當前，在持續(xù)不斷的調控措施影響下，全國房地產銷售額增速快速回落。然而，全國房地產開發(fā)投資卻逆勢持續(xù)上漲，超出了大多數分析人士的預期。房地產開發(fā)投資逆勢上漲的動因是什么？增長的動力與前景能否保持？這些都是值得深入研究和探討的問題
房地產投資與房地產銷售的趨勢背離
首先，房地產開發(fā)投資加速增長和房地產銷售增速快速回落的背離現(xiàn)象。自2016年10月份新一輪房地產調控以來，全國商品房銷售額增速連續(xù)7個月回落，至今年4月份已回落至20.1%，增速為去年9月的一半。在此期間，房地產開發(fā)投資增速卻連續(xù)5個月不斷攀高，至今年4月份已上升至9.3%，成為穩(wěn)定固定資產投資的核心動力。投資與銷售背離現(xiàn)象，在房地產周期波動的歷史中也曾出現(xiàn)過。歷史上，房地產開發(fā)投資增速回落一般會滯后于銷售額增速回落大約6個月至12個月。當前的房地產投資與銷售的背離趨勢仍符合這一歷史規(guī)律。
然而，當前房地產開發(fā)投資增速的回升，并不能從房屋新開工面積和施工面積的增長中找到數據支持。今年1月份至4月份，全國房屋施工面積和新開工面積同比增速都沒有增長。其中，占主導地位的住房施工面積增速僅為3.1%，與3月份持平，較2016年全年收窄了0.1個百分點。與此同時，房屋新開工面積上漲11.1%，大幅低于上年同期增幅，較3月份回落了0.5個百分點。在這樣的背景下，房地產開發(fā)投資卻逆勢增長，增長的動力來自于哪里？值得進一步分析和探討。
房地產投資持續(xù)回升的動力來自哪
一方面來自建材價格的大幅攀升。根據國家統(tǒng)計局口徑，房地產開發(fā)投資可細分為建筑工程投資、安裝工程投資、設備工器具購置、土地購置費和其他費用。2016年，全國房地產開發(fā)投資總額為10.26萬億元，其中建筑工程投資6.68萬億元，占比高達65%，土地購置費為1.88萬億元，占比18.3%。值得一提的是，在許多一線、二線城市，土地購置費占房地產開發(fā)投資的比重在50%以上。
從房地產開發(fā)投資的主體——建筑工程的投資增長動力看，2016年四季度以來，建筑工程投資和房屋施工面積增速的裂口有走闊之勢，建筑工程投資增速高于房屋施工面積增速的幅度越來越大，這說明建筑工程投資的增長動力可能主要來自于建材價格的上漲。換言之，本輪建筑工程投資增長，主要的動力可能來自于建材價格的大幅攀升，而并非房屋施工面積的增長。
另一方面來自房企土地購置費的快速增長。從房地產投資的第二大構成——土地購置費來看，2010年-2016年，土地購置費占房地產開發(fā)投資的比重長期在15%-20%。今年1月份至4月份，房地產開發(fā)投資中，土地購置費的比重由上年同期15.6%上升至17.3%，土地購置費累計增速也上升到21.2%，大幅高于房地產投資的增速，其中4月份當月土地購置費環(huán)比3月份增加額為393.8億元，占總投資增加額的比重高達53%。由此可見，若扣除土地購置費投資，建安等其他投資增速是下滑的，如建筑工程投資增速為7.2%，較3月份回落了0.7個百分點，換言之，房企土地購置費的快速增長，貢獻了總投資增量的主體部分。
土地購置費的不斷攀升，從近幾個月來土地市場的火爆和溢價的大幅攀升也能得到佐證。首先，看土地的掛牌均價，今年5月份全國100大中城市土地掛牌均價同比上漲了111%，其中一線、二線、三線城市漲幅分別為46%、81.85%和122%，均處于歷史高位水平。其次，從實際成交土地溢價率看，5月份100大中城市平均土地溢價率為45.1%，其中一線、二線、三線城市土地溢價率分別高達13.73%、50.51%和58.57%。特別是三線城市，土地掛牌均價同比漲幅連續(xù)兩個月在100%以上，土地成交溢價率連續(xù)三個月接近60%的歷史罕見高水平?？梢?，三線城市的土地市場仍在持續(xù)火熱當中，并成為房地產開發(fā)投資逆勢上漲的主因。
土地成交市場“價升量跌”值得關注
土地市場溢價率的大幅攀升，并不能完全說明房地產開發(fā)企業(yè)對房地產市場前景一致看好。
當前的土地市場有一趨勢值得重點關注，隨著土地成交溢價率大幅攀升，全國土地供應量和成交量迅速擴張。5月份，全國100大中城市住宅類供應土地325宗，連續(xù)4個月上升，地方政府供地熱情高漲，但5月份實際成交土地數量為205宗，連續(xù)三個月回落，5月份未成交住宅類土地數量達到120宗。
可以預計，經過一年多的去庫存，房地產企業(yè)的確有增加土地儲備的需求和意愿，但對于高溢價土地極為敏感，一旦土地溢價率大幅攀升，土地實際成交數量就快速回落，房企在三線城市高價拿地的熱情也并不如預期的那么高，這說明房企對三線城市的房地產市場仍持較為謹慎的態(tài)度。
綜上所述，2016年四季度以來房地產開發(fā)投資增速持續(xù)回升，沒有得到房屋施工面積增長的數據支持，其主要動力可能來自兩個方面：螺紋鋼等建材價格上漲驅動的建筑工程投資增長和土地購置費大幅攀升?？梢灶A計，螺紋鋼上漲已告一段落，而三線、四線城市土地掛牌均價、土地溢價率大幅攀升以及高庫存的現(xiàn)實，將壓制房企對市場整體前景的樂觀判斷。（作者系蘇寧金融研究院宏觀經濟中心主任、高級研究員） |
