拿地兩年，遲遲未能入市的新著東方項(xiàng)目再次遭遇變動。上周，持股51%的華僑城宣布出讓股權(quán)，這已是華僑城的第二次撤退，這次華僑城將徹底退出。雖然公司方面并沒有對外說明，但是在行業(yè)人士看來，華僑城對于資金的配置、戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移等決定了其不得不退出。在華僑城退出之后，這個總價80多億元的項(xiàng)目將由誰來接盤？接盤者又將如何操盤？在周邊同時間段土地出讓的項(xiàng)目如今已紛紛入市，留給新著東方的時間和空間已經(jīng)很緊迫。
華僑城“止損”
在以出讓近半股權(quán)的方式迎來合作伙伴泰禾數(shù)月后，華僑城決定將豐臺新著東方項(xiàng)目徹底出售。據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所10月31日更新的預(yù)披露信息顯示，北京僑禧投資有限公司將出售51%的股權(quán)，由于尚處于預(yù)披露階段，標(biāo)的價格還未確定。而北京僑禧投資有限公司是華僑城持股51%的公司，也是當(dāng)初新著東方項(xiàng)目的拿地公司。
對于華僑城而言，當(dāng)初獨(dú)自扛下豐臺高價地，如今又選擇無奈出手，付出代價不菲，但從賬面上來看，本次出讓似乎并未虧本。8月1日，華僑城正式與泰禾簽署《產(chǎn)權(quán)交易合同》，據(jù)此，華僑城以掛牌價7.34億元向泰禾集團(tuán)轉(zhuǎn)讓持有的北京僑禧49%股權(quán)，泰禾集團(tuán)同時需向北京僑禧提供股東借款，專項(xiàng)用于北京僑禧償還公司的部分股東借款本金44.49億元及相應(yīng)利息。因此，泰禾拿下北京僑禧投資有限公司49%股權(quán)的總代價為51.83億元。
根據(jù)8月1日泰禾公告中披露信息推算，華僑城出售新著東方100%股權(quán)所獲總代價約為105.78億元。從僑禧項(xiàng)目經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，到今年三季度末，僑禧項(xiàng)目公司總資產(chǎn)94.5億元，負(fù)債97億元，所有者權(quán)益-2.7億元。
業(yè)內(nèi)人士表示，雖然急于出手，但企業(yè)又要“止損”，接盤者付出整體成本必然高于當(dāng)初拿地。但對于華僑城而言更是一筆賠本生意。大量資金沉淀帶來的資金財(cái)務(wù)成本、時間成本，以及項(xiàng)目開發(fā)、營銷等各環(huán)節(jié)均有投入。易居研究院中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，華僑城出讓北京豐臺地王可能也是出于公司整體戰(zhàn)略需要。不排除該公司目前需要快速回籠現(xiàn)金的目的，畢竟限價政策令項(xiàng)目無法按照當(dāng)初的預(yù)定時間入市，必然令公司資金承壓，不排除是一種救急的做法。另有分析人士稱，目前華僑城已鎖定文化、旅游、城鎮(zhèn)化等產(chǎn)業(yè)為核心的戰(zhàn)略定位，調(diào)整公司布局策略，減少純住宅項(xiàng)目開發(fā)。目前，該公司在京津冀地區(qū)有多個幾十平方公里的大型綜合項(xiàng)目正與當(dāng)?shù)卣灦▍f(xié)議，出售新著東方項(xiàng)目的資金將有助于這些項(xiàng)目的快速推進(jìn)。
接盤者泰禾？
“下一個問題是誰會是最后的接盤者”，一位樓市觀察人士分析，目前來看，泰禾的態(tài)度比較關(guān)鍵。作為項(xiàng)目49%股權(quán)的持有方，泰禾在項(xiàng)目剩余股權(quán)出讓上有優(yōu)先發(fā)言權(quán)。按照《公司法》相關(guān)規(guī)定，股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購買權(quán)。這也意味著，華僑城出讓企業(yè)股權(quán)，泰禾具有優(yōu)先受讓權(quán)。如果泰禾愿意接手，華僑城僑禧項(xiàng)目剩下的51%股權(quán)則很難旁落。
上述人士進(jìn)而介紹，雖然選擇了公開掛牌出讓股權(quán)的形式，但作為國有上市企業(yè)，這是必須的程序，按照常規(guī)，企業(yè)出讓旗下公司項(xiàng)目及股權(quán)，都會先在私下尋找買家。
對于徹底出讓項(xiàng)目剩余股權(quán)的做法以及是否有買家上門等話題，華僑城在面對北京商報(bào)記者采訪要求時三緘其口，而泰禾方面對該話題也是避而不談。
實(shí)際上，有熟悉兩家公司的人士向北京商報(bào)記者透露，泰禾、華僑城雙方的溝通和洽談一直在持續(xù)。畢竟泰禾不可能不對整體拿下新著東方感興趣，一是項(xiàng)目先天資源稟賦不錯，而且泰禾善于操盤高端項(xiàng)目，隨著北京高端限價紅線的逐漸放開，項(xiàng)目后續(xù)前景依舊樂觀。
同時，作為尋求快速擴(kuò)展的泰禾，該項(xiàng)目未來將給北京區(qū)域帶來超百億元的貨值也不能不說是個誘惑。更重要的是，目前已經(jīng)持有49%股權(quán)的泰禾無論如何也不可能眼看著剩下超過一半的股權(quán)旁落他人，從而令自身陷入被動的投資人角色。
更有市場人士猜測稱，甚至很有可能雙方在第一次的49%股權(quán)交易時就已經(jīng)談定了“整體交易”的路徑。因?yàn)榕c整體項(xiàng)目交易相比，企業(yè)以投資入股的方式購買公司股權(quán)短期內(nèi)暫時不用繳納巨額土地增值稅以及其他的全部費(fèi)用。通過前后兩次交易，泰禾收購全部項(xiàng)目的付款周期也得以延長，給企業(yè)帶來資金騰挪的時間。
新著東方如何定位
企業(yè)戰(zhàn)略布局不同，對于個體項(xiàng)目的價值判斷也有所不同。在行業(yè)人士看來，新著東方對于華僑城而言或許并不是重點(diǎn)，而對于泰禾來說，或許就是難得的資源。不過，項(xiàng)目本身也存在入市時間和空間將如何把握的問題。
首先從空間上來說，該地塊周邊的激烈競爭格局也讓人們對項(xiàng)目的未來捏一把汗。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在同一時期內(nèi)，北京豐臺區(qū)域接連出讓多塊高價土地。包括華潤首開平安聯(lián)合體以86.25億元拿下白盆窯高價地塊；葛洲壩以49.5億元取得豐臺樊家村地塊；中鐵建方興聯(lián)合體以50.25億元取得南苑鄉(xiāng)石榴莊村高價地塊；中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體以85.95億元取得南苑鄉(xiāng)槐房村地塊。
如今，該地塊周邊的項(xiàng)目都已經(jīng)相繼入市，這也給后續(xù)開發(fā)帶來了不小的壓力。而原本定位為高層及疊拼的豪宅產(chǎn)品，又公開案名為新著東方的項(xiàng)目卻遭遇了北京樓市長期的限價紅線，一度在精裝和毛坯之間徘徊，甚至遲遲無法入市。上述樓市觀察人士分析，周邊競品林立，將原本已經(jīng)稀缺的客群消耗不少。
據(jù)了解，新著東方此前公布的戶型為117-175平方米的高層及200平方米左右的疊拼產(chǎn)品，戶型為3居以上，蓄客階段時銷售人員也給出8萬-9萬元/平方米的報(bào)價。業(yè)內(nèi)人士表示，未來交易后，新東家對項(xiàng)目的戶型尺度和產(chǎn)品類型配比上應(yīng)該會有所調(diào)整。目前附近的兄弟地塊中糧天恒·天悅壹號主推戶型為126-138平方米全景洋房，總價約1000萬元/套起。預(yù)計(jì)未來項(xiàng)目也會覆蓋此類產(chǎn)品，從而通過低總價來保持一定銷售速度，保證項(xiàng)目資金安全。但為維持項(xiàng)目地王的品質(zhì)，大尺度戶型和低密度產(chǎn)品必不可少。
該人士也坦言，當(dāng)前同類區(qū)域內(nèi)樓盤的產(chǎn)品差異化確實(shí)不太大，品質(zhì)也很難拉開。土地成本和前期持有成本高于其他競品的新著東方未來突圍除了打差異化概念外，如何增加產(chǎn)品附加價值也至關(guān)重要。 |
