過去兩年的樓市爆發(fā)為今年的房企帶來(lái)了銷售業(yè)績(jī)和利潤(rùn)的最快上漲。從已發(fā)布上半年業(yè)績(jī)報(bào)告的近90家房企表現(xiàn)看，78家A股上市房企合計(jì)凈利潤(rùn)達(dá)到了341.3億元，凈利潤(rùn)率為11.6%，過去三年這一指標(biāo)均是個(gè)位數(shù)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，過去兩年房屋交付，上市公司進(jìn)入結(jié)算利潤(rùn)環(huán)節(jié)，成績(jī)才會(huì)如此亮眼。從市場(chǎng)走勢(shì)看，隨著調(diào)控收緊，下半年房企數(shù)據(jù)會(huì)出現(xiàn)明顯回落。
利潤(rùn)率重回兩位數(shù)
土地成本持續(xù)走高、房企經(jīng)營(yíng)成本增加等原因疊加，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率不斷下滑，近幾年行業(yè)平均利潤(rùn)率均不足10%。不過，今年上半年，已發(fā)布上半年業(yè)績(jī)房企的平均利潤(rùn)率出現(xiàn)上漲，再度回歸兩位數(shù)。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月28日，發(fā)布半年報(bào)的上市公司合計(jì)接近90家，港股近10家，另外A股合計(jì)80家，整體看，房企的平均凈利潤(rùn)率均再次站穩(wěn)兩位數(shù)。80家A股上市房地產(chǎn)公司合計(jì)營(yíng)收3202億元，凈利潤(rùn)達(dá)到了367.2億元，凈利潤(rùn)率達(dá)到11.5%，相比2016年上半年同期這78家房企的凈利率9.8%，上漲了接近2個(gè)百分點(diǎn)。
值得注意的是，A股上市房企2014年平均凈利潤(rùn)率為9.6%，2015年為8.3%，而2016年為8.2%，已經(jīng)連續(xù)三年在個(gè)位數(shù)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，房地產(chǎn)全行業(yè)利潤(rùn)依然不足銀行零頭，不過房地產(chǎn)行業(yè)全面上行，包括萬(wàn)科等龍頭企業(yè)凈利潤(rùn)率均有明顯上行。預(yù)計(jì)2017年房企平均利潤(rùn)率將再回兩位數(shù)。
以萬(wàn)科為例，今年上半年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)73億元，同比增長(zhǎng)36.5%，而萬(wàn)科2016年上半年凈利潤(rùn)僅為7.2%；同為地產(chǎn)行業(yè)三強(qiáng)的恒大，今年上半年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)更加驚人，恒大上半年實(shí)現(xiàn)歸屬股東利潤(rùn)188.3億元，同比暴增832.2%。
張大偉認(rèn)為，因?yàn)檫^去兩年多的樓市行情火熱，2017年房企將迎接歷史上銷售業(yè)績(jī)與利潤(rùn)上漲最迅速的一年。從上半年的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)看，大部分主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的企業(yè)收獲頗豐。隨著房源交付，上市公司年報(bào)進(jìn)入結(jié)算利潤(rùn)環(huán)節(jié)，導(dǎo)致利潤(rùn)率上升。
不過，并非所有房企凈利潤(rùn)都在增長(zhǎng)，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月28日，A股82家上市房企營(yíng)業(yè)收入總計(jì)高達(dá)4946億元，同比上漲6%；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)合計(jì)461億元，同比僅增長(zhǎng)24%。其中，32家上市房企歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)下滑，占比接近四成；14家虧損，占比接近兩成。
下半年將明顯回落
“盡管今年樓市調(diào)控收緊，但市場(chǎng)表現(xiàn)依然樂觀，從全國(guó)看，今年上半年房地產(chǎn)銷售面積與金額再次刷新歷史同期紀(jì)錄，預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)銷售金額與面積將再次創(chuàng)造歷史紀(jì)錄。”張大偉如是說。
張大偉進(jìn)一步解釋稱，樓市調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響在二季度末才開始顯現(xiàn)，由于前兩年的樓市銷售火爆，市場(chǎng)主要房企可結(jié)算貨值充沛，業(yè)績(jī)較為穩(wěn)健。從已經(jīng)公布業(yè)績(jī)預(yù)告的房企來(lái)看，預(yù)虧的均為轉(zhuǎn)型或者中小型房企，主要業(yè)務(wù)依然是房地產(chǎn)的房企業(yè)績(jī)?yōu)檎鲩L(zhǎng)。
但是，在一二線城市樓市調(diào)控加碼的影響下，特別是從2017年初開始的一二線城市限價(jià)等政策的影響下，部分房企銷售速度開始放緩。從全國(guó)主要城市銷售數(shù)據(jù)看，7-8月大部分熱點(diǎn)城市銷售均出現(xiàn)了環(huán)比與同比的調(diào)整，一二線城市環(huán)比下調(diào)明顯，整體市場(chǎng)分化趨勢(shì)加快。雖然大部分房企完成了半年目標(biāo)，但2017年下半年的趨勢(shì)性下調(diào)難以避免。
從市場(chǎng)走勢(shì)看，隨著一二線城市的調(diào)控收緊，預(yù)計(jì)房企在下半年的數(shù)據(jù)會(huì)有非常明顯的回落。雖然房企在2016年收獲了豐收年，但總體看，在2016年“9·30”開始的這一輪調(diào)控中，樓市在2017年將面臨非常明顯的降溫風(fēng)險(xiǎn)。大部分房企都在2016年拿了價(jià)格較高的土地，這種情況下，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期非常高，而調(diào)控又導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲難度非常大。
其次，資金成本逐漸增加，對(duì)于房企而言，今年各種融資渠道壓力逐漸增加，資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)逐漸積累。從資金及銷售等方面看，2018年上半年房企的風(fēng)險(xiǎn)可能加大。
在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，大型房企資金量較充足，償債能力狀況較好，對(duì)銷量下滑的緩沖能力較強(qiáng)。且本輪地產(chǎn)周期中多數(shù)龍頭企業(yè)拿地有節(jié)奏，存貨銷售比普遍較低，未來(lái)去庫(kù)存壓力不大。中小型房企整體狀況劣于大型房企，資金鏈脆弱，對(duì)銷量下滑的緩沖能力較弱，未來(lái)可能有償債風(fēng)險(xiǎn)。
多元化“收獲期”尚未到來(lái)
值得一提的是，近年來(lái)，為尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，房企紛紛進(jìn)行多元化布局，但是，從今年上半年諸多房企發(fā)布的業(yè)績(jī)報(bào)告來(lái)看，房企的多元化業(yè)務(wù)并未給業(yè)績(jī)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性貢獻(xiàn)。
除新興的長(zhǎng)租公寓、共享辦公、特色小鎮(zhèn)之外，養(yǎng)老、金融、物流、文旅等領(lǐng)域房企均有涉足。有些領(lǐng)域是房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，成為房企主營(yíng)業(yè)務(wù)的助力，而有些領(lǐng)域則與房產(chǎn)無(wú)關(guān)，如新能源領(lǐng)域。
從已經(jīng)發(fā)布上半年業(yè)績(jī)報(bào)告的房企表現(xiàn)來(lái)看，絕大數(shù)房企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然是業(yè)績(jī)的絕對(duì)主力，無(wú)論是營(yíng)收還是利潤(rùn)上，多元化業(yè)務(wù)支撐房企業(yè)績(jī)的僅是少數(shù)。以萬(wàn)科為例，萬(wàn)科近年來(lái)多元化布局開始提速，但今年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告中，房地產(chǎn)銷售仍占據(jù)業(yè)績(jī)的90%以上，多元化效果仍未顯現(xiàn)。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，房企單純依靠土地開發(fā)獲取的利潤(rùn)開始下滑，在此情況下，不少房企另辟蹊徑，嘗試進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型以謀求更強(qiáng)的盈利能力。不可否認(rèn)的是，多元化發(fā)展戰(zhàn)略在一定程度上可以分擔(dān)、相對(duì)弱化企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；然而，目前很多多元化業(yè)務(wù)可能潛在利潤(rùn)較高，但投資回報(bào)周期長(zhǎng)，除非大規(guī)模布局，否則短期內(nèi)很難產(chǎn)生足夠的營(yíng)收規(guī)模。
對(duì)于許多房企而言，希望通過多元化來(lái)尋求利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)并非朝夕之間的事，目前來(lái)看，房企多元化尚未迎來(lái)收獲期，凈利潤(rùn)的下滑是一次巨大的考驗(yàn)，同時(shí)，規(guī)模與利潤(rùn)的平衡至關(guān)重要。 |
