再過兩個(gè)月，潘石屹（SOHO中國董事長）可能就會(huì)鎖定北京光華路SOHO2和上海凌空SOHO的買家了。這意味著，加上前幾日以35.73億元售出的上海虹口SOHO，2017年，SOHO中國將有可能收到整售三個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金，這是一筆會(huì)超過100億元規(guī)模的資金。
如此大規(guī)模的現(xiàn)金回流到上市平臺(tái)，如何花？
“主要還是投到SOHO 3Q（以下或簡稱3Q）業(yè)務(wù)上來，還有一些可能用于分紅。”潘石屹接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，接下來，SOHO中國將向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，不會(huì)再拿地建房，將集中精力聚焦SOHO 3Q的發(fā)展，以租賃方式獲取物業(yè)，再改造成SOHO 3Q進(jìn)行運(yùn)營管理，該業(yè)務(wù)將成為SOHO中國未來兩三年之后新的業(yè)績增長點(diǎn)。
值得關(guān)注的是，即使手握大量現(xiàn)金，按照潘石屹的計(jì)劃，在接下來的兩個(gè)月里，還會(huì)進(jìn)行一輪融資。潘石屹向《證券日報(bào)》記者透露，將會(huì)把17個(gè)SOHO 3Q整合去融資，實(shí)現(xiàn)其品牌價(jià)值。至于未來是否有分拆上市的計(jì)劃，潘石屹稱，各種可能都是存在的。
告別“買地建房”
事實(shí)上，2012年8月份，潘石屹經(jīng)歷了各種“向哪里轉(zhuǎn)型”的焦慮之后，決定告別散售，向持有物業(yè)運(yùn)營轉(zhuǎn)型，這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型決策造成了SOHO中國股價(jià)應(yīng)聲而落，現(xiàn)金流壓力也接踵而至。
2014年以來，SOHO中國開始以整售資產(chǎn)的方式逐步撤出上海辦公物業(yè)市場，彼時(shí)，恰逢李嘉誠也在拋售上海商業(yè)資產(chǎn)。“落袋為安”或許是這兩位企業(yè)家對上海辦公物業(yè)市場的理解。畢竟，時(shí)至今日，SOHO中國已經(jīng)出售了大量商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)（詳情見《證券日報(bào)》此前刊發(fā)的《SOHO中國欲再售京滬資產(chǎn) 潘石屹可套現(xiàn)超過340億元》報(bào)道）。更重要的是，SOHO中國自2013年獲取北京麗澤一宗地塊后，已經(jīng)再也沒有任何地塊入賬。
鑒于此，業(yè)內(nèi)有質(zhì)疑聲稱，潘石屹是不是不算一個(gè)開發(fā)商了？
對此，潘石屹向《證券日報(bào)》記者直言，房地產(chǎn)行業(yè)“拿地—開發(fā)—銷售”的這種商業(yè)模式到2017年基本就已經(jīng)結(jié)束了，地價(jià)高，地產(chǎn)企業(yè)利潤率很低，天花板已經(jīng)在來的路上，甚至已經(jīng)來了。SOHO中國不會(huì)再通過拿地去建房，SOHO 3Q接下來的發(fā)展，也要走輕資產(chǎn)化的發(fā)展方向，這也可以理解為SOHO中國開始向輕資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型。
但潘石屹同時(shí)表示，SOHO 3Q本質(zhì)上是房地產(chǎn)產(chǎn)品，SOHO中國手里還有很多項(xiàng)目，一時(shí)半會(huì)兒還告別不了房地產(chǎn)。
不過，他也直言，“在我心里，永遠(yuǎn)不能銷售的是外灘SOHO和望京SOHO”。至于其他項(xiàng)目是否還會(huì)銷售，潘石屹稱，“走一步算一步吧”。
在潘石屹看來，北京商業(yè)物業(yè)不能散售政策的出臺(tái)，意味著商業(yè)物業(yè)除了整售這一條路，其他商業(yè)模式已經(jīng)不存在了。同時(shí)，商用物業(yè)帶來的租金回報(bào)率并不高，他表示，中國利率高，辦公物業(yè)的凈租金回報(bào)率為2.7%左右，其回報(bào)率是美國的一半。
或許，上述因素促使他接下來要著力發(fā)展SOHO 3Q。
欲打包SOHO 3Q融資
據(jù)SOHO中國總裁閻巖向《證券日報(bào)》記者透露，截至到現(xiàn)在，SOHO 3Q有1.7萬個(gè)座位，17個(gè)中心，整體出租率為85%，預(yù)計(jì)到年底出租率將達(dá)到95%。接下來，為了完成SOHO 3Q數(shù)量級的擴(kuò)張，未來除了一線城市，還會(huì)下沉到二線城市，也有可能到三線城市去發(fā)展。
潘石屹也向《證券日報(bào)》記者透露，前幾天，“我與毛大慶（優(yōu)客工場創(chuàng)始人）聊天時(shí)，他告訴我無錫和開封租的最好，我打算8月份回來之后，去開封看看”。
而對于SOHO 3Q新項(xiàng)目的獲取方式，潘石屹表示，不會(huì)拿地再去建設(shè)SOHO 3Q，也不會(huì)整體收購一棟舊有物業(yè)去改造成SOHO 3Q，“我把CBD的房子都賣了，再到別的地方收購破房子，這生意不是做反了嗎？”
對于SOHO 3Q接下來擴(kuò)張方式， SOHO 3Q運(yùn)營總監(jiān)IVY表示，目前的想法是租用現(xiàn)有市場上空置的房產(chǎn)資源，暫時(shí)不輸出管理，因?yàn)橘N牌不利于運(yùn)營管理質(zhì)量的把控。
事實(shí)上，潘石屹私下向《證券日報(bào)》記者透露，接下來可能會(huì)跟開發(fā)商合作，降低租賃成本去擴(kuò)張3Q，但不管跟誰合作，地段是第一位的，3Q本質(zhì)上來說還是房地產(chǎn)生意，但希望SOHO 3Q形成一個(gè)自我發(fā)展和自我循環(huán)的生命體。
值得關(guān)注的是，在潘石屹向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的路上，將會(huì)率先啟動(dòng)一輪資本運(yùn)作。潘石屹向《證券日報(bào)》記者透露，將會(huì)把17個(gè)SOHO 3Q整合后去融資，實(shí)現(xiàn)其品牌價(jià)值。至于未來是否有分拆上市的計(jì)劃，潘石屹稱，各種可能都是存在的。 |
