在概念的熱度逐漸褪去后，資本市場的關注點將回歸到物業(yè)公司自身盈利能力上。北京商報記者對已上市的彩生活、綠城服務、中海物業(yè)以及排隊上市的碧桂園物業(yè)幾家公司進行橫向對比發(fā)現(xiàn)，目前由地產(chǎn)公司分拆出來的物業(yè)公司，對于母公司的依賴度依然較大，且傳統(tǒng)物業(yè)管理仍占收入大頭，這兩點也制約著物業(yè)公司未來的擴張速度。
收入來源依靠母公司
由于房企的物業(yè)公司從地產(chǎn)主業(yè)中剝離出來的，因此在很長一段時間內(nèi)，這些物業(yè)公司的主要客戶依舊是自己的母公司。以碧桂園物業(yè)為例，招股書中顯示，截至2016年3月31日，碧桂園物業(yè)的收費管理面積為7693.95萬平方米，其中由碧桂園集團開發(fā)的物業(yè)收費管理面積為7472.91萬平方米，占總收費管理面積的97.13%。
中海物業(yè)此前披露的數(shù)據(jù)也顯示，中海物業(yè)營收94%來自傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務，而其中81.5%的服務來自包干制。而其90%業(yè)務均來自控股股東或同系聯(lián)營公司。分拆上市后，除了集團物業(yè)管理，還將有大量的合作機會。
在行業(yè)人士看來，與單純的物業(yè)管理服務相比較，母公司給予的服務面積是這些開發(fā)商物業(yè)公司的天然優(yōu)勢，然而著眼于長遠，如何擺脫母公司的依賴，更好地實現(xiàn)品牌的輸出決定著物業(yè)公司們未來。
不過，也有公司在擺脫母公司依賴上表現(xiàn)突出。以綠城服務為例，截至2016年末，該公司物業(yè)服務及咨詢服務收入中有1.7億元來自綠城中國和綠城控股的附屬公司及聯(lián)營公司，占總收入的4.57%，這一比重也比2015年底的7.67%下降了3.1%。
傳統(tǒng)物業(yè)服務仍是主力
另值得一提的是，雖然物業(yè)公司都在加強增值服務業(yè)務，以換取更高的利潤，但是這方面的拓展效果依然不夠顯著。以中海物業(yè)為例，該公司2017年中期報告顯示，上半年物業(yè)管理服務收益占到總收益的92.3%，這一比例比去年整年的91.5%仍有所上漲。而相對的是，增值服務的收益僅為7.7%，雖然整體收益占比較去年整年下滑，但是也不乏亮點，例如盈利方面，其他增值服務如公共空間租賃協(xié)助表現(xiàn)理想，彌補了收益下降的影響。
碧桂園物業(yè)的表現(xiàn)亦如此，數(shù)據(jù)顯示，2013-2015年，碧桂園物業(yè)的物業(yè)管理服務收入占營業(yè)收入的比例分別為95.2%、90.3%、85.71%，剩余才是增值服務。
在行業(yè)人士看來，相比于傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務，增值服務才是體現(xiàn)物業(yè)公司價值的核心。碧桂園物業(yè)總經(jīng)理李長江此前對外表示：“單純依靠物業(yè)管理費是無法盈利的，這是行業(yè)的一個基本認識。所以增值服務顯得格外重要。決定上市后，碧桂園物業(yè)的市場化進程可以更好，充足資金能夠帶動碧桂園物業(yè)的增值服務，并且反哺物業(yè)運營。”
這一點，從毛利率上就可窺探。以中海物業(yè)為例，上半年中海物業(yè)傳統(tǒng)物業(yè)管理服務板塊的毛利率為28%，而增值服務業(yè)務的毛利率則是55.8%，是前者的一倍。
同策研究機構總監(jiān)張宏偉介紹，物業(yè)公司的增值服務可想象的空間很大。從生活商圈的打造到房屋買賣、社區(qū)養(yǎng)老等資產(chǎn)收入都是可以大做文章的。“對于開發(fā)商來講，當前大規(guī)模布局物業(yè)管理項目打造萬億大平臺是為了獲得更多的客戶服務接口（社區(qū)業(yè)主），為了更好地把握好C端消費者需求的接口，從而可以在此基礎上為這些客戶提供增值服務，最終獲得增值服務收益。”張宏偉如是說。
擴張的煩惱
不論是傳統(tǒng)的物業(yè)服務管理還是需要進一步探索的增值服務，對于物業(yè)公司而言，服務面積是基礎，只有新增面積，才能保障收入。因此，擴張也成為眾多物業(yè)公司上市的目標之一。據(jù)了解，物業(yè)公司的擴張通常有兩種模式，一是依靠母公司自持物業(yè)以及收購物業(yè)公司；二是對外輸出品牌，或者平臺、管理經(jīng)驗和模式的輸出，從而換來更多的業(yè)務。不過，不論是哪一種擴張，對于物業(yè)公司而言都存在一定的難度。
以第一類模式為例，彩生活是典型代表，就在今年的中期業(yè)績說明會上，彩生活董事會主席潘軍表示彩生活交的學費肯定會比較多。不過以后不會再舉債進行大量并購。據(jù)他透露，過去三年彩生活花在兼并上的資金達到13億元。2016年下半年開始放緩步伐，是因為發(fā)現(xiàn)和原來的輕資產(chǎn)運營戰(zhàn)略不太符合，再加上物管行業(yè)的競爭加劇，使得收購費用不斷上升。潘軍在現(xiàn)場表示，未來彩生活主要會以小股操盤的方式擴張，即使涉及到兼并也會用發(fā)基金或社會資本進行。彩生活的負債合計近幾年有逐年上升的趨勢，已由2014年底的5.1億元上升到了2016年的24.9億元，而2016年彩生活的資產(chǎn)合計也只有40.2億元。
另如上文所說，第二類模式的擴張對于物業(yè)公司而言，更加考驗品牌力和運營能力。對于多數(shù)開發(fā)商而言，物業(yè)品牌的輸出才剛剛開始，且一旦走到品牌輸出這一步，就更加需要對現(xiàn)有物業(yè)運營模式進行變革。
以龍湖為例，去年該公司簽下了首個品牌輸出合作。值得一提的是，龍湖董事會主席吳亞軍曾在股東大會上表示，按照物業(yè)公司目前的模式，人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上漲，但物業(yè)費的收入?yún)s具有非常大的剛性，很多項目七八年物業(yè)費都漲不了一成。她進而解釋稱，龍湖的物業(yè)之所以能盈利，是因為它的費率高，如果費率低了，物業(yè)也肯定賺不了錢。因此龍湖對自身的物業(yè)進行了變革，即提出了科技物業(yè)解決方案，從而走向品牌輸出。
“品牌輸出的基礎是要有競爭力，這又回到了增值服務的原點，誰的增值服務做得更好，誰的話語權就會越大。”有不愿具名的物業(yè)公司人士坦言。 |
