房企融資渠道受阻 資產(chǎn)證券化提速

時(shí)間:2017-06-13  來源:中國(guó)證券報(bào)-中證網(wǎng)  作者:陽湖網(wǎng)

100008014187_13788967227751.jpg

    近期,銀監(jiān)會(huì)向各銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)》(簡(jiǎn)稱《檢查要點(diǎn)》),其中將違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列入檢查要點(diǎn)。中國(guó)證券報(bào)記者了解到,除了房地產(chǎn)信托,房地產(chǎn)開發(fā)貸、公司債甚至是表外融資的地產(chǎn)基金和資管計(jì)劃等房企“輸血”管道均受限制。有分析人士指出,不斷從嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策下,房地產(chǎn)資金鏈正全線收緊,房企要在優(yōu)勝劣汰中“勝出”,一方面需提升回款能力,另一方面也需探索包括資產(chǎn)證券化在內(nèi)的新型融資渠道。

  資金鏈全線收緊

  根據(jù)《檢查要點(diǎn)》,是否通過股債結(jié)合、合伙制企業(yè)投資、應(yīng)收賬款收益權(quán)等模式變相向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求,或協(xié)助其他機(jī)構(gòu)違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù);“股+債”項(xiàng)目中是否存在不真實(shí)的股權(quán)或債權(quán),是否存在房地產(chǎn)企業(yè)以股東借款充當(dāng)劣后受益人的情況,是否以歸還股東借款名義變相發(fā)放流動(dòng)資金貸款等,都將是監(jiān)管部門的排查重點(diǎn)。

  針對(duì)以往銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)借助一些通道向房企“輸血”的違規(guī)行為,也成為近期銀監(jiān)會(huì)排查重點(diǎn),比如信貸資金是否借道建筑業(yè)或其他行業(yè)投向房地產(chǎn);是否通過同業(yè)業(yè)務(wù)和理財(cái)業(yè)務(wù)或拆分為小額貸款等方式,向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資等。

  實(shí)際上,近幾年來,金融監(jiān)管部門對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸也一直維持“高壓”態(tài)勢(shì)。多位銀行業(yè)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,房地產(chǎn)開發(fā)貸近年來一直是“名單制管理”,部分銀行甚至直接將權(quán)限收歸總行。

  一家股份制銀行華中地區(qū)分行負(fù)責(zé)人告訴記者,該行去年下半年以來沒有發(fā)放過一筆房地產(chǎn)開發(fā)貸,以往通過發(fā)行銀行理財(cái)產(chǎn)品、資管計(jì)劃等給房企融資的渠道也受阻。

  華融信托研究員袁吉偉表示,從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)看,以預(yù)收款、按揭貸款等需求端的資金供給平均占比約為44.7%,這部分資金與房地產(chǎn)銷售緊密相關(guān),由于這部分資金來源占比較大,歷次房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)購(gòu)房需求的抑制,對(duì)這部分資金來源影響非常突出。自籌資金占比平均為38.8%,國(guó)內(nèi)貸款占比約為16.1%,利用外資占比約為0.5%??梢钥闯?,銷售端實(shí)現(xiàn)的資金回籠以及自籌資金對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)影響較大。

  廣發(fā)證券 分析人士認(rèn)為,房企的存量債務(wù)兌付風(fēng)險(xiǎn)需要警惕:一方面,房企資金端在銷售逐步下行以及融資環(huán)境持續(xù)收緊的背景下將繼續(xù)承壓。另一方面,債務(wù)端統(tǒng)計(jì)顯示,過去兩年房企存量債務(wù)的期限在2-3年,未來幾年將迎來集中兌付期。

  資產(chǎn)證券化料成新選擇

  數(shù)據(jù)顯示,從2016年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源來看,定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款、自有資金、銀行貸款、債券、信托資金及私募資管計(jì)劃在整體資金來源中占比較高,分別為29.1%、16.9%、14.2%、12.6%、7.8%、4.6%、4.2%。

  宏觀調(diào)控政策及金融信貸的收緊,對(duì)于房企資金鏈的影響不言而喻。盡管融資渠道受阻,但是房地產(chǎn)銷售、投資、拿地、新開工仍超預(yù)期,投資和融資需求韌性強(qiáng)勁。

  券商分析人士認(rèn)為,除了提升自身的回款能力,房企應(yīng)積極探索如何獲得更高融資權(quán)限、創(chuàng)新融資渠道。雖然資產(chǎn)證券化目前在國(guó)內(nèi)才剛剛起步,但其有望成為房企和資產(chǎn)持有人的主要融資選擇之一。

  中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn),進(jìn)入2017年,各家房企在資產(chǎn)證券化方面不斷提速。 金融街 、世茂集團(tuán)等均有動(dòng)作,6月7日, 泰禾集團(tuán) 發(fā)布公告稱計(jì)劃發(fā)行泰禾物業(yè)(一期)委貸資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券。

  在仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)資本市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人邱義升看來,“鑒于中國(guó)龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模以及銀行和開發(fā)商對(duì)另類融資渠道的需求,CMBS、RMBS和ABS將日益走俏,今后幾年的發(fā)行量勢(shì)必將逐漸走高。”

  中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)洪磊表示,應(yīng)鼓勵(lì)具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)公共基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化并上市交易,再通過公募REITs完成標(biāo)的挑選和組合持有,讓這些REITs成為養(yǎng)老金尋求穩(wěn)健回報(bào)的可靠工具,既能滿足養(yǎng)老資產(chǎn)的投資要求,同時(shí)也縮短了實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資鏈條,切實(shí)降低實(shí)體部門的杠桿率。

視頻推薦

更多>>

常州經(jīng)開區(qū)召開工作思路研討會(huì) 明

區(qū)委理論學(xué)習(xí)中心組學(xué)習(xí)會(huì)召開

區(qū)委常委會(huì)召開會(huì)議

武進(jìn)法治影院2025年度項(xiàng)目發(fā)布

“政企”通力 武進(jìn)“公轉(zhuǎn)水”運(yùn)輸

信承瑞:跨界醫(yī)療進(jìn)軍科技“無人區(qū)”


備案號(hào):蘇ICP備10099057號(hào)   公安備案號(hào):32041202001208號(hào)
Copyright ? All Rights Reserved 版權(quán)所有:常州市武進(jìn)區(qū)融媒體中心