由于購房資格、銀行信貸政策、稅費(fèi)成本等原因，房屋買賣雙方有時(shí)會(huì)約定，一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益。但隨著房屋價(jià)值的高漲及社會(huì)財(cái)產(chǎn)觀念的變化，這種借名買房的情況產(chǎn)生出越來越多的法律風(fēng)險(xiǎn)。
以子女名義購房卻無借名協(xié)議
產(chǎn)權(quán)人身份難證明
姜先生是姜父的獨(dú)子。姜父稱，在2003年，考慮到將來可能征收遺產(chǎn)稅，他以自己的個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資，以其子名義購買一套房屋，并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在兒子名下，房屋所有權(quán)證、購房款發(fā)票等由自己持有。2016年，其子姜先生掛失補(bǔ)辦了房產(chǎn)證并將房屋出售。
姜父認(rèn)為自己才是房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，要求姜先生向其支付賣房款。姜先生則認(rèn)為其與姜父之間不存在借名買房，出資款雖是姜父支付，但是使用的是其與其父的共有財(cái)產(chǎn)。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案中，姜父未就房屋購房款的具體支付情況提交證據(jù)?，F(xiàn)在其子不認(rèn)可雙方存在借名買房的合同關(guān)系，姜父自己表示將房屋登記在兒子名下是為了規(guī)避可能出臺(tái)的遺產(chǎn)稅的解釋，不足以證明雙方之間就房屋所有權(quán)歸姜父達(dá)成合意，也無法證明雙方存在借名登記的約定。最終法院駁回了姜父的訴訟請(qǐng)求。
【分析】
物權(quán)登記具有物權(quán)的公示效力。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。姜父雖然手持購房發(fā)票等手續(xù)，尚不足以對(duì)抗房屋所有權(quán)證所具有的物權(quán)公示效力。本案屬于雙方并未簽訂借名買房的書面協(xié)議的情形，在此類案件中，實(shí)際出資方應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)與證據(jù)意識(shí)，盡量將出資情況、雙方對(duì)借名買房的合意及房屋權(quán)屬約定通過書面協(xié)議予以確認(rèn)。
借名買房協(xié)議內(nèi)容不明
出資子女難為產(chǎn)權(quán)人
劉女士為劉父之女，王先生為劉父的繼子。1992年，由王先生出資，以劉父名義與劉父單位簽訂購房合同，購買101號(hào)房屋一套，產(chǎn)權(quán)登記在劉父名下。劉父夫婦1995年與王先生簽訂書面協(xié)議約定：購房款由王先生承擔(dān)；劉父夫婦在世，房產(chǎn)歸劉父夫婦所有，王先生有居住權(quán)；劉父夫婦去世后，房屋產(chǎn)權(quán)歸王先生所有，他人無繼承、參與此房的權(quán)益；王先生必須贍養(yǎng)劉父夫婦，為其養(yǎng)老送終。
劉父去世后，劉女士認(rèn)為上述協(xié)議是無效的代書遺囑，要求對(duì)這一房屋依法繼承。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，協(xié)議書內(nèi)容表明王先生及劉父夫婦對(duì)協(xié)議書內(nèi)容知曉并同意，這份協(xié)議書合法有效。101號(hào)房屋應(yīng)屬劉父夫婦的共同財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)劉父已去世，王先生履行了贍養(yǎng)喪葬的義務(wù)，故對(duì)劉父的房屋份額，王先生享有受遺贈(zèng)的權(quán)利。最后，法院確認(rèn)101號(hào)房屋由王先生和劉父的配偶王女士按份所有。
【分析】
在借名買房的協(xié)議中，不僅要約定借名人對(duì)房屋購買進(jìn)行了出資，且需約定雙方存在借名登記的意思表示，明確由借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，否則不構(gòu)成“借名買房”的合意。本案中，王先生雖為購房款的實(shí)際出資人，但是因?yàn)閰f(xié)議書并未明確借名買房的法律關(guān)系，因此，只能以協(xié)議書來確定相關(guān)人的權(quán)利。
書面約定以子名義購房
房屋抵押貸款仍難過戶
2003年，牛父牛母出資以其子牛先生名義與開發(fā)商簽訂購房合同，產(chǎn)權(quán)登記在牛先生名下，房屋交付后由牛父牛母居住使用。2009年，牛父牛母與牛先生簽訂協(xié)議書，載明：所購房屋是由牛父牛母全資購買，房產(chǎn)證寫的是兒子的名字，但沒有牛父牛母任何一人的同意，牛先生不得將此房屋出售或抵押。2013年，牛先生以上述房屋作抵押在銀行辦理了100萬的消費(fèi)貸款并進(jìn)行了抵押登記。牛父牛母隨后要求牛先生將房屋過戶至其名下，牛先生則認(rèn)為自己才是房屋產(chǎn)權(quán)人，并表示房屋上的抵押登記未予解除，無法過戶。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議，可以認(rèn)定雙方存在借名買房的合同關(guān)系，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，應(yīng)依約履行，對(duì)借名人依據(jù)合同約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記可予支持。但現(xiàn)房屋上因設(shè)立了抵押登記，在抵押登記解除之前，程序上無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。最后，法院判決牛先生在房屋抵押登記解除之日協(xié)助其父母辦理房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將房屋過戶至其父母名下。
【分析】
在涉及借名買房情形的案件中，如果雙方有書面協(xié)議對(duì)出資、借名的事實(shí)予以確認(rèn)，則可認(rèn)定雙方成立借名買房的法律關(guān)系。在不違反國家、集體或第三人利益及法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定情況下，借名買房協(xié)議有效。但是在不滿足過戶、交房條件的情況下，仍無法支持借名人辦理過戶、交付房屋的訴求。
借名買房牽扯法律問題多
具有風(fēng)險(xiǎn)要謹(jǐn)慎
根據(jù)北京地區(qū)的司法實(shí)踐，關(guān)于借名買房協(xié)議的效力問題，現(xiàn)有規(guī)定認(rèn)為：（1）當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。（2）當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購買確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。（3）借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。
最后，在此提醒大家，借名買房的背后法律問題較多，對(duì)此應(yīng)慎重。 |
