上個(gè)月，多個(gè)樓盤以低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格入市，推動(dòng)了東莞新建商品住宅成交回穩(wěn)。房企讓利，終于止住限購(gòu)升級(jí)加碼的情況下東莞樓市成交持續(xù)下滑的步伐，以38.7萬(wàn)平方米的成交量在谷底企穩(wěn)。
在房?jī)r(jià)方面，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月東莞住宅成交均價(jià)企穩(wěn)在1.6萬(wàn)元/平方米左右。特別是7月的房?jī)r(jià)，同比漲幅創(chuàng)下近20個(gè)月以來(lái)的最低，樓市調(diào)控政策對(duì)東莞樓市效果顯著。
成交：
7月成交套數(shù)同比減53%
合富大數(shù)據(jù)顯示，7月東莞新建商品住房供需雙雙回落，供應(yīng)約44.2萬(wàn)平方米4045套，同比減少35%，環(huán)比微增；簽約38.7萬(wàn)平方米3455套，同比大幅減少53%，環(huán)比減少7%，與6月份基本持平。此外，今年前7個(gè)月東莞新建商品住房供應(yīng)252萬(wàn)平方米，同比減46%；簽約270萬(wàn)平方米，同比減少55%。
自東莞樓市“4·10新政”出臺(tái)以來(lái)，住宅成交量連跌2個(gè)月，在5月跌入谷底，成交量還不到3000套，創(chuàng)下歷史上5月“黃金月”最慘淡紀(jì)錄。進(jìn)入6月，成交量略有回升，7月環(huán)比微降，沒(méi)有出現(xiàn)大幅度下滑。
不過(guò)，東莞住宅供需仍然處于谷底。東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月東莞住宅供應(yīng)創(chuàng)2013年以來(lái)同期新低，住宅成交則創(chuàng)下近3年同期新低。
合富研究院認(rèn)為，東莞樓市成交已擺脫持續(xù)下跌的困境，處于底部回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。
房?jī)r(jià)：
環(huán)比保持基本持平態(tài)勢(shì)
合富研究院指出，東莞成交形勢(shì)的改善，主要?dú)w功于開發(fā)商價(jià)格讓利。7月新品刺激、價(jià)格理性、政策消化等因素促成了樓市回暖跡象。但由于成交量基數(shù)仍較低，樓市低迷態(tài)勢(shì)未得到根本改觀，后市消化壓力仍然不小。
據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1~7月東莞新建住宅成交均價(jià)16266元/平方米，同比上漲28%，漲幅較去年同期回落5個(gè)百分點(diǎn)。而今年1~7月簽約量?jī)H是2016年全年的30%，由此可見(jiàn)，東莞限購(gòu)政策給樓市成交帶來(lái)的影響很大，效果顯著。另外，7月全市新建商品住房簽約均價(jià)16543元/平方米，同比上漲約15.4%，環(huán)比微跌1%，呈現(xiàn)穩(wěn)定。
合富研究院分析認(rèn)為，在樓市限購(gòu)升級(jí)加碼之下，對(duì)東莞房?jī)r(jià)的調(diào)控作用效果明顯，房?jī)r(jià)環(huán)比保持基本持平態(tài)勢(shì)，普遍新盤調(diào)低價(jià)格，低于預(yù)期價(jià)入市，部分舊盤出現(xiàn)價(jià)格讓利。
漲幅：
7月均價(jià)漲幅持續(xù)收窄
值得慶幸的是，雖然房?jī)r(jià)仍然維持在1.6萬(wàn)元/平方米以上，但是漲幅較去年明顯下降。特別是7月份，東莞住宅成交均價(jià)同比漲幅創(chuàng)下過(guò)去20個(gè)月的最低，約為15.4%，說(shuō)明在限購(gòu)政策升級(jí)加碼之下，房?jī)r(jià)由過(guò)快上漲，已經(jīng)逐漸回歸理性。
合富大數(shù)據(jù)顯示，東莞房?jī)r(jià)同比漲幅從去年10月最高的76%持續(xù)減小至今年7月的約15.4%，創(chuàng)過(guò)去20個(gè)月以來(lái)最低。合富研究院表示，由于2016年下半年房?jī)r(jià)基數(shù)較高，今年房?jī)r(jià)穩(wěn)定，故預(yù)計(jì)接下來(lái)的8~12月，房?jī)r(jià)同比漲幅將進(jìn)一步壓縮。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，7月住宅均價(jià)環(huán)比下降的原因，一是單價(jià)較低的區(qū)域成交活躍， 出現(xiàn)多個(gè)成交火熱的樓盤；二是市場(chǎng)回歸理性，部分新盤定價(jià)略低于市場(chǎng)預(yù)期，個(gè)別在售項(xiàng)目開始小幅降價(jià)促銷。
區(qū)域：
城區(qū)成交表現(xiàn)搶眼
在東莞樓市限購(gòu)政策出臺(tái)后，臨深片區(qū)成交回落，主城區(qū)樓市成交回歸前列。特別是7月份，多個(gè)城區(qū)樓盤新品上市，定價(jià)合理，更是給東莞樓市帶來(lái)了一絲暖意。
合富大數(shù)據(jù)顯示，7月份東城樓市以643套奪得7月銷售冠軍，南城和莞城成交量亦入圍前十，分別為第6和第7名。東莞城區(qū)受供應(yīng)量嚴(yán)重不足影響，需求受壓抑，成交量多年保持低迷，7月城區(qū)有三個(gè)區(qū)域上榜，成為樓市一大亮點(diǎn)。
記者了解到，7月份萬(wàn)科中天城市花園、漾城等樓盤開盤入市，定價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以下，低于市場(chǎng)預(yù)期，也推動(dòng)了大量購(gòu)房者入市。
從區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看，另一大亮點(diǎn)則為臨廣片區(qū)（水鄉(xiāng)片）表現(xiàn)突出，排名第3和第5均為該片區(qū)。水鄉(xiāng)片區(qū)隨著望洪樞紐軌道優(yōu)勢(shì)的進(jìn)一步推進(jìn)，在新品刺激下，保持較好的成交勢(shì)頭。
后市
樓盤促銷讓利力度將加大
在多個(gè)樓盤“以價(jià)換量”試探市場(chǎng)后，接下來(lái)樓市將加大讓利步伐，房企促銷力度加大，以換取成交量。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心表示，按照“量先價(jià)后”的原則，樓市限購(gòu)后成交量已出現(xiàn)明顯萎縮，但房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定。成交量遲遲未能突圍，低迷行情延續(xù)，促銷讓利的力度將會(huì)增大。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心相關(guān)人士表示，目前市場(chǎng)上已有不少項(xiàng)目下調(diào)房?jī)r(jià)備案。一種是貨量積壓類項(xiàng)目，對(duì)部分滯銷單位下調(diào)備案價(jià)格，下調(diào)幅度5%～8%。第二種是尾盤項(xiàng)目。尾盤項(xiàng)目房源不多，且以滯銷房源為主，調(diào)整幅度較大，下調(diào)幅度在2000~3000元/平方米。
庫(kù)存
去庫(kù)存時(shí)間約需8個(gè)月
合富大數(shù)據(jù)顯示，總體而言，東莞新建商品住房庫(kù)存面積變化不明顯，4~7月穩(wěn)定在310萬(wàn)~315萬(wàn)平方米，去庫(kù)存時(shí)間穩(wěn)定在8個(gè)月上下。無(wú)論從庫(kù)存基數(shù)還是去庫(kù)存時(shí)間來(lái)看，可反映出當(dāng)前東莞庫(kù)存水平仍處偏低水平，支撐了房?jī)r(jià)整體表現(xiàn)穩(wěn)定。
優(yōu)房超·瑞城搜也認(rèn)為，以近12個(gè)月的消化速度計(jì)算，目前東莞住宅庫(kù)存量的消化周期為7.61個(gè)月，消化周期呈逐步上升的態(tài)勢(shì)，東莞住宅去貨壓力增加。 |
