日本房地產(chǎn)中介運(yùn)營整體來說規(guī)范有序，哄抬房價、合同造假現(xiàn)象非常罕見。
業(yè)內(nèi)人士表示，日本法律對中介的約束非常細(xì)致且嚴(yán)格，行業(yè)協(xié)會執(zhí)行力強(qiáng)，違法違規(guī)成本很高，所以房地產(chǎn)中介不敢以身試法。另外，日本房地產(chǎn)交易信息透明，責(zé)任明確，有利于抑制房地產(chǎn)亂象。
旗下?lián)碛幸患曳康禺a(chǎn)中介公司的ABC公司代表董事孟凡海告訴記者，在日本開設(shè)房地產(chǎn)中介公司必須具備3個條件：一是以前從事別的行業(yè)的公司新增房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的，其申請開始房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)之前的本業(yè)結(jié)算必須是盈利的。二是要聘請擁有國家資格的房地產(chǎn)交易專員，在公司全職工作。原則上，從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的員工，每5人就需要配備一名房地產(chǎn)交易專員。三是房地產(chǎn)中介必須拿出1000萬日元（1元人民幣約合16日元）營業(yè)保證金，保證金由當(dāng)?shù)胤▌?wù)局管理，中介一旦出現(xiàn)詐騙等違法違規(guī)行為，使客戶蒙受損失，法務(wù)局就拿保證金直接賠給客戶，之后再走法律程序。
孟凡海說，中介銷售價值1億日元的房地產(chǎn)，按規(guī)定可收取3％的中介費(fèi)，也就是300萬日元的中介費(fèi)。上繳的1000萬日元的營業(yè)保證金，相當(dāng)于要成交價值3億多的房地產(chǎn)。這還只是金錢上的懲罰，中介若違反宅地建筑物交易業(yè)法等法律，還會受到停業(yè)和吊銷執(zhí)照等行政處分。
日本房地產(chǎn)中介公司的所有合同按規(guī)定需保留10年，一旦合同出現(xiàn)錯誤，房屋出現(xiàn)瑕疵，中介都有不可逃避的責(zé)任。當(dāng)事員工要負(fù)責(zé)不說，領(lǐng)導(dǎo)和負(fù)責(zé)人對在任期內(nèi)任何員工所簽的任何一份合同也都要負(fù)責(zé)。即使出現(xiàn)問題時前任負(fù)責(zé)人已經(jīng)卸任，也得承擔(dān)賠償責(zé)任，甚至中止合同，把錢退還買主。
行業(yè)協(xié)會執(zhí)行力強(qiáng)，也是日本房地產(chǎn)中介運(yùn)營比較規(guī)范的重要原因。孟凡海說，在日本不管干什么行業(yè)，一般都有行業(yè)管理，而行業(yè)管理基本上依靠行業(yè)協(xié)會。做房地產(chǎn)有不動產(chǎn)協(xié)會，中介公司都要加入?yún)f(xié)會。
一旦出現(xiàn)買賣糾紛，客戶會直接聯(lián)系中介公司所屬的不動產(chǎn)協(xié)會，協(xié)會馬上出面找中介公司調(diào)查。一旦調(diào)查屬實(shí)，中介一要退錢，二要根據(jù)情節(jié)嚴(yán)重程度接受處分。協(xié)會核實(shí)損失額，報(bào)告法務(wù)局。法務(wù)局馬上賠償客戶損失，支付完后要求中介公司把保證金補(bǔ)齊，視情節(jié)嚴(yán)重程度處罰中介公司停業(yè)3個月或半年，直到吊銷其執(zhí)照。
日本房地產(chǎn)交易各環(huán)節(jié)信息透明，很難作假或一房兩賣。孟凡海說，日本房地產(chǎn)都有不動產(chǎn)登記證副本，就像戶口一樣。副本會寫明這處房地產(chǎn)的面積、所在地、所有產(chǎn)權(quán)變更記錄，以及現(xiàn)在的所有者姓名、住址、因何原因拿到這處房地產(chǎn)等內(nèi)容。如果用房產(chǎn)做抵押，那么借了多少錢、借款期限、利息都在副本上有所體現(xiàn)。抵押權(quán)不解除的話，買賣很難成立。
不動產(chǎn)登記證副本由法務(wù)局保存，并在網(wǎng)上公開，每個人都可以去查。建筑面積和土地面積跟掛牌信息是不是一致，賣主是不是房地產(chǎn)的真實(shí)所有者，房地產(chǎn)是否抵押，這些內(nèi)容在登記證副本上都一目了然。
日本房地產(chǎn)買賣還有專門的司法代書人負(fù)責(zé)給房地產(chǎn)過戶。一般房產(chǎn)交易簽合同時，司法代書人都要到場。到場前，他會去法務(wù)局取出登記證副本，確認(rèn)交易的房地產(chǎn)到底是不是所謂的賣主所有；簽約時，要求賣主提供權(quán)利證書，相當(dāng)于國內(nèi)的房產(chǎn)證，還有印章證明書。在區(qū)政府登錄的印章和簽合同的印章若不一致，合同屬無效。此外，司法代書人還會核對賣主身份證件上的姓名和住址，如果賣主是公司的話，還需核對公司登記副本。司法代書人作為法律專業(yè)人士的把關(guān)作用非常重要。
針對國內(nèi)中介協(xié)助賣主開陰陽合同避稅等違規(guī)造假行為，孟凡海說，日本宅地建筑物交易業(yè)法對中介的約束非常嚴(yán)格。制定陰陽合同，一旦被發(fā)現(xiàn)，肯定會被吊銷執(zhí)照。因?yàn)檫@種行為不但違反宅地建筑物交易業(yè)法，還違反合同法等法律，是犯罪行為。所謂陰陽合同，是指合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上內(nèi)容不相同的合同，合同分為對內(nèi)與對外，對內(nèi)的那份以逃避國家稅收等為目的，對外的那份則為雙方真實(shí)意思表達(dá)。
日本中介手續(xù)費(fèi)費(fèi)率全國統(tǒng)一。假如某處房地產(chǎn)的成交價是1億日元，中介公司按規(guī)定可收300萬日元中介費(fèi)。而中介幫助賣主將合同做成5000萬日元，中介費(fèi)相應(yīng)也只能收一半。所以，中介不僅要考慮自己的信譽(yù)，還要考慮是否會觸犯法律以及是否能排除賣主少付一半手續(xù)費(fèi)的可能性。
針對國內(nèi)中介壟斷房源、哄抬房價的現(xiàn)象，孟凡海介紹，在日本，賣主委托中介公司出售房地產(chǎn)時都會簽署中介合同，中介合同寫明委托期限是1個月或3個月，賣主希望賣多少錢也會寫上。中介公司必須如實(shí)掛牌，不能改動賣主報(bào)價。中介在房地產(chǎn)信息網(wǎng)站上發(fā)布房地產(chǎn)信息的頁面做完后要讓賣主審核，不能亂寫。
簽訂中介合同后，中介要定期向賣主匯報(bào)進(jìn)展，比如有多少人想看房等。如果中介壟斷房源，造成房產(chǎn)未在合同約定期限內(nèi)售出，賣主有權(quán)終止合同，轉(zhuǎn)而委托別的中介公司。所以日本中介公司壓力都很大，會選擇與同行共享信息，以便在合同期限內(nèi)盡快把房產(chǎn)賣出去。 |
