn)租賺取租金差價(jià)。
相比目前的長(zhǎng)租公寓，房屋管家不改變室內(nèi)間隔和設(shè)計(jì)，家私家電都由業(yè)主配齊，他們只是負(fù)責(zé)日常清潔維護(hù)以及與物業(yè)溝通。對(duì)于一些需要墊付租金的房屋管家，如果房屋出現(xiàn)大量空租，有可能造成資金風(fēng)險(xiǎn)；如果這些房屋管家挪用應(yīng)支付給業(yè)主的租金到其他行業(yè)進(jìn)行投資，更產(chǎn)生“骨牌效應(yīng)”的風(fēng)險(xiǎn)。故此，這種老式的“吃差價(jià)”房屋管家已日漸式微。
環(huán)市東已有多家長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)
為了解長(zhǎng)租公寓對(duì)租賃市場(chǎng)的影響，近日記者來到市內(nèi)房屋租賃市場(chǎng)最為活躍的區(qū)域之一——環(huán)市東路進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。在環(huán)市東路，一座商廈已整棟改成魔方公寓，這是市場(chǎng)上一個(gè)比較出名的長(zhǎng)租品牌。據(jù)中原地產(chǎn)鐘志明表示，在環(huán)市東片區(qū)，已有多個(gè)長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)，如在福萊花園對(duì)面的寫字樓、水蔭直街市場(chǎng)上面的整層已先后改成長(zhǎng)租公寓出租。以魔方公寓為例，一層間隔成十幾二十間，每間面積不到40平方米，月租在3500~4000元月租；水蔭直街菜市場(chǎng)上面改建的長(zhǎng)租公寓，由于坐落在市場(chǎng)之上，每個(gè)單間月租在1500~2000元左右。
據(jù)中原地產(chǎn)鐘志明表示，近期也有一些客戶咨詢，他們尋求整棟出租的商業(yè)裙樓，希望可以改成長(zhǎng)租公寓。以往商業(yè)裙樓由于體量過大而難以出租，過往曾經(jīng)被一些投資買家整層買下再改成分拆式商場(chǎng)鋪，但這種做法已被政府叫停。通常商業(yè)裙樓幾千平方米一層，整體出租月租只需50元/平方米。若改成長(zhǎng)租公寓，每平方米租金過100元，運(yùn)營(yíng)商可以從中獲取可觀收益。
業(yè)界觀點(diǎn)：
整體自持土地增多 長(zhǎng)租市場(chǎng)有新玩法
合富研究院高級(jí)分析師梁燕明表示，在政府鼓勵(lì)住房租賃的政策推動(dòng)下，長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展速度加快，而品牌企業(yè)布局長(zhǎng)租市場(chǎng)，有利于長(zhǎng)租市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)格局，朝著品牌化、規(guī)?；蛯I(yè)化方向發(fā)展，相比起過去只是掌握分散房源、零散經(jīng)營(yíng)的房屋托管來說，目前品牌企業(yè)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)租業(yè)務(wù)顯得更為規(guī)范。
對(duì)純商業(yè)運(yùn)作的包租公司來說，通過收集市場(chǎng)上已有的房源、轉(zhuǎn)租賺取租金差價(jià)獲利，這不但不會(huì)為市場(chǎng)帶來房源的增量，反而有較大可能會(huì)拉動(dòng)租金上升。這與長(zhǎng)租公司的經(jīng)營(yíng)方式，有明顯的區(qū)別?，F(xiàn)時(shí)，土地出讓市場(chǎng)上已出現(xiàn)自持型的租賃住房用地，這些項(xiàng)目建成后的房源投入長(zhǎng)租市場(chǎng)，在一定程度上能增加了租房市場(chǎng)的供應(yīng)，更好地滿足市場(chǎng)日益增長(zhǎng)的租房需求。而“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的提出，加強(qiáng)了對(duì)租房群體享受公共資源服務(wù)權(quán)利的保障，亦將有利于進(jìn)一步釋放租房市場(chǎng)的潛在需求。不過，在租賃政策的利好支持下，更需要政府的監(jiān)管，以穩(wěn)定租房市場(chǎng)的健康發(fā)展，特別是政府驅(qū)動(dòng)型的長(zhǎng)租公司，才可為市場(chǎng)帶來增量和合理租金。
租賃住房的發(fā)展也催生更多的付款方式，近期有銀行推出住房租賃貸款產(chǎn)品，面向有長(zhǎng)租需求的人士，通過貸款獲得資金，一次性向房東支付未來數(shù)年的租金。相比目前在廣州租房市場(chǎng)上大部分租客還是采取按月向房東支付租金的方式，長(zhǎng)租的好處是一旦簽訂了房屋租賃合同，合同期內(nèi)的租金支出和租金漲幅已經(jīng)確定，租金支出不會(huì)受到租金行情變動(dòng)而波動(dòng)，這在租金處于穩(wěn)定上升通道的時(shí)期，長(zhǎng)租的優(yōu)勢(shì)更加明顯。但并非每一位租客都適合這種一次性支付數(shù)年租金的方式，需根據(jù)租客個(gè)人對(duì)未來的發(fā)展規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)收入情況而選擇合適的租賃方式。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，政府在對(duì)百分百自持土地上采取適度的優(yōu)惠政策，從科學(xué)城自持土地可見，該樓面地價(jià)比周邊土地地價(jià)要低一半左右。故此，對(duì)于一些長(zhǎng)租持有的房企，由于土地成本相對(duì)低，他們可以在管理上下功夫，未來租賃回報(bào)率有可能高于目前散租市場(chǎng)的2~5%回報(bào)，而且對(duì)于這些公司來說，有可能可以公司股權(quán)整體轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行套現(xiàn)，同樣可以規(guī)避自持的限制。
中原地產(chǎn)鐘志明則認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓與小業(yè)主持有的租賃房源，在客群上有所區(qū)別。如環(huán)市東有多個(gè)名校，家長(zhǎng)客一般一租就五六年，而且都是一家子入住，所需的租賃空間并非長(zhǎng)租小公寓的三四十平方米可以滿足，所以目前家長(zhǎng)客都是從中介處租賃房源。今年小學(xué)入學(xué)前的暑假，他們成交多個(gè)君匯世家的租賃房源，三房單位月租價(jià)格在一萬多，電梯兩房也要六七千。而在小戶型上，本身這種房源就比較緊缺，長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)正好可以緩解市場(chǎng)需求。環(huán)市東附近的嘉誠(chéng)國(guó)際公寓是住宅性質(zhì)的公寓，單間面積在37~40平方米，月租在3300~3500元，與素質(zhì)高的長(zhǎng)租公寓租金相若。 |
