2016年的全國樓市的“9·30”調(diào)控潮將滿一年。每年的“9·30”都被看成是觀察樓市風(fēng)向標(biāo)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。去年此時(shí)，熱點(diǎn)城市紛紛出臺(tái)調(diào)控政策，嚴(yán)控房價(jià)的思路和措施連貫至今；統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，全國已有超過100個(gè)城市出臺(tái)樓市新政。“金九銀十”的樓市旺季即將迎來最高潮的“黃金周”，從9月22日開始，新一輪調(diào)控風(fēng)潮再度掀起，4天內(nèi)9座城市陸續(xù)發(fā)聲，值得注意的是，本輪調(diào)控的重點(diǎn)指向了“限售”。
“限售”新政釋放新信號(hào)
從9月22日晚間開始，重慶、南昌、西安、南寧、貴陽、長沙、石家莊、武漢、無錫9個(gè)城市接連出臺(tái)樓市新政，掀起了自去年“9·30”新政以來的新一輪集中調(diào)控高潮，可以說是一個(gè)新版的“9·30”新政也不為過。短短4天內(nèi)，9城樓市攪動(dòng)風(fēng)云，釋放出新的信號(hào)。
從各城市新政措施來看，啟動(dòng)限售是最主要的部分。其中，重慶和南昌要求新購住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿兩年后才能上市交易；南寧要求在市區(qū)（不含武鳴區(qū)）購買第二套及以上住房，須證過兩年（即取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證兩年）方可轉(zhuǎn)讓；長沙要求購房滿3年方可交易，貴陽也要求購買新建商品住房3年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓；石家莊要求新購住房及二手房5年內(nèi)不得上市交易。與上述6城不同，西安新政并未涉及限售，而是通過商品房價(jià)格申報(bào)控制房價(jià)，武漢則是規(guī)范開發(fā)商銷售行為，率先叫停“必須全款”和“全款優(yōu)先”。
9月25日，無錫市住建局官網(wǎng)掛出關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的補(bǔ)充意見，調(diào)整了限購等政策。無錫市成為前述8個(gè)城市之后首個(gè)跟進(jìn)的城市。值得關(guān)注的是，無錫出臺(tái)了“加強(qiáng)版”限購令，要求本地人分區(qū)域禁購第三套新建商品住房；外地人限購一套住房并需在錫繳納社保滿2年；第二次使用公積金貸款，首付比例不低于四成。“無錫的新政對(duì)于公積金貸款政策作出了調(diào)整，這是一個(gè)很強(qiáng)烈的信號(hào)。”業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前，全國多地的商業(yè)銀行對(duì)貸款政策已經(jīng)開始收緊，無錫樓市發(fā)布的新政中，對(duì)于公積金貸款的收緊，這意味著全國多地的公積金貸款政策也有進(jìn)一步收緊的趨勢(shì)。
調(diào)控城市房價(jià)漲幅排名靠前
據(jù)8月國家統(tǒng)計(jì)局70大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，長沙新房價(jià)格同比漲幅最高，達(dá)到16.9%，二手房價(jià)格同比漲幅位居第二，達(dá)到20.2%；西安新房價(jià)格同比漲幅并列第四，達(dá)到14.7%；南寧新房價(jià)格同比漲幅也超過12%；南昌新房價(jià)格環(huán)比漲幅排名并列第三，貴陽新房價(jià)格環(huán)比漲幅并列第五。由此可見，本輪調(diào)控中率先動(dòng)手的，均是近期房價(jià)漲幅排名靠前的城市。
值得注意的是，除了房屋交易外，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月這8個(gè)城市土地市場也比較火熱，重慶土地出讓金超過千億元，武漢、西安、南昌、石家莊、長沙等城市土地出讓金均超過200億元，多個(gè)城市刷新了歷史同期紀(jì)錄。
隨著一線城市房地產(chǎn)調(diào)控的快速加碼，越來越多的企業(yè)和投資者將眼光集中到了二三線城市，尤其是上面幾輪房地產(chǎn)上漲尚未波及的弱二線或強(qiáng)三線城市，從而引發(fā)了今年以來的新一輪房地產(chǎn)上漲風(fēng)潮。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這些被調(diào)控的城市總體上仍然是未來的人口凈流入城市，房價(jià)上漲的壓力一定程度上客觀存在，調(diào)控也符合常規(guī)。
有利于穩(wěn)定市場預(yù)期
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年截至目前，全國已經(jīng)有超過100個(gè)城市（縣級(jí)以上）發(fā)布了與房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的措施，超150條。僅北京一個(gè)城市，就發(fā)布超20條新政。同時(shí)，全國15個(gè)熱點(diǎn)城市發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策均超過4條。
新一輪限售再次印證了“房子是用來住的，不是用來炒的”核心。相比于以往常見的調(diào)控手段，如：限購、限貸政策，本輪調(diào)控所指向的“限售”可以短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行降溫。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受媒體采訪時(shí)表示，之所以強(qiáng)調(diào)“限售”而不是“限購”，主要是因?yàn)檫@幾個(gè)城市是去庫存和控房價(jià)并軌的城市；通過限售，既能實(shí)現(xiàn)去庫存的導(dǎo)向，同時(shí)也可以防范各類短期資金套現(xiàn)。這對(duì)炒房行為會(huì)有較大遏制，將使市場更加理性。此外，限售有利于進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期，未來不排除會(huì)有城市跟進(jìn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從房地產(chǎn)市場看，這種限售明顯打擊了房產(chǎn)投機(jī)和投資行為，使房地產(chǎn)的投資屬性降低。對(duì)于加杠桿的投資者來說，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來越大。 |
