今年4月底，一家名為“河南新筑置業(yè)有限公司”的地產(chǎn)商在北京土地公開市場(chǎng)連續(xù)競(jìng)買獲得2宗限價(jià)住宅地塊，它要為此支付41億元土地款。
這兩宗地塊分別位于北京市順義區(qū)和豐臺(tái)區(qū)，順義地塊土地面積約4萬平方米，建筑控制規(guī)模6萬平方米，地塊用地性質(zhì)為居住用地，要求全部建成自住型商品房，銷售限價(jià)2.4萬元/平方米。
河南新筑最終取得順義地塊的成交價(jià)為12.1億元，相比8.8億元掛牌出讓起始價(jià)溢價(jià)37.5%，按照建筑規(guī)模簡(jiǎn)單計(jì)算，順義地塊成交樓面價(jià)超過2萬元/平方米。
考慮到項(xiàng)目銷售限價(jià)2.4萬元/平方米，河南新筑從順義地塊上的盈利空間較小。
河南新筑競(jìng)買的豐臺(tái)地塊也不例外。這一地塊土地面積5.3萬平方米，建筑控制規(guī)模10萬平方米，用地性質(zhì)也是居住用地，同樣要求居住部分全部建成自住型商品房，含全裝修費(fèi)用的銷售限價(jià)3.5萬元/平方米。
河南新筑競(jìng)得該宗地塊的成交價(jià)為28.9億元，相比23.5億元掛牌出讓起始價(jià)溢價(jià)23%，按照建筑規(guī)模簡(jiǎn)單計(jì)算，豐臺(tái)地塊成交樓面價(jià)接近2.9萬元/平方米。
如果扣除掉配套教育用地部分，分?jǐn)傊磷宰⌒蜕唐贩康臉敲鎯r(jià)將更高，這意味著河南新筑在豐臺(tái)地塊上也難以獲取更高利潤(rùn)。
人民網(wǎng)記者注意到，這是河南新筑首次進(jìn)入北京市場(chǎng)，并集中獲取兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。事實(shí)上，從今年一季度開始，河南新筑在北京土地公開市場(chǎng)已做嘗試。
河南新筑是香港上市房地產(chǎn)商正恒國(guó)際控股（股份代碼：00185.HK）名下的一間間接附屬公司，在2016年底剛剛設(shè)立不久。
正恒國(guó)際控股的實(shí)際控制人是河南房地產(chǎn)商張敬國(guó)家族，其還控制擁有河南正商集團(tuán)，這是河南省當(dāng)?shù)匾患铱傎Y產(chǎn)數(shù)百億元民營(yíng)房地產(chǎn)公司。
正恒國(guó)際控股只是河南正商集團(tuán)的海外地產(chǎn)平臺(tái)公司之一，張敬國(guó)家族在2015年7月份通過收購獲得了正恒國(guó)際控股一半以上的股權(quán)，成為這家香港上市公司的實(shí)際控制者。
河南正商集團(tuán)正在努力將更多的資產(chǎn)置入這家上市公司，張敬國(guó)家族展開收購時(shí)，正恒國(guó)際控股幾乎沒有成規(guī)模的業(yè)務(wù)板塊，名下資產(chǎn)屈指可數(shù)。直到2016年底，其營(yíng)業(yè)收入不到8000萬港元，虧損了近6000萬港元。
河南正商集團(tuán)則規(guī)模龐大。據(jù)正商集團(tuán)主動(dòng)披露的公開信息，公司2016年整體銷售額超過261億元，同比幾近翻倍增長(zhǎng)。
正商集團(tuán)在這兩年業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)尤為迅速。集團(tuán)名下一個(gè)核心地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)公司河南宏光正商置業(yè)有限公司2014年銷售金額即已邁過了百億元，2016年在建房地產(chǎn)項(xiàng)目約40個(gè)，土地儲(chǔ)備建筑面積千萬平方米以上，近九成位于鄭州市。
中信建投證券一位人士告訴人民網(wǎng)記者，短期內(nèi)正商集團(tuán)沒有計(jì)劃將正恒國(guó)際控股發(fā)展為公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)主體，但希望將更多房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及資產(chǎn)置入其中，培育規(guī)模，成為公司海外融資平臺(tái)之一。
他進(jìn)一步告訴人民網(wǎng)記者，業(yè)務(wù)規(guī)模是海外平臺(tái)公司獲得融資的基礎(chǔ)條件之一，在境內(nèi)，河南宏光正商置業(yè)有限公司是正商集團(tuán)的核心地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)，并承擔(dān)了融資主體的角色。據(jù)悉，公司在2016年集中非公開發(fā)行了總規(guī)模23億元公司債券補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金及償還債務(wù)。
正商集團(tuán)通過正恒國(guó)際控股名下附屬公司獲取北京2個(gè)住宅開發(fā)項(xiàng)目，而非集團(tuán)非上市主體等其他境內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)公司，將來這2個(gè)住宅開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)也會(huì)順利實(shí)現(xiàn)在正恒國(guó)際控股公司體內(nèi)并表。
2016年底，正商集團(tuán)同樣通過正恒國(guó)際控股附屬公司集中獲取了位于鄭州市的5個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，土地款22.9億元，當(dāng)期公司資產(chǎn)總額即從2015年底10.66億港元增至2016年底近31億港元。
資產(chǎn)綿薄的正恒國(guó)際控股并無資金實(shí)力支付在鄭州及北京競(jìng)得的7宗地塊土地款，這些款項(xiàng)均由正商集團(tuán)向正恒國(guó)際提供關(guān)聯(lián)方貸款。
經(jīng)人民網(wǎng)記者計(jì)算，正商集團(tuán)至少已經(jīng)向正恒國(guó)際控股提供了超過62億元關(guān)聯(lián)方貸款，另外今年初還有一筆22億元貸款因故取消，這筆貸款也是為了收購鄭州市一宗地塊所支付代價(jià)，但地塊未能順利落實(shí)交割。
雖然正恒國(guó)際控股競(jìng)得這些地塊，但其實(shí)也沒有開發(fā)能力操盤運(yùn)作。正恒國(guó)際控股與正商集團(tuán)早在2015年底即已簽訂委托合作協(xié)議，正商集團(tuán)將負(fù)責(zé)開發(fā)、建設(shè)正恒國(guó)際控股旗下的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
隨著正恒國(guó)際控股名下房地產(chǎn)項(xiàng)目增加，今年初雙方已經(jīng)修改了委托合作協(xié)議及關(guān)聯(lián)交易金額上限，由之前確定的2016年-2018年關(guān)聯(lián)交易上限9200萬元、3600萬元及1500萬元，大幅增加至12.88億元、29.32億元及32.32億元。
“正商集團(tuán)將獲取的物業(yè)項(xiàng)目分予正恒國(guó)際控股，同時(shí)提供資金，并且?guī)椭溟_發(fā)建設(shè)。”上述中信建投證券人士介紹，“正恒國(guó)際控股所需要的是資產(chǎn)規(guī)模，正商集團(tuán)需要充實(shí)一個(gè)上市平臺(tái)，兩年后正恒國(guó)際控股通過平臺(tái)融資即可實(shí)現(xiàn)資金反哺。”
人民網(wǎng)嘗試通過公開渠道聯(lián)系正商集團(tuán)人士進(jìn)一步詢問公司戰(zhàn)略，未果。 |
