雖然碧桂園、恒大等企業(yè)在上半年依舊交出了奪目的成績(jī)單，但是這只是個(gè)案。北京商報(bào)記者對(duì)現(xiàn)已發(fā)布前6個(gè)月銷售業(yè)績(jī)的房企數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理對(duì)比發(fā)現(xiàn)，在20家上市房企中，只有8家房企的銷售額增速比去年同期有所增長(zhǎng)，剩余12家增速出現(xiàn)回落，且回落幅度較大。此外，剛公布的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速放緩，增速比一季度回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，看似仍舊狂奔的房企開(kāi)始顯現(xiàn)疲態(tài)。
增速回落
上半年有7家房企突破千億元銷售大關(guān)，而更多的房企則行駛在年度業(yè)績(jī)千億元大關(guān)的路上。然而，房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俚奈C(jī)則已初顯。
北京商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，排名靠前的典型品牌房企中，上半年銷售額增速同比下降的企業(yè)為數(shù)不少，其中包括萬(wàn)科、保利、融創(chuàng)、華夏幸福、金地、華潤(rùn)、綠城、富力、遠(yuǎn)洋等龍頭房企。
實(shí)際上，5月房企業(yè)績(jī)已出現(xiàn)明顯的環(huán)比下滑。數(shù)據(jù)顯示，包括萬(wàn)科、碧桂園、恒大、保利、龍湖、中海等房地產(chǎn)企業(yè)銷售額均出現(xiàn)不同程度的環(huán)比下滑。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部首席分析師張大偉預(yù)測(cè)，企業(yè)之間分化非常明顯，多家立足核心城市的上市房企營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)率出現(xiàn)了雙下調(diào)，特別是北京、上海等城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策從嚴(yán)，對(duì)于這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，預(yù)計(jì)2017年市場(chǎng)很難樂(lè)觀。
影響開(kāi)發(fā)商回款速度的信貸因素也需要引起企業(yè)的關(guān)注。從上半年數(shù)據(jù)來(lái)看，房貸占比與房貸新增都出現(xiàn)了環(huán)比下行，相比2016年下半年明顯減少。特別是一線城市，房貸二季度開(kāi)始明顯萎縮，這也是5月后部分城市房?jī)r(jià)漲幅放緩、市場(chǎng)平穩(wěn)的最主要原因。
投資增幅下降
在房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彽耐瑫r(shí)，行業(yè)投資增速也于5月出現(xiàn)拐點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年1-6月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資50610億元，同比名義增長(zhǎng)8.5%，增速比1-5月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，繼前5個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)之后，開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)回落。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，前6個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)回落主要是去年同期基數(shù)開(kāi)始上升，導(dǎo)致當(dāng)前增幅繼續(xù)上升空間不大。
商品房銷售沒(méi)有明顯下滑的原因主要與三四線城市的托底效應(yīng)有關(guān)。目前很多三四線城市市場(chǎng)交易較為活躍，這也使得商品房銷售金額等數(shù)據(jù)的同比增幅曲線有所反彈。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，從供地節(jié)奏看，依然是在增加的，但從開(kāi)發(fā)商拿地資金面看，其實(shí)已經(jīng)收緊。開(kāi)發(fā)商在三季度應(yīng)警惕一個(gè)新矛盾，即供地規(guī)模的增加和房企拿地預(yù)算的減少。從開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金的狀況來(lái)看，當(dāng)前基本屬于穩(wěn)定，這或和房企銷售回款速度上升有關(guān)系。但未來(lái)企業(yè)仍需防范資金成本上升所帶來(lái)的利空效應(yīng)。
開(kāi)發(fā)商的自我救贖
面對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鏊傧禄?、行業(yè)投資放緩、信貸政策收緊的多重不利因素，下半年房企需要尋求更為積極的應(yīng)對(duì)策略。
專家預(yù)測(cè)，下半年龍頭房企還將加速轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)合理布局，加大對(duì)三四線城市，尤其是位于熱點(diǎn)城市周邊的三四線城市的投資，來(lái)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。上半年，受調(diào)控政策密集影響，一線城市交易量遭冰凍，二線城市冷熱不均，三四線城市卻成為房企規(guī)?；鲩L(zhǎng)的重要助力。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，上半年商品房銷售額同比增長(zhǎng)21.5%，三四線城市在去庫(kù)存中擔(dān)當(dāng)了主力。三四線城市去庫(kù)存仍未結(jié)束，房企拿地也偏向這些城市，下半年將成為企業(yè)的“糧倉(cāng)”。
實(shí)際上，上半年各地在供地動(dòng)作上表現(xiàn)也較為明顯，部分三四線城市加入了供地?zé)岢?，這也是上半年投資數(shù)據(jù)沒(méi)有明顯收窄的原因之一。此類區(qū)域預(yù)計(jì)三季度會(huì)繼續(xù)延續(xù)。
隨著利潤(rùn)率的下滑，以及貨幣政策收緊，各地調(diào)控手段的持續(xù)，房企的日子只能越來(lái)越難。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，將重點(diǎn)瞄準(zhǔn)前期房?jī)r(jià)上漲幅度不算太大的二線城市，尤其是各項(xiàng)政策寬松的三四線城市幾乎是完成業(yè)績(jī)目標(biāo)的最主要選項(xiàng)之一。 |
