在概念的熱度逐漸褪去后，資本市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)將回歸到物業(yè)公司自身盈利能力上。北京商報(bào)記者對(duì)已上市的彩生活、綠城服務(wù)、中海物業(yè)以及排隊(duì)上市的碧桂園物業(yè)幾家公司進(jìn)行橫向?qū)Ρ劝l(fā)現(xiàn)，目前由地產(chǎn)公司分拆出來(lái)的物業(yè)公司，對(duì)于母公司的依賴度依然較大，且傳統(tǒng)物業(yè)管理仍占收入大頭，這兩點(diǎn)也制約著物業(yè)公司未來(lái)的擴(kuò)張速度。
收入來(lái)源依靠母公司
由于房企的物業(yè)公司從地產(chǎn)主業(yè)中剝離出來(lái)的，因此在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，這些物業(yè)公司的主要客戶依舊是自己的母公司。以碧桂園物業(yè)為例，招股書(shū)中顯示，截至2016年3月31日，碧桂園物業(yè)的收費(fèi)管理面積為7693.95萬(wàn)平方米，其中由碧桂園集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)收費(fèi)管理面積為7472.91萬(wàn)平方米，占總收費(fèi)管理面積的97.13%。
中海物業(yè)此前披露的數(shù)據(jù)也顯示，中海物業(yè)營(yíng)收94%來(lái)自傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)，而其中81.5%的服務(wù)來(lái)自包干制。而其90%業(yè)務(wù)均來(lái)自控股股東或同系聯(lián)營(yíng)公司。分拆上市后，除了集團(tuán)物業(yè)管理，還將有大量的合作機(jī)會(huì)。
在行業(yè)人士看來(lái)，與單純的物業(yè)管理服務(wù)相比較，母公司給予的服務(wù)面積是這些開(kāi)發(fā)商物業(yè)公司的天然優(yōu)勢(shì)，然而著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)，如何擺脫母公司的依賴，更好地實(shí)現(xiàn)品牌的輸出決定著物業(yè)公司們未來(lái)。
不過(guò)，也有公司在擺脫母公司依賴上表現(xiàn)突出。以綠城服務(wù)為例，截至2016年末，該公司物業(yè)服務(wù)及咨詢服務(wù)收入中有1.7億元來(lái)自綠城中國(guó)和綠城控股的附屬公司及聯(lián)營(yíng)公司，占總收入的4.57%，這一比重也比2015年底的7.67%下降了3.1%。
傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)仍是主力
另值得一提的是，雖然物業(yè)公司都在加強(qiáng)增值服務(wù)業(yè)務(wù)，以換取更高的利潤(rùn)，但是這方面的拓展效果依然不夠顯著。以中海物業(yè)為例，該公司2017年中期報(bào)告顯示，上半年物業(yè)管理服務(wù)收益占到總收益的92.3%，這一比例比去年整年的91.5%仍有所上漲。而相對(duì)的是，增值服務(wù)的收益僅為7.7%，雖然整體收益占比較去年整年下滑，但是也不乏亮點(diǎn)，例如盈利方面，其他增值服務(wù)如公共空間租賃協(xié)助表現(xiàn)理想，彌補(bǔ)了收益下降的影響。
碧桂園物業(yè)的表現(xiàn)亦如此，數(shù)據(jù)顯示，2013-2015年，碧桂園物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收入占營(yíng)業(yè)收入的比例分別為95.2%、90.3%、85.71%，剩余才是增值服務(wù)。
在行業(yè)人士看來(lái)，相比于傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)，增值服務(wù)才是體現(xiàn)物業(yè)公司價(jià)值的核心。碧桂園物業(yè)總經(jīng)理李長(zhǎng)江此前對(duì)外表示：“單純依靠物業(yè)管理費(fèi)是無(wú)法盈利的，這是行業(yè)的一個(gè)基本認(rèn)識(shí)。所以增值服務(wù)顯得格外重要。決定上市后，碧桂園物業(yè)的市場(chǎng)化進(jìn)程可以更好，充足資金能夠帶動(dòng)碧桂園物業(yè)的增值服務(wù)，并且反哺物業(yè)運(yùn)營(yíng)。”
這一點(diǎn)，從毛利率上就可窺探。以中海物業(yè)為例，上半年中海物業(yè)傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)板塊的毛利率為28%，而增值服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率則是55.8%，是前者的一倍。
同策研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉介紹，物業(yè)公司的增值服務(wù)可想象的空間很大。從生活商圈的打造到房屋買(mǎi)賣(mài)、社區(qū)養(yǎng)老等資產(chǎn)收入都是可以大做文章的。“對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，當(dāng)前大規(guī)模布局物業(yè)管理項(xiàng)目打造萬(wàn)億大平臺(tái)是為了獲得更多的客戶服務(wù)接口（社區(qū)業(yè)主），為了更好地把握好C端消費(fèi)者需求的接口，從而可以在此基礎(chǔ)上為這些客戶提供增值服務(wù)，最終獲得增值服務(wù)收益。”張宏偉如是說(shuō)。
擴(kuò)張的煩惱
不論是傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)管理還是需要進(jìn)一步探索的增值服務(wù)，對(duì)于物業(yè)公司而言，服務(wù)面積是基礎(chǔ)，只有新增面積，才能保障收入。因此，擴(kuò)張也成為眾多物業(yè)公司上市的目標(biāo)之一。據(jù)了解，物業(yè)公司的擴(kuò)張通常有兩種模式，一是依靠母公司自持物業(yè)以及收購(gòu)物業(yè)公司；二是對(duì)外輸出品牌，或者平臺(tái)、管理經(jīng)驗(yàn)和模式的輸出，從而換來(lái)更多的業(yè)務(wù)。不過(guò)，不論是哪一種擴(kuò)張，對(duì)于物業(yè)公司而言都存在一定的難度。
以第一類(lèi)模式為例，彩生活是典型代表，就在今年的中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，彩生活董事會(huì)主席潘軍表示彩生活交的學(xué)費(fèi)肯定會(huì)比較多。不過(guò)以后不會(huì)再舉債進(jìn)行大量并購(gòu)。據(jù)他透露，過(guò)去三年彩生活花在兼并上的資金達(dá)到13億元。2016年下半年開(kāi)始放緩步伐，是因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)和原來(lái)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略不太符合，再加上物管行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，使得收購(gòu)費(fèi)用不斷上升。潘軍在現(xiàn)場(chǎng)表示，未來(lái)彩生活主要會(huì)以小股操盤(pán)的方式擴(kuò)張，即使涉及到兼并也會(huì)用發(fā)基金或社會(huì)資本進(jìn)行。彩生活的負(fù)債合計(jì)近幾年有逐年上升的趨勢(shì)，已由2014年底的5.1億元上升到了2016年的24.9億元，而2016年彩生活的資產(chǎn)合計(jì)也只有40.2億元。
另如上文所說(shuō)，第二類(lèi)模式的擴(kuò)張對(duì)于物業(yè)公司而言，更加考驗(yàn)品牌力和運(yùn)營(yíng)能力。對(duì)于多數(shù)開(kāi)發(fā)商而言，物業(yè)品牌的輸出才剛剛開(kāi)始，且一旦走到品牌輸出這一步，就更加需要對(duì)現(xiàn)有物業(yè)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行變革。
以龍湖為例，去年該公司簽下了首個(gè)品牌輸出合作。值得一提的是，龍湖董事會(huì)主席吳亞軍曾在股東大會(huì)上表示，按照物業(yè)公司目前的模式，人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上漲，但物業(yè)費(fèi)的收入?yún)s具有非常大的剛性，很多項(xiàng)目七八年物業(yè)費(fèi)都漲不了一成。她進(jìn)而解釋稱(chēng)，龍湖的物業(yè)之所以能盈利，是因?yàn)樗馁M(fèi)率高，如果費(fèi)率低了，物業(yè)也肯定賺不了錢(qián)。因此龍湖對(duì)自身的物業(yè)進(jìn)行了變革，即提出了科技物業(yè)解決方案，從而走向品牌輸出。
“品牌輸出的基礎(chǔ)是要有競(jìng)爭(zhēng)力，這又回到了增值服務(wù)的原點(diǎn)，誰(shuí)的增值服務(wù)做得更好，誰(shuí)的話語(yǔ)權(quán)就會(huì)越大。”有不愿具名的物業(yè)公司人士坦言。 |
