假期結(jié)束，廣州一手宅成交開始出現(xiàn)回暖跡象。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控陽光家緣的數(shù)據(jù)顯示，國慶長假后的一周內(nèi)，廣州一手住宅網(wǎng)簽成交2386套，這一成交量也是近15周以來的最高值。外圍城區(qū)持續(xù)發(fā)力，僅南沙區(qū)的成交量就超過900套，增城和黃埔也取得了相對不錯(cuò)的網(wǎng)簽成績。
進(jìn)入第四季度，房地產(chǎn)市場的新氣象逐漸顯現(xiàn)。在樓市調(diào)控新政和土地拍賣新規(guī)的持續(xù)作用下，廣州不再出現(xiàn)“地王”，住宅市場維持著理性成交的局面，價(jià)格也保持相對穩(wěn)定的水平。同時(shí)，國內(nèi)多地租賃政策相繼出臺(tái)并付諸實(shí)施，房屋租賃市場正在蓬勃發(fā)展之中。樓市的新變化，也體現(xiàn)出“房子是用來住的，不是用來炒的”這一理念。
一手成交表現(xiàn)理性
“國慶+中秋”的8天長假，廣州一手住宅市場成交平淡，不過隨著假期的結(jié)束，網(wǎng)簽量出現(xiàn)上漲。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，上周（10月9日至15日）廣州一手樓網(wǎng)簽成交2386套，是上上周（10月2日至8日）的6倍多，這一成交量也是近15周以來的最高值。
外圍城區(qū)及黃埔區(qū)的網(wǎng)簽成交表現(xiàn)尤其亮眼，數(shù)據(jù)顯示，除番禺和從化外，其余城區(qū)的成交套數(shù)均在百套以上。與此前增城黃埔保持領(lǐng)先位置不同，上周成交量頭名是南沙區(qū)，共有906套一手住宅網(wǎng)簽成功，增城以532套排名第二，黃埔以473套位列第三。
南沙成交量超過增城，主要?dú)w功于南沙越秀濱海新城。據(jù)了解，越秀濱海新城于9月26日正式開盤，上周該樓盤的網(wǎng)簽成交量達(dá)529套。排名第二的黃埔保利羅蘭國際有188套，排名第三的南沙保利星海小鎮(zhèn)成交167套。
而在中心城區(qū)，相比長假期間三城區(qū)“零成交”的局面，上周各大中心城區(qū)或多或少都有網(wǎng)簽套數(shù)，其中天河區(qū)網(wǎng)簽成交97套，而最少的越秀也有9套入賬。
均價(jià)方面，網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，上周廣州一手樓網(wǎng)簽成交均價(jià)16088元/平方米，環(huán)比上上周增加約一成。其中天河區(qū)均價(jià)依舊最高，為43887元/平方米；海珠同樣位列“4字頭”，為42066元/平方米；荔灣、越秀、白云成交均價(jià)在3萬元/平方米以上。而外圍城區(qū)的網(wǎng)簽價(jià)格基本都在1字頭徘徊，最低的從化為8498元/平方米。
由于中心城區(qū)陸續(xù)有住宅進(jìn)行網(wǎng)簽，因此上周成交均價(jià)排名前10位的樓盤都在天河、海珠、越秀三個(gè)城區(qū)。其中天河的僑鑫匯悅臺(tái)仍以112250元/平方米的價(jià)格位居最貴，其余樓盤均價(jià)也在5萬元/平方米以上。
盡管上周廣州一手住宅成交量和成交均價(jià)都出現(xiàn)上升，但相比調(diào)控前樓市過熱的階段，目前廣州一手房市場的成交狀況一直保持相對穩(wěn)定的狀態(tài)，網(wǎng)簽均價(jià)也未出現(xiàn)猛漲或狂降的現(xiàn)象，一手住宅市場表現(xiàn)較為理性。
拍地政策促房價(jià)平穩(wěn)
10月16日下午，位于廣州黃埔區(qū)開泰大道與開達(dá)路交匯處附近的KXC-K1-9地塊最終通過搖號(hào)的方式正式成交，拿地企業(yè)為科學(xué)城（廣州）投資集團(tuán)有限公司，成交總價(jià)為21967.5萬元，折合樓面價(jià)10416元/平方米。
KXC-K1-9地塊是廣州首宗通過搖號(hào)決定歸屬的宅地，在10月11日公開競拍時(shí)，經(jīng)過多輪叫價(jià)，競買人報(bào)至限定價(jià)格，因此競價(jià)當(dāng)場結(jié)束，按照流程進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。同時(shí)，該地塊也是廣州首個(gè)“全自持”宅地，將全部用于建設(shè)企業(yè)員工租賃住房，租賃對象須經(jīng)黃埔區(qū)方面審核同意，不得分割銷售，自持年限為70年。
這片土地的出讓，是今年以來廣州拍地政策變化的一個(gè)縮影。
在此前的土地拍賣中，國內(nèi)多個(gè)城市都曾有“地王”出現(xiàn)，就在今年3月29日，廣州出讓的海珠區(qū)石崗路地塊以20.4億元和44110平方米的配建面積成交，折合樓面地價(jià)約為5.54萬元/平方米，溢價(jià)率為219%。土地價(jià)格的上漲，對周邊區(qū)域房價(jià)的抬升會(huì)起到助推作用。
一個(gè)月后，為了抑制高價(jià)地塊的產(chǎn)生，廣州土地拍賣規(guī)則升級(jí)，在限地價(jià)、競配建、競自持、搖號(hào)等條件上疊加附帶出讓條件，如要求競拍企業(yè)引入總部型企業(yè)或簽訂開發(fā)協(xié)議等。此后，廣州出讓的住宅用地基本都附加了多重要求，限地價(jià)和競自持基本成為“標(biāo)配”。
此后，廣州房價(jià)走向平穩(wěn)。與此同時(shí)，廣州也加快了土地供應(yīng)的步伐。戴德梁行統(tǒng)計(jì)顯示，今年7至9月廣州共出讓地塊46宗，出讓面積233.7萬平方米，同比上漲191.0%，出讓金額189.3億元，同比上漲131.1%。其中商住綜合用地為7宗。在政策影響下，廣州土地市場基本未出現(xiàn)土地溢價(jià)，僅海珠區(qū)一處商辦用地以0.03%的低溢價(jià)率成交。
在土地供應(yīng)分布上，廣州重點(diǎn)供應(yīng)外圍城區(qū)。三季度外圍區(qū)域土地成交面積占全市總面積的83.8%，7宗商業(yè)、住宅綜合用地中有4宗位于南沙，2宗位于增城。戴德梁行認(rèn)為，這體現(xiàn)出廣州住宅供地布局將中心城區(qū)與外圍區(qū)域有機(jī)結(jié)合，從而引導(dǎo)調(diào)節(jié)人口分布。
戴德梁行預(yù)測，今后，廣州土地市場將繼續(xù)合理增加宅地供應(yīng)，區(qū)域分布仍以外圍區(qū)域?yàn)橹?，工業(yè)及商辦用地的推出將加快產(chǎn)業(yè)落地布局。未來廣州供地結(jié)構(gòu)將繼續(xù)傾向增加自持面積，土地市場將進(jìn)一步變化發(fā)展。
租賃新政推動(dòng)市場變局
趙女士從小生活在廣州芳村，現(xiàn)在花都汽車城的一家物流公司工作。“此前也在花都和芳村看過房，但現(xiàn)在樓市調(diào)控，我們也在等合適價(jià)位的房源出現(xiàn)。”趙女士告訴記者，盡管已經(jīng)成家，但她和愛人仍在公司附近租住。
“對于我和我先生來說，租房并不是非常排斥的事情。”趙女士向記者表示，她和丈夫都非常關(guān)注住房租賃市場的變化，認(rèn)為租賃政策對于解決住房問題有所幫助。
趙女士對待租房的態(tài)度，在一定程度上反映了租賃政策出臺(tái)后，部分剛需買家的心態(tài)有所變化。
今年7月起，國內(nèi)多個(gè)城市出臺(tái)新政，廣州更是率先提出“租購?fù)瑱?quán)”等概念。7月20日，住建部等九部門聯(lián)合發(fā)文，明確要求在重點(diǎn)城市加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，建立房屋租賃企業(yè)，培育和發(fā)展住房租賃市場，并選取廣州、深圳、南京等12個(gè)城市開展租賃試點(diǎn)。
到了8月，國土部與住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定北京、上海等13個(gè)城市開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。一時(shí)間，租賃新政成為熱門話題，“購租并舉”“租房入學(xué)”、允許“商改租”等政策的提出，也為發(fā)展租賃市場提供了充分的暢想空間。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國已有超過20個(gè)城市出臺(tái)租賃細(xì)則。
出臺(tái)租賃新政后，廣州于8月中旬宣布未來5年將供應(yīng)3200公頃宅地，其中租賃用地3200公頃。到了9月底，廣州繼續(xù)完善租賃政策，發(fā)布《廣州市租賃住房標(biāo)準(zhǔn)的通知（征求意見稿）》。就在昨天，“廣州智慧陽光租賃平臺(tái)”，即廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)正式上線運(yùn)行，通過APP即可享受便利、安全、透明的租房服務(wù)。
除了政策層面的不斷跟進(jìn)，房地產(chǎn)市場也在對房屋租賃進(jìn)行探索。碧桂園、萬科、龍湖大型房企紛紛試水長租公寓，其中萬科旗下長租公寓品牌“泊寓”已在國內(nèi)13個(gè)城市上線。進(jìn)入租房領(lǐng)域的不止房企和中介，一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也在進(jìn)入這一市場。近日，支付寶宣布引入信用租房模式，在國內(nèi)8個(gè)城市率先進(jìn)行推廣。
東方證券近日發(fā)布的一份報(bào)告顯示，當(dāng)前國內(nèi)租賃人口預(yù)計(jì)為1.9億人，主要由流動(dòng)人口及高校畢業(yè)生構(gòu)成，根據(jù)測算，租賃市場規(guī)模已達(dá)1.3萬億元，其中一線和二線城市所占比例共計(jì)61%。報(bào)告預(yù)計(jì)到2030年時(shí)，國內(nèi)租賃人口將達(dá)2.7億人，整體市場規(guī)模將有4.2萬億元。 |
