剛剛公布了中期業(yè)績的眾多品牌房企，進(jìn)入9月份后又馬不停蹄的披露了各自的銷售簡報(bào)。
《證券日報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，房企第一梯隊(duì)的三家公司碧桂園、恒大、萬科，前8個(gè)月的銷售金額已經(jīng)超過1萬億元，全年銷售均有望超過5000億元。
保利地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理余英此前指出，未來龍頭房企占據(jù)的市場份額會(huì)越來越大，集中度會(huì)越來越高，可能年銷售萬億元才是真正的高度。
此外，根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，30家已披露銷售數(shù)據(jù)的房企，8月份合計(jì)銷售金額為2691.8億，較去年同期的2540億元增長6%。
“整體看，雖然一、二線城市遭遇調(diào)控，但全國房地產(chǎn)銷售面積與金額再次刷新同期紀(jì)錄，全年數(shù)據(jù)則有望再創(chuàng)新高。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，前7個(gè)月全國商品房銷售面積86351萬平方米，同比增長14%，增速比前6個(gè)月回落2.1%。其中，住宅銷售面積增長11.5%，辦公樓銷售面積增長33.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長29.4%。商品房銷售額68461億元，增長18.9%，增速回落2.6%。其中，住宅銷售額增長15.9%，辦公樓銷售額增長27.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長38.7%。
三強(qiáng)銷售破萬億元
9月11日，碧桂園發(fā)布公告稱，截至2017年8月31日，集團(tuán)及其附屬公司，連同合營公司和聯(lián)營公司累計(jì)銷售金額約為3806.7億元，同比增長112.16%，銷售建筑面積約4212萬平方米。其中，碧桂園權(quán)益所有人的應(yīng)占合同銷售額及銷售建筑面積分別為2744.3億元、3174萬平方米。僅8月份，碧桂園便實(shí)現(xiàn)合同銷售金額467.7億元，銷售面積517萬平方米。
據(jù)悉，碧桂園前8個(gè)月的銷售業(yè)績已接近今年初發(fā)布的銷售目標(biāo)（4000億元），更是遠(yuǎn)超去年3088億元的全年銷售額。
而碧桂園總裁莫斌也在不久前宣布，將2017年的銷售目標(biāo)從4000億元上調(diào)至5000億元，“新的銷售目標(biāo)我們說到做到，也不排除會(huì)完成得更好”。
萬科方面，8月份公司實(shí)現(xiàn)銷售金額370.4億元，同比上升85.11%；銷售面積273.9萬平方米，同比增加68.97%。今年前8個(gè)月，萬科累計(jì)完成銷售金額3497.8億元，同比上升47.26%，距離2016年全年3647.7億元的銷售規(guī)模僅一步之遙。
此外，去年的銷售冠軍恒大，8月份實(shí)現(xiàn)合約銷售金額334.3億元，合約銷售面積332.1萬平方米。前8個(gè)月恒大合計(jì)完成銷售金額3216.8億元，同比增長38%；累計(jì)銷售面積3246.7萬平方米，同比增長10.4%。其中權(quán)益銷售金額達(dá)2291.6億元。
值得注意的是，雖然恒大在銷售規(guī)模上略落后于碧桂園和萬科，但在創(chuàng)造利潤的能力上，恒大則取得了長足的進(jìn)步。
公司總裁夏海鈞在中期業(yè)績會(huì)上表示，恒大今年肯定能完成4500億元的銷售目標(biāo)，如果放寬利潤指標(biāo)的要求，6000億元也是能達(dá)到的。
對于上述三家龍頭房企，有業(yè)內(nèi)人士指出，從債務(wù)結(jié)構(gòu)和資金安全角度看，萬科最有優(yōu)勢，可利用的杠桿空間還很大；而在土地儲(chǔ)備上，碧桂園與恒大則遙遙領(lǐng)先。隨著萬科加大在土地市場上的投入，其負(fù)債料將增加；另一方面，碧桂園與恒大均有意進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，其中恒大明確表示會(huì)放緩拿地步伐，碧桂園則透露其不追求高速發(fā)展，而是追求有質(zhì)量的發(fā)展。兩相比較，房企三強(qiáng)在未來一段時(shí)間里，于規(guī)模上仍會(huì)呈現(xiàn)出你追我趕的景象。后面的房企倘若今年不能邁入3000億元的銷售門檻，未來恐怕就很難擠入第一集團(tuán)了。
拿地積極
實(shí)際上，為了繼續(xù)保持規(guī)模增長，加之銷售情況的良好，龍頭房企們于拿地方面仍舊表現(xiàn)活躍。
數(shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月，從拿地權(quán)益金額來看，碧桂園以1353億元的土地成交權(quán)益金額繼續(xù)位居榜首，萬科以917億元上升至第二位，保利以791億元繼續(xù)穩(wěn)居第三位，恒大、中海、龍湖緊隨其后。而TOP10企業(yè)前8個(gè)月拿地總金額高達(dá)6184億元，占TOP50企業(yè)的51%，大型龍頭房企的土地資源優(yōu)勢愈發(fā)凸顯。
同時(shí)，股權(quán)并購也已經(jīng)越來越多的成為龍頭房企增加土地儲(chǔ)備的一種方式，相比招拍掛，房企以并購方式獲取的土地，成本往往更低。
例如融創(chuàng)此前斥資438億元并購的萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目（持有91%股權(quán)），折合的樓面地價(jià)不足2000元/平方米，部分地價(jià)甚至低于當(dāng)初萬達(dá)拿地的價(jià)格，業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為孫宏斌（融創(chuàng)中國董事長）撿了一個(gè)“大便宜”，并使之具備了沖擊第一集團(tuán)的實(shí)力。
而萬科于6月底拿下的廣信資產(chǎn)包（含股權(quán)和債券），雖然總價(jià)高達(dá)551億元，但資產(chǎn)包內(nèi)包含廣州市區(qū)16 宗可開發(fā)土地，對應(yīng)權(quán)益可開發(fā)計(jì)容面積約為211萬平方米，其中約98%均位于荔灣區(qū)、越秀區(qū)，周邊基礎(chǔ)設(shè)施及配套完善，地理位置非常優(yōu)越，屬于十分稀缺的戰(zhàn)略資源。“土地集中有利于統(tǒng)一的規(guī)劃開發(fā)，可為企業(yè)解約大量的人力物力，同時(shí)如果是招拍掛的形式，即便花費(fèi)更多，也不可能一下子獲取廣州市區(qū)這么多土地。”有行業(yè)分析師稱。
碧桂園首席財(cái)務(wù)官及副總裁伍碧君則表示，“并購是主流的擴(kuò)張方式，碧桂園也有項(xiàng)目在洽談，適當(dāng)時(shí)間會(huì)進(jìn)行公告。”
此外，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)也已經(jīng)成為龍頭企業(yè)穩(wěn)定獲取土地儲(chǔ)備的法寶。碧桂園方面透露，其參與的一級(jí)土地開發(fā)項(xiàng)目，可售資源達(dá)10563億元。莫斌指出，一級(jí)土地開發(fā)是碧桂園為持續(xù)發(fā)展做出的戰(zhàn)略部署。融創(chuàng)方面則表示，公司目前持有5000萬平方米一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目。
需要注意的是，聯(lián)合拿地開發(fā)也已經(jīng)成為大型房企的主流選擇。以執(zhí)行“小股操盤”策略的萬科為例，截至8月底，萬科通過招拍掛取得的117塊土地中，合作拿地達(dá)到51幅，占比44%。“不止是小開發(fā)商和龍頭開發(fā)商的合作，隨著土地價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升，大型房企間的合作也越來越多，而這也有助于房企分散風(fēng)險(xiǎn)。”有分析人士稱。 |
